Мнение: стоит продолжать вкладываться в апартаменты в 2025 году

Апартаменты в Москве представляют собой объекты недвижимости, которые, хотя и выполняют функции жилых помещений, юридически считаются нежилыми. Они могут находиться в современных жилых комплексах и часто предлагают жильцам широкий спектр удобств, таких как бассейны, фитнес-центры, магазины и организации сервиса.

Изначально апартаменты строят на землях с назначением нежилого пользования. Такие участки крайне малы для застройки. И находятся в местах крайне оживленных. Например, около метро или на территории, где выгодно было бы построить торговый центр.

Но в момент начала проектирования застройщики руководствуются прибылью. Если участок, например, находится у метро или в центре города. Целесообразней вместо 4-5 этажей торгового центра построить гораздо больше площади, тем самым больше заработать.

Они обращаются в градостроительный комитет за разрешением на строительство апартаментов. Если апарт-комплекс соответствует архитектуре района, то разрешение проходит одобрение и запускается процесс стройки.

С самого старта продаж застройщики регулируют ценообразование, таким образом, чтобы не имея перед глазами построенного дома привлечь покупателей более низкой ценой. В зависимости от скорости продаж и степени готовности дома цены на апарт-юниты повышаются.

+ В сравнении с квартирами, апартаменты стоят дешевле. Это делает их привлекательными для инвесторов, поскольку вы можете получить более просторное жилье за меньшие деньги.

+ Апартаменты можно использовать как для проживания, так и для аренды. Это означает, что в зависимости от ваших потребностей, вы можете использовать имущество для получения дохода или для личного проживания.

+ Многие апарт-комплексы предлагают современные удобства, такие как фитнес-центры, бассейны, более дорогие и функицональные входные группы, с коворкингами, барами, ресторанами, что делает жизнь более комфортной. А инфраструктура в районах с апартаментами развита за счет того, что земельный участок для апартаментов всегда небольшой, рассчитанный на 1, максимум 2 дома. И в 90% место апартаментов всегда располагается возле метро. А там где метро, там и инфраструктура.

+ И прошлого факта следует, что в таких востребованных районах, где все в порядке с транспортом и досугом, спрос на аренду апартаментов высокий. Это создает хорошую возможность для получения пассивного дохода.

+ В дополнении инвестиции в недвижимость в Москве имеют тенденцию к увеличению стоимости. Это значит, что на долгосрочной основе вложения в апартаменты могут оказаться выгодными. В плане капитализации.

+ Современные апарт-комплексы часто обеспечены круглосуточной охраной и видеонаблюдением, что делает жизнь более безопасной. На входе всегда встречает консьерж, который обязательно поднимет взгляд на того человека, кто проходит на территорию.

- Возводя апартаменты, застройщику можно пользоваться укороченному своду норм и правил строительства. Например, построить апартамент так, что не будут соблюдаться нормы освещения, как в квартире и апартамент будет всегда обращен против Солнца или во двор. И может произойти так, что Солнца в нем не будет вообще

- Количество апартаментов на этаже могут не соответствовать жилому дому, что по сути является нарушением с точки зрения пожарных норм. Потому что на 20 юнитов на этаже с застройкой 20 этажей застройщик может установить 2-3 лифта

- Застройщик не строит детские сады, школы и поликлиники. Соответственно, семья покупающая апартаменты должна будет водить ребенка или в частный детский сад, или в существующий муниципальный.

- К сожалению, не действует закон тишины. Но есть управляющая компания и охрана, которая все равно не даст волю дебоширам.

- Коммунальные услуги рассчитываются по коммерческим тарифам. Вода, свет, отопление +20% НДС в квитанцию. То есть оплата за счетчики будет подороже

- Нельзя прописаться. Лишь в некоторых апартаментах гостиничного типа можно сделать временную регистрацию до 5 лет.

- Налог на недвижимость выше, чем у жилых квартир. Но кадастравая стоимость апартамента, как правило, в 2 раза ниже жилой квартиры. Поэтому много денег вы все равно не заплатите. Тем не менее, нужно держать в уме.

+/-- Вот смотрите, застройщики апарт-комплексов не строят садиков и школ. А это значит они не закладывают в стоимость апартамента долю прибыли, на которую построили бы садик и школу, ежели строили жилой дом. Ведь с каждой проданной квартиры, купленной в жилом доме, застройщик берет часть, чтоы возвести социалку за свой счет. Вопрос… А зачем скидываться инвестору на то, что ему не нужно? Выходит, что апартамент можно купить дешевле для целей аренды.

+/-- Застройщик использует сокращенные правила СНиП. А значит, к сокращению себестоимости. Например, он может построить больше апартаментов в комплексе, чем надо, потому что порежет их на мелкие площади и еще установит меньше лифтов. К чему это приведет? К тому, что покупка одного юнита станет дешевле. Кому хорошо? Инвестору, правильно.

В 2024 году власти Москвы подняли вопрос. Как это так? Апартаменты строят, как нежилые помещения, а в них живут люди, и детей в садики водят, и в школы водят, и поликлиниками пользуются… А давайте или приравняем их к жилому статусу или запретим их строить?

К жилому статусу не приравняли. А вот строить запретили. Но не везде. Понятное дело, что всему есть мера. Там, где социальная нагрузка невелика, они еще выдают разрешение на строительство. В районах, где уже не хватает мест для социалки из-за апартаментов — поставили на СТОП.

Те комплексы, которые сейчас еще в процессе строительства, доведут до ума. Никто никого не бросит. И поэтому с учетом того, что апартаментов станет меньше. А спрос на них все равно велик из-за соблазна обзавестись просторной квартиркой за "недорого". Цена на них будет еще стремительней расти. И вероятнее всего, будет очень близка к жилым квартирам.

Я считаю, что да. Потому что с учетом последнего запрета остается эта самая лучшая возможность купить площадь недорого и поставить ее в нужное направление — сдать в аренду или жить самому. И со временем с чистой совестью наблюдать, как эта недвижимость растет в цене, опережая по темпу цены на жилые квартиры.

Отличная инвестиция с учетом всех особенностей, которые бытуют вокруг этого скрытого и недооцененного типа недвижимости.

В дополнении скажу, что на покупку апартаментов от застройщиков в стадии строительства можно получить еще и рассрочку. Таким образом, необязательно иметь всю сумму денег для сделки. Можно разделить ее на 1, 2 или 3 года. И так почувствовать всю выгоду от покупки.

Низкая цена + большая площадь + рассрочка + пассивный доход, как с жилых квартир = трезвая и надежная инвестиция.