Комплексное разви­тие территорий: что за программа и какие проблемы помогает решать

На месте старых домов создают новые кварталы с жильем, инфраструктурой и благоустройством.

Это происходит по госпрограмме комплексного развития территорий. В нее включают аварийные и «условно пригодные» дома с высоким износом, а еще промзоны и гаражи. Иногда комплексное развитие территорий происходит за счет изъятия частной земли и недвижимости.

Расскажу, какие территории включают в программу и какие есть опасности, если дом подпал под КРТ.

Комплексное развитие территорий, КРТ, — это инструмент преобразования города  . В рамках КРТ строят жилье, благоустраивают земли, развивают инфраструктуру.

Комплексное развитие проводят на землях, которые используются неэффективно — пустырях, бывших промзонах, территориях закрытых заводов, — или на застроенных старыми домами участках. Вместо аварийных зданий и заброшенных промзон создают городскую среду с новой инфраструктурой: дорогами, школами, детскими садами, парками и современным жильем.

Так, в рамках КРТ застройщик поэтапно обновляет целый квартал — перестраивает его, чтобы сделать его комфортнее, безопаснее и удобнее для жизни.

Инициатором может выступить местная власть или частный инвестор. Они должны подготовить проект планировки территории, где определяют, какие здания снесут, где построят новые, как изменится улично-дорожная сеть, где появятся скверы, парковки и социальные объекты.

То есть КРТ предполагает системный подход, при котором территорию планируют целиком — с учетом транспорта, школ, больниц и экологии.

Цели и задачи программы  :

1. Обновлять старые и заброшенные территории. Для этого освобождают участки с устаревшими или аварийными зданиями — их сносят и строят жилые комплексы, офисные здания или парки отдыха.
2. Создавать комфортную городскую среду. Для этого прокладывают новые транспортные развязки, инженерную инфраструктуру, строят поликлиники, детские сады и школы.
3. Увеличивать налоговые поступления в бюджет. Для этого привлекают инвестиции для строительства объектов, создают новое жилье и рабочие места.
4. Развивать регионы — повышать их туристическую привлекательность. Для этого совершенствуют архитектурный и стилистический облик городов, повышают транспортную доступность, развивают туристическую инфраструктуру.

Программа выгодна государству, людям и бизнесу: государство получает больше налоговых поступлений и обустроенные за счет внебюджетных денег территории, люди — улучшенные условия для жизни, бизнес — возможности для развития.

У комплексного развития территории есть несколько видов — в зависимости от объекта и инициатора процесса  . Расскажу подробнее.

КРТ жилой застройки — самый известный вид, который часто называют реновацией и используют в границах одного или нескольких кварталов с многоквартирными домами (МКД), когда нужно обновить старое жилье.

Под программу могут попасть аварийные и подлежащие сносу дома или неаварийные, если они соответствуют критериям региональных властей. Например, если у дома высокий износ, стоимость капитального ремонта превышает норматив или это определенный тип постройки, скажем, хрущевки  .

Уполномоченное региональное ведомство принимает решение о КРТ жилой застройки в три этапа  :

1. Готовит проект решения и публикует его на сайте и в других официальных источниках.
2. Проводит общее собрание собственников для голосования.
3. В течение 30 дней после окончания срока, отведенного для проведения общих собраний, принимает решение.

КРТ нежилой застройки направлено на обновление промышленных зон, бывших военных городков или складов. Цель — превратить их в современные районы со смешанной застройкой, офисами и магазинами.

В отличие от КРТ жилой застройки, на нежилых территориях есть ограничения. Например, в границы такой территории нельзя включать многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые дома и другие объекты капитального строительства, которые расположены на участках под ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства и садоводства  .

Вот как региональное ведомство принимает решение о КРТ нежилой застройки  :

1. Готовит проект решения.
2. Публикует его на сайте и в других официальных источниках.
3. Направляет предложения о заключении договора о КРТ нежилой застройки правообладателям объектов недвижимости в границах такой территории.

КРТ незастроенных территорий. Под эту программу попадают свободные земельные участки в государственной или муниципальной собственности, без обременения. Их застраивают жильем и инфраструктурой.

Основное преимущество для инвесторов и застройщиков в том, что участки можно арендовать без торгов. Обычно девелоперы обязаны участвовать в аукционе за право аренды земли, и победителя определяют по цене или условиям.

В случае с КРТ процедура упрощается: участок можно арендовать напрямую, без аукциона, что экономит время и снижает риски, так как нет конкуренции за землю  . Инвестор сразу понимает условия и может быстрее приступить к реализации проекта. Это привлекает больше потенциальных участников.

КРТ по инициативе правообладателей реализуют по желанию одного или нескольких собственников земли или недвижимости, которые расположены в границах территории комплексного развития  . Владельцы сами определяют условия договора, вносят в него изменения и даже возлагают на власти инфраструктурные обязательства, например:

• реконструировать дорожную сеть — построить новые подъездные дороги к будущему жилому комплексу, расширить улицы, создать развязки для улучшения транспортной доступности;
• обеспечить развитие инженерных сетей — проложить водопроводы и газопроводы, линии электропередач, построить котельные или трансформаторные подстанции;
• построить социальные объекты — школы, детские сады, поликлиники, спортивные комплексы.

Главное отличие этого вида КРТ — нет принудительного изъятия недвижимости. Если собственники инициируют проект, они сохраняют права на землю и могут контролировать процесс, а проект реализуют без торгов, что делает процесс гибким и предсказуемым.

Поскольку инициатива исходит от собственников, у государства нет необходимости изымать принадлежащие им объекты, как это бывает с другими видами КРТ. Подробнее об этом — в следующем разделе.

Но у КРТ по инициативе правообладателей тоже есть ограничения. В границы такой территории нельзя включать участки и расположенную на них недвижимость, если те не принадлежат правообладателям-инициаторам. Исключение — государственные или муниципальные участки, не обремененные правами третьих лиц, смежные с одним или несколькими участками правообладателей-инициаторов  .

Власти могут изъять попавший в зону развития территорий участок для госнужд, если собственник откажется заключить договор на его передачу добровольно. Так бывает, если владелец недвижимости не согласен с предложенными условиями — например, с размером компенсации или жильем на замену. Тогда власти или застройщик вправе обратиться в суд с иском об изъятии.

Государственные или муниципальные нужды — это общественно полезные цели, ради которых приходится изымать частное имущество. Например, строительство транспортной развязки, которая сможет разгрузить дороги. Или строительство детских садов, школ, поликлиник.

Принудительное изъятие запрещено ради выгоды других частных лиц, чья деятельность лишь опосредованно служит интересам общества.

Но бывают и противоположные судебные решения.

В программу КРТ попадают:

1. Многоквартирные дома, которые признали аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
2. Нежилые объекты, например гаражи, заводы, нерабочие котельные.
3. Территории с высоким износом — это участки с устаревшей застройкой, инженерной и социальной инфраструктурами. У большинства жилых зданий на такой территории процент износа выше 60—70%, трещины в несущих конструкциях, протекающие кровли. Здания построены с использованием материалов и технологий, которые не соответствуют современным нормам энергоэффективности, сейсмостойкости и долговечности, нет лифтов. В квартирах устаревшие, неудобные планировки — с маленькими кухнями, смежными комнатами и низкими потолками.
4. Аварийные или сильно изношенные дома блокированной застройки или объекты ИЖС. Изношенность определяют власти.

Еще в программу могут попасть неаварийные дома, которые соответствуют критериям, установленным регионами. Среди них  :

1. Физический износ основных конструктивных элементов, превышающий региональный норматив. Например, крыши, стен или фундамента.
2. Стоимость капитального ремонта превышает установленный региональными властями норматив на квадратный метр.
3. МКД, которые построены в период индустриального домостроения по типовым проектам. Период определяют власти региона.
4. МКД в ограниченном работоспособном техническом состоянии — то есть конструктивные элементы повреждены, но при этом здание сохраняет несущую способность и его можно использовать по назначению, если сделать капитальный ремонт или усилить конструкции.
5. МКД без централизованных систем инженерно-технического обеспечения, определенных регионом. Например, дома без горячего или холодного водоснабжения, канализации.

В зону КРТ могут входить и участки:

1. С ветхим или аварийным жильем.
2. Заброшенные или неиспользуемые земли — те, что долгое время стояли без дела, а также занятые разрушенными объектами.
3. С устаревшей инфраструктурой, занятые неактуальными промзонами, складами и другими промышленными объектами.
4. Пустующие, без капитальных строений, но подходящие для программы КРТ.
5. С ограничениями для использования — те, что используются неэффективно из-за градостроительных ограничений или сложных условий. Например, участок для жилой застройки высокой этажности, на котором размещен временный рынок или автостоянка.
6. Территории, где виды разрешенного использования (ВРИ) объектов не соответствуют правилам землепользования и застройки — в этих случаях приоритетной будет документация по планировке территории. Верховный суд указал, что для проекта КРТ действуют только те ВРИ, которые утверждены в документации по планировке территории. Это позволяет эффективно менять назначение территорий и снимает одно из основных препятствий для застройщиков.

В зависимости от масштаба и значимости проекта решение принимают власти  :

1. Правительство РФ — если земля и постройки на ней в границах КРТ принадлежат государству, проект реализуют за счет федерального бюджета или компанией, выбранной государством.
2. Высшее исполнительное региональное ведомство, например правительство области или мэр города федерального значения, — если проект реализуют за счет регионального бюджета, компанией, которую выбрал регион, или территория расположена в границах двух и более муниципальных образований.
3. Глава местной администрации — если это проекты муниципального уровня.

Иногда можно. Расскажу о таких случаях подробнее.

Многоквартирный жилой дом. Исключить можно неаварийный жилой дом.

Чтобы утвердить проект решения о включении МКД в программу КРТ, нужно минимум 2/3 голосов собственников жилых помещений, чтобы исключить — минимум 1/3  .

Исключение — дома, включенные в программу реновации жилищного фонда в Москве. Их могут включить в программу КРТ без общего собрания собственников  . Если такой дом исключат из программы реновации, он будет считаться исключенным из границ территории, подлежащей комплексному развитию.

Нежилые объекты и земельные участки. Их можно исключить из зоны КРТ только через суд, если собственники докажут, что их недвижимость включили в границы КРТ необоснованно и это нарушает их права.

Информация о проектах КРТ открытая. Узнать, попадает ли дом или участок в программу, можно несколькими способами:

1. На сайтах властей — правительства региона, администрации города или района.
2. В региональных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.
3. Из публикаций в СМИ, публикующих нормативные правовые акты. В каждом регионе они свои: например, в Камчатском крае это «Официальные ведомости» — печатное издание губернатора и правительства. В Калининградской области — газета «Комсомольская правда — Калининград».
4. На картах КРТ — в крупных городах создают и постоянно обновляют интерактивные карты зон КРТ, которые интегрируют в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города. Эти карты позволяют по адресу или кадастровому номеру определить, находится ли объект в зоне КРТ.

Когда правительство РФ или конкретного региона либо глава местной администрации принимают решение о КРТ жилой застройки, и в это решение включают многоквартирный дом, помещения в нем передают в собственность  :

• государства или муниципалитета;
• оператора КРТ;
• того, с кем заключен договор о КРТ.

Расскажу, что получают взамен собственники или арендаторы изымаемого жилья.

Собственники. Новый владелец должен возместить собственникам жилья убытки и предоставить один из вариантов  :

1. Деньги — по умолчанию.
2. Другое равноценное жилье, которое соответствует региональным стандартам — по заявлению собственника. Равноценный обмен — это жилье или деньги в сумме рыночной стоимости старой квартиры. Москва, Санкт-Петербург и Севастополь могут вводить свои требования к местоположению нового дома, в котором собственнику дадут новое жилье. Все регионы могут также предусмотреть право собственника получить равнозначное жилье  . Равнозначный обмен — это переезд в новое жилье, не меньшее по площади и количеству комнат, независимо от стоимости старой квартиры.

Но есть нюанс: если в изымаемом жилье проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные люди, взамен всегда дают жилье  .

По письменному заявлению собственники за доплату могут приобрести жилье большей площади или с большим количеством комнат, чем то, которое им полагается  . В качестве доплаты можно использовать маткапитал, жилищные субсидии и социальные выплаты.

Деньги или другое жилье дают на основании договора купли-продажи или мены — в зависимости от ситуации. В результате владелец недвижимости утрачивает на нее право собственности  .

Если права на жилье переходят застройщику, собственник жилья, которое изымают, должен подписать договор в течение 45 дней со дня получения проекта договора. Иначе оператор КРТ или застройщик вправе обратиться в суд и обязать владельца заключить договор, освободить жилье и передать его в собственность строительной компании  .

Если хозяевам некуда переехать на время, пока уладятся все формальности, они могут написать заявление и жить в старой квартире еще полгода после того, как получат возмещение  . Может быть, дадут пожить и подольше: закон это разрешает.

Собственники, которым выделяют другое помещение, но которые при этом состоят на учете как нуждающиеся в жилье, сохраняют право на нем оставаться  .

Арендаторы по договору соцнайма получают другое благоустроенное жилье — по меркам населенного пункта. Например, если большинство в городе живет в квартирах с централизованным горячим водоснабжением, жилье без него будет по меркам этого населенного пункта хуже. Переселенцы могут проверить это, только сравнив условия с жизнью других горожан. Площадь новой квартиры должна быть не меньше. Жилье на замену должно быть в том же населенном пункте, но иногда с письменного согласия человека может быть в другом городе или поселке того же региона.

Выселить без предоставления другой квартиры нельзя  .

Когда выселение связано со сносом дома или изъятием участка под государственные или муниципальные нужды, вместо предоставления другого жилья могут выплатить деньги. Для этого нужно письменное согласие нанимателя и проживающих с ним членов семьи, в том числе тех, кто временно отсутствует, например находится в длительной командировке  .

Бывает, федеральным или региональным нормативным документом предусмотрено, что люди, которые состоят или вправе состоять на учете как нуждающиеся в жилье, могут получить его по нормам предоставления. Тогда новая квартира, которую выдадут взамен изъятой, может быть и больше.

Размер возмещения. В него входят  :

• рыночная стоимость жилья;
• рыночная стоимость общего имущества в МКД, включая участок под домом, с учетом доли собственника;
• убытки собственника от изъятия — расходы на переезд, временную аренду другого жилья, а также упущенная выгода, если, например, изъятую квартиру сдавали.

Оценка рыночной стоимости участка и недвижимости. Ее проводит независимый оценщик, которого привлекают застройщик или власти. Если собственник не согласен с результатами оценки, он вправе оспорить их в суде.

Есть три метода проведения оценки:

1. Сравнительный — самый распространенный, основан на анализе цен на аналогичные объекты, которые недавно продали. Оценщик использует корректирующие коэффициенты, которые учитывают различия в расположении, состоянии и других характеристиках.
2. Доходный — применяют для объектов, которые приносят доход, например для коммерческой недвижимости. Основан на капитализации будущих доходов от использования имущества.
3. Затратный — используют для определения стоимости, необходимой для восстановления объекта. Учитывает прямые и косвенные затраты на строительство, а также износ.

В случае с жильем в аварийных домах, при оценке применяют понижающий коэффициент, например «средняя цена квадрата на вторичном рынке, умноженная на 0,5». Иногда это становится причиной заниженной оценки и предметом судебных споров.

Но бывают ситуации, когда суды признают, что понижающий коэффициент применили обоснованно.

Сроки расселения зависят от конкретного проекта и регионального законодательства. Процесс расселения и сноса, как правило, занимает от нескольких месяцев до года — зависит от количества собственников и наличия судебных споров.

Риски собственников и арендаторов. Для людей, чья недвижимость попала в зону КРТ, существуют риски:

1. Заниженная оценка недвижимости — обычный собственник часто не обладает достаточными знаниями о рыночной стоимости недвижимости и юридических тонкостях процедуры изъятия. А у застройщиков и властей есть доступ к квалифицированным специалистам и необходимой информации. Эта асимметрия может привести к тому, что в отчете об оценке не учтут все факторы, которые влияют на стоимость, или проигнорируют понесенные собственником убытки, например на ремонт или переезд. Единственный путь — оспаривать оценку в суде.
2. Неравноценное жилье — новая квартира может не устроить по району, качеству отделки или другим параметрам. Важно внимательно изучать договор перед тем, как подписывать его. В судебной практике нашлось только одно похожее дело: женщину не устраивала конфигурация новой квартиры, но суды сказали, что это не препятствие для переселения, и ее с детьми выселили в это жилье.
3. Затягивание сроков — реализация проекта может затянуться, что создаст неудобства для жителей. Повлиять на это не получится.
4. Недостаток информации от властей и застройщика порождает слухи и тревогу. Можно требовать ответы через соцсети или личный прием, но нет гарантии, что это прояснит ситуацию.

Механизм КРТ — основной инструмент градостроительной политики, который помогает комплексно решать проблемы устаревшей инфраструктуры и повышать качество жизни в российских городах.

Это приоритетное направление в развитии городов на федеральном уровне. По данным Минстроя, проекты КРТ реализуют в 77 регионах страны, градпотенциал составляет 126 млн квадратных метров. Уже введено порядка 1,4 млн квадратов недвижимости, из которых 1,2 млн — жилье.

В ближайшие годы планируют запустить новые проекты по программе КРТ в столице и крупных региональных центрах. Основной акцент — на обновлении старого жилого фонда и редевелопменте «ржавого пояса», то есть бывших промышленных территорий.

Заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин отметил, что механизм КРТ будут использовать в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». По его словам, 11 регионов получат финансирование на общую сумму 3,74 млрд рублей на выполнение нового этапа программы переселения людей из аварийного жилья. Планируют расселить около 77 000 м² и тем самым улучшить условия проживания 4 400 человек.

Минстрой включил стандарт КРТ в стратегию развития стройотрасли до 2030 года.

1. КРТ — это масштабное обновление городов: на месте старых домов и строений создают новые кварталы с жильем, инфраструктурой и благоустройством.
2. Включить территорию в КРТ может орган местного самоуправления или власти субъекта РФ — через специальное решение.
3. В программу попадают не только аварийные, но и «условно пригодные» дома с высоким износом, которые просто не соответствуют современным стандартам комфорта, а также неэффективно используемые земельные участки.
4. Если заключен договор о КРТ, земельные участки и дома в границах территории у собственников изымают для реализации проекта.
5. Собственники жилья и земли вправе получить взамен равнозначное жилье или выплату рыночной стоимости, подтвержденной независимой оценкой.
6. Условия и порядок расселения, переселения и компенсаций фиксируются в договоре и в решении о КРТ, которые обязательны для инвестора и властей.
7. Включение дома в КРТ можно оспорить в суде, если нарушены процедуры или ваши права.
8. Если дом включили в КРТ, надо внимательно изучить решение о КРТ — там будут указаны границы территории, сроки и ответственный орган. Затем следует проверить, кто будет инвестором и какие условия переселения или компенсации предусмотрены. Можно заказать независимую оценку объекта, чтобы сравнить ее стоимость с предложенной компенсацией. А если предлагают жилье взамен, необходимо проверить его метраж, расположение и состояние: по закону оно должно быть равнозначным по общей площади и количеству комнат.