Президент подписал закон о регистрации сделок с недвижимостью по биометрии

Елена Грудинина

пользуется биометрией

Страница автора

Президент РФ подписал изменения в закон «О регистрации сделок с недвижимостью», которые позволяют проводить сделки с использованием биометрии в упрощенном порядке.

Сделки можно будет проводить без каких-либо бумажных заявлений. Продавец и покупатель смогут подтверждать личность на основе данных из единой биометрической системы, например с помощью фотографии лица и образца голоса.

Изменения вступят в силу 1 июля 2026 года. Расскажу, как это будет работать.

Как совершали онлайн-сделки с недвижимостью до сих пор

В России онлайн-сделки проводят с 2019 года: продавец и покупатель подписывают документы электронными подписями, не видя друг друга.

Но перед такой сделкой продавец лично в МФЦ должен был подать специальное уведомление в Росреестр — заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП.

Это заявление считается мерой защиты от мошенничества. Если продавец не оформит этот документ, Росреестр не проведет онлайн-сделку и вернет заявление о регистрации права.

Для покупателей недвижимости таких ограничений нет — они могут участвовать в онлайн-сделках без особых заявлений.

Как я продала российскую квартиру из-за рубежа

Из правила для продавцов тоже есть несколько исключений, когда без бумажного заявления об онлайн-сделке Росреестр все равно ее зарегистрирует. Такое заявление не требуется от продавца, если документы в Росреестр передают:

Банк.
Нотариус.
Застройщик.
Органы власти или местного самоуправления, например администрация населенного пункта.

Еще одно исключение — документы, которые подписаны электронной подписью, выданной Роскадастром.

В остальных случаях для онлайн-сделки нужно, чтобы у Росреестра было заранее полученное от собственника заявление на регистрацию сделки по документам с электронной подписью.

Как проверить электронную подпись

Что изменится

Теперь продавцу не нужно будет ни в одном из случаев подавать бумажное заявление о предстоящей онлайн-сделке.

Онлайн-сделки обычно проводят через личный кабинет Росреестра. Там и нужно будет подтвердить свою личность с помощью биометрии — пройти идентификацию с использованием биометрических данных, хранящихся в ЕБС .

Через биометрию должна проходить идентификация обеих сторон договора.

Курс Учебника Т⁠—⁠Ж «Как выбрать квартиру»

Как подтвердить личность с помощью биометрии

Существует три типа биометрических аккаунтов: упрощенный, стандартный и подтвержденный. Они различаются набором действий, которые можно выполнять.

Так, с упрощенной биометрией можно проходить в офис или оплачивать поездки в метро. Упрощенную и стандартную биометрию сдают самостоятельно через приложение «Госуслуги Биометрия».

Зачем банки передают биометрию в Единую биометрическую систему?

Подтвержденная биометрия дает максимальный доступ к услугам: с ней можно открыть счет в банке без посещения офиса или удаленно оформить квалифицированную электронную подпись. Такую биометрию делают в точках обслуживания — это банки, в отделениях которых есть техническая возможность зарегистрировать биометрию в ЕБС.

В законе не конкретизировано, какая биометрия нужна, но, скорее всего, для сделок с недвижимостью будет требоваться максимальный уровень безопасности и подтвержденная биометрия. Она приравнивается к тому, как если бы человек пришел куда-то лично с паспортом.

Вот как проходит подтверждение личности по такой биометрии. На этапе авторизации пользователя на сайте Росреестра система через госуслуги дополнительно проводит идентификацию по биометрическим данным — изображению лица и голосу. Сервис сделает запись лица и голоса и сравнит его с биометрическими данными, которые хранятся в базе. Если совпало — личность подтверждена, можно проводить сделки с недвижимостью.

Евгений Семенов

эксперт по биометрическим технологиям

Риски мошенничества с биометрией стремятся к нулю

Раньше электронные сделки с недвижимостью были защищены только усиленной квалифицированной электронной подписью — УКЭП, других механизмов не предполагалось.

Биометрия предлагается не вместо, а в дополнение к УКЭП. То есть если раньше был один «замок» (подпись), то с 2026 года появится второй — подтвержденная биометрия высшего уровня.

Насчет страхов, что мошенники смогут использовать фото или голос из соцсетей, могу сказать, что это не актуальная угроза, так как в любом биометрическом сервисе используются:

Алгоритмы «лайвнесс», которые отличают живого человека от фото, видео или дипфейка. Они анализируют мимику, движение глаз, зацикленность изображения и другие параметры.
Бимодальная биометрия — одновременно лицо и голос. Причем голос проверяется в реальном времени: система просит назвать случайные цифры, так что запись из соцсетей не подойдет.

Итог: новый механизм не ослабляет, а усиливает защиту. Проведение сделки потребует и электронной подписи, и «живой» проверки владельца через биометрию. Риски мошенничества здесь стремятся к нулю.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

ипотека купля-продажа недвижимость

Елена ГрудининаКак думаете, какие риски есть у операций с использованием биометрии?

Roman IУ меня отношение двоякое. С одной стороны УКЭП и без биометрии отлично справляется со своей функцией. В нашей компании все внутренние документы любой важности ею подписывается и ни одного инцидента не было. С биометрией будет ещё надёжнее. Но сразу возникает, а зачем ещё надежнее? Зачем чувствительные биометрические данные лепить куда ни попадя? Нейросети тоже совершенствуются и спустя пару лет будут неотличимо имитировать любого человека. Значит, остаётся второй "замок" - УКЭП. Так она и сейчас отлично справляется. Но желание властей всех "оцифровать" видно невооружённым глазом. И рано или поздно они своего добьются. Но лично я буду упираться до последнего.52
RikДа, колпак пока прозрачный.1
Забаненый за правдуКак раз когда нейросети научились подделывать фото, видео и аудио) Якобы не сможет нейросеть досчитать до скольки-то и подстроить мимику. Ну дурное дело нехитрое-сегодня не сможет а завтра сможет23
Антон КармановИ как это будет соотноситься с запретом на сделки с недвижимостью без личного участия?18
ласковый майRoman, Вы не одиноки Я и все мои знакомы и друзья против этого13
Юджин FlowersВсе равно проще самим идти в МФЦ очно. 2 раза пытались провернуть электронную регистрацию, продавец в другом городе. Вроде обе стороны с ЭЦП и шарили где что как подписывать. То одно замечание, то другое. В итоге плюнули и пошли ногами по своим МФЦ, там особо очередей нет. В итоге сделка прошла гладко и в сроки. PS: потери в госпошлине не было, так как квитанция с УИН ждала своего часа - ждали сигнал от регистратора.7
user1715916Необъятное поле деятельности для мошенников,бандитов и аферистов.20
Лукьянов ТимурRoman, было некоторое количество случаев, несколько лет назад, когда человеку выпускали УКЭП без его ведома и продавали недвижимость. Контроль за работой удостоверяющих центров с тех пор ужесточили, но риск всё равно не нулевой. Думаю идея ещё с тех пор, просто только сейчас её смогли довести до ума.8
ИннаРабы должны быть под полным контролем!4
Владимир ЧуликовЮджин, Сто процентов. Все эти обезьяньи прыжки то с самозапретами, то с биометрией "в дополнение" в итоге закончатся личным присутствием.2
Лукьянов ТимурВладимир, нет не сомневаюсь. Но с этим способом есть нюанс из-за которого паяльник остался в 90-х. Сейчас такое могут только если отморозки, которые в 90-е сели и сейчас откинулись. Нюанс в том, что способ требует прямого контакта с жертвой, оставляет следы, а квартира, это не мобильник в подворотне подрезать, её не спрячешь. А ведь её нужно потом продать, что бы деньги вывести. Рисков в общем с паяльником много. Обычно мошенники ориентируются на то, что бы сделать незаметно для владельца квартиры всё, что бы он узнал, что квартира уже не его тогда, когда её продадут лоху, который не проверит юридическую чистоту, и деньги выведут.9
Andreas PapandreasАнтон, оч важный вопрос, у меня такой запрет установлен3
Быдло куртуазноеЕщё шажок к цифровому концлагерю и одновременно больше возможностей для мошенников. Браво4
ДмитрийRoman, полностью согласен. Все эти "эксперты по безопасности" забывают, что в случае компрометации биометрических данных их уже не сменить как пароль или ЭЦП. Да, одни виды биометрии ещё не до конца этому подвержены, но раньше и другие подделать было нельзя, а теперь тот же отпечаток пальца имитируется влёт, то же произойдёт с лицом и голосом. Вообще забавно, что под предлогом борьбы с мошенничеством добросовестных граждан ограничивают в правоспособности. Насчёт наполнения ЕБС Вы тоже правы, но только если речь идёт о правомочном использовании биометрии. Негласно она уже собрана в достаточном количестве.2
SomenameОт целенаправленного взлома биометрии не спасут никакие алгоритмы лайвнесса. С голосом чуть сложнее, но тоже можно подделать.2
Лукьянов ТимурДмитрий, а что такое компрометация биометрии в в вашем понимании? С классическим паролем понятно - если его узнал кто-то ещё, то он им может воспользоваться. Ваше лицо и голос и так знают все вокруг. Без вас их по-настоящему предъявить не выйдет. Вопрос в эффективности определения дипфейков, но это не про компрометацию проблема.0
KirillТеперь на сделку с анализами надо приходить?1
Олег ПогодинИнна, гои должны быть нагреты1
ДмитрийЛукьянов, знать в таком объеме, чтобы можно было имитировать. К примеру в системах с отпечатками пальца хранится не сам отпечаток, а числовая характеристика уникальных элементов. Поэтому утечка этих данных не позволит воссоздать отпечаток, а сам отпечаток - позволит. То же и здесь, фото или тем более впечатления человека, знающего объект лично, не позволят имитировать его программно. А отснятые специальным образом - позволят.0
Лукьянов ТимурДмитрий, ну так с фото и голосом тоже не образец голоса и не образцы специально отснятых фото зранятся, а ключевые точки лица и частотные особенности голоса. Хранить реальные образцы слишком накладно, объем большой, а сравнивать их с вашим лицом и голосом напрямую всё равно не получится.0
Привет, Танкист!Купи квартиру улыбкой)) Не знаю, может, для кого-то это востребовано, но мне проще в МФЦ сходить.2
ЗлатеникаЗабаненый, написали же вроде, причём несколько раз: биометрия ПЛЮС укэп не ВМЕСТО а ПЛЮС2
advokat.bavНичего хорошего не ожидаю. Учитывая что у нас постоянно воруют и сливают базы данных, разумеется этим воспользуются мошенники. Про то, что какие то алгоритмы что-то там защищают - не верю. Это лишь вопрос времени, сколько потребуется на то чтобы изучить их работу и найти способ взлома. Может год потребуется, может три2
EspaКак раз недавно пересматривал "Миссия невыполнима". Итан Хант мог бы скупить всю недвигу в стране с таким законом)))0
DombeyНикак, здесь о другом речь. Биометрия как раз и будет удостоверять "личное участие".1
Егор ЕрохинВидно, что эксперт разбирается в баззвордах, но недооценивает развитие ии в плане дипфейков. Не сегодня-завтра мы будем иметь подмену лица и голоса в реальном времени с лайвнесс и бимодальностью, а то и автоматизацию такой подмены без использования живого человека. Подсунуть эту историю вместо видеопотока камеры на андройде, думаю проблем не составит. 😒 Кажется, что очередная проданная идея, полезная скорее для сбора биометрии с обычных граждан, чем для их защиты.0
ЕвгенийКуча мошенников, разводящих дистанционно и нейросети, подменяющие внешность и голос... Супер, давайте продавать самое дорогое что есть по БИОМЕТРИИ, что же может пойти не так?)))))))))0
АлександрОпоздали с внедрением на 2 года. Пару лет назад ещё могли сделать, а спустя время развести руками и сказать "кто же мог подумать, что ИИ так разовьётся". Но теперь это выпускать - мёртворождённый проект. Биометрия сливается всего один раз. Вангую скорую услугу на самозапрет на сделки по биометрии, когда эту шляпу ломанут. Думаю, до конца года мы уже эти новости почитаем.0
АлександрRoman, отказался от ЕБС в первый же день, когда это стало возможным.0
АлександрТимур, а Вы в курсе, почему до сих пор нет казалось бы элементарного сервиса электронного нотариуса? Если не в курсе, можете порассуждать, может поймёте.1
АлександрЕгор, систему пилили лет 5 наверное, а когда пришло время выпускать появились ИИ и угроза от этой системы стала превышать пользу. Но как не выпустить профинансированную систему, которую пилили 5 лет? У проекта есть руководитель. Ему что, без премии сидеть, или просто сидеть?0
Лукьянов ТимурАлександр, а там и рассуждать нечего, всё очевидно, если прочитать определение слова нотариус и законодательство о нотариате. Но я не понял связь вашего вопроса с паяльником.0
АлександрЛукьянов, максимально прямая связь. Как без присутствия в комнате достоверно определить, что к твоей жопе не приставили паяльник?1
Лукьянов ТимурАлександр, да, так, это одна из причин, почему нотариус - это всегда человек и всегда вживую присутствующий. Он по сути - профессиональный свидетель уполномоченный на это государством. Но мне все ещё не ясно, что вы мне хотели сообщить этим фактом, в контексте того, что паяльник, как способ убеждения устарел.0
АлександрЛукьянов, видимо то, что он не устарел. Раз сервиса удалённого нотариата нет.0
Лукьянов ТимурАлександр, вы допускаете логическую ошибку. Пытаетесь доказать актуальность проблемы тем, что существует способ борьбы с ней. Она даже название своё имеет – "ошибка обратного утверждения". Вероятность совершения сделки с недвижимостью под давлением - лишь одна из проблем решаемых нотариатом, есть ещё много других договоров требующих нотариального заверения по закону, плюс оформление наследства, заверение копий документов и т.п. Факт существования нотариата ничего не говорит об актуальности тех или иных способов присвоения чужой собственности.2
Лукьянов ТимурАлександр, вообще учитывая функции нотариуса - электронный сервис нотариата не будет существовать никогда. Скорее с развитием технологий слежения за людьми – все больше видов сделок будут переставать нуждаться в нотариате до тех пор, пока государство не будет буквально контролировать каждый миг существования человека. В этот момент нотариат перестанет существовать за ненадобностью.0
АлександрЛукьянов, факт существования нотариата именно это и подтверждает. Факт существования договорных отношений в бумаге именно что обусловлен тем, что на словах мы договариваться не можем.0
Лукьянов ТимурАлександр, необходимость бумажного договора или любого другого, который нельзя изменить постфактум это возможность договориться в условиях отсутствия доверия и наличия независимого арбитра в лице государства. Паяльник в жопе - это способ договориться силовым методом в условиях слабого государства, которое не в состоянии полноценно выполнить свою роль арбитра. Сейчас у нас не та ситуация в стране, когда можно говорить о слабости государства. Скорее наоборот. Попробуйте хотя бы на уровне заголовков новостей поискать. Сколько вы найдете ситуаций, когда мошенники отжали квартиру и сколько из них с условным паяльником?0
Лукьянов ТимурАлександр, ну и да. "факт существования нотариата именно это и подтверждает" - Я выше уже указал, что это логическая ошибка. Если вы будете бездоказательно повторять свой тезис снова и снова, то это тоже известный метод ложной аргументации. Называется - аргумент к "тошноте"0
Comrade SkarlettЛукьянов, "Попробуйте хотя бы на уровне заголовков новостей поискать. Сколько вы найдете ситуаций, когда мошенники отжали квартиру и сколько из них с условным паяльником?" Аргумент, конечно, сочный. "Раз в новостях не написано - значит такого нет" (с)0
Лукьянов ТимурComrade, это не аргумент, просто предложил Александру хоть как-то попробовать пособрать информацию, на уровне доступном каждому. Судя по отсутствию у него аргументов, кроме существования нотариата - он даже на таком уровне не изучал вопрос.0
ЕленаОнлайн сервисы во многом сокращают время прохождения сделок. Очень удобно, недавно с клиентами делали межрегиональную. Нейросети пока не научились до 100% достоверности воспроизводить био метрию. Но для староверов- бумажная роспись и поход в МФЦ никто не отменял:)0