Задаток на торгах по продаже недвижимости: что будет, если внести его не по правилам извещения?
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Если задаток был перечислен с нарушением срока, указанного в извещении, это не повод автоматически отказывать участнику в допуске к торгам. Главное, чтобы деньги участника фактически поступили на счет организатора торгов или электронной торговой площадки до публикации протокола, в котором определяется круг допущенных участников.
О Сообщнике Про
16 лет в юриспруденции. Черный пояс по проверке недвижимости с торгов и на вторичке.
Это новый раздел Журнала, где можно пройти верификацию и вести свой профессиональный блог.
Верховный суд РФ рассматривал спор между участником торгов и их организатором. Согласно условиям извещения, задаток должен был поступить на счет организатора торгов за два дня до даты проведения торгов. Один из них отправил деньги позже, но они успели поступить на счет до публикации протокола об определении участников торгов. Суды трех инстанций отказали потенциальному участнику, посчитав, что он нарушил установленные правила. Но коллегия судей их поправила.
1. Юридически значимым является не срок перечисления денежных средств, а момент фактического поступления задатка
Верховный суд в своем определении № 306-ЭС16-3230 пришел к выводу, что задаток выполняет обеспечительную функцию, а его правовое значение связано не с датой отправки платежа или соблюдением сроков, прописанных в регламенте. Оно связано с тем, поступили ли денежные средства в распоряжение организатора торгов или ЭТП к моменту принятия решения о допуске участников.
Если на дату определения участников торгов задаток уже находится на счете организатора либо ЭТП, цель задатка считается достигнутой, а потому формальное несоблюдение установленного количества дней до этой даты не может иметь решающего значения.
2. Регламент и извещение о торгах не могут ограничивать конкуренцию
Регламент торгов и извещение по сути являются инструкциями по проведению процедуры торгов. Они нужны для порядка и прозрачности, но не могут устанавливать необоснованные ограничения для участников. Особенно такие, которые прямо не предусмотрены законом или противоречат самой цели торгов.
А цель у торгов понятная: чем больше участников подаст заявки и дойдет до торгов, тем выше будет конкуренция, а значит и итоговая цена продаваемого имущества. В конечном счете от этого выигрывают кредиторы должника, чьи требования должны быть максимально удовлетворены и сам должник.
Именно на этом акцентирует внимание Верховный суд. Он указывает, что чрезмерно формальный подход, при котором участника отстраняют от торгов только из-за технического нарушения, например, из-за формального опоздания с задатком — недопустим. Тем более, если деньги фактически поступили вовремя и цель задатка была достигнута.
Такой формализм, по мнению Верховного суда, нарушает сразу несколько базовых принципов: равенство участников торгов, свободу и добросовестную конкуренцию, а также подрывает саму идею торгов как механизма максимального удовлетворения требований кредиторов.
Иными словами, правила процедуры не должны превращаться в инструмент для отсечения участников по формальным поводам, если это не влияет на реальный ход торгов и их экономический результат.
