Что делать, если: физлицо продает нежилое помещение, а ИП — дом
Налог с продажи коммерческой недвижимости отличается от налога с продажи жилой квартиры или дома.
Кажется, что правила одинаковы: владел много лет — налога нет, продал дороже, чем купил, — заплати налог с разницы. Но все зависит от того, использовали ли недвижимость в бизнесе, кто именно получал доход и какие документы сохранились у собственника. Из-за этого один и тот же объект для налоговой может оказаться либо личным имуществом, либо предпринимательским активом — и последствия будут разными.
В статье разберу несколько вопросов о сдаче и продаже коммерческой недвижимости, которые нам задали в Сообществе Т—Ж, и объясню, когда можно обойтись без НДФЛ, какой доход придется учитывать как предпринимательский и как спорить с налоговой, если она насчитала лишнее.
Может ли ИП продать дом как физлицо?
В 2023 году купил участок, построил дом и продал. Уплатил налог как ИП на УСН. Есть ОКВЭД 68.1 и 41.2. Сейчас тоже построил дом, хочу его продать.
Могу ли продать и уплатить налог как физлицо или теперь я должен продавать как ИП? Дом в аренду не сдавал, дохода не получал.
В вашей ситуации безопаснее учитывать продажу дома как доход ИП на УСН.
Статус ИП не означает, что любую недвижимость вам нужно продавать именно как предпринимателю. Но для налога важно, связан ли объект с коммерческой деятельностью. Доходы ИП на УСН от нее не облагаются НДФЛ: они входят в налоговую базу по УСН.
В вашей ситуации налоговая, скорее всего, увидит предпринимательскую продажу. Вы купили участок, построили дом, продали его и учли этот доход на УСН. Сейчас у вас второй такой же объект, а среди видов деятельности есть строительство и покупка с продажей недвижимости. Для инспекции это выглядит не как разовая продажа личного дома, а как предпринимательская схема.
В таких ситуациях налоговая смотрит на цель создания объекта и характер сделок. Если имущество купили или построили для себя, доход от продажи облагается по правилам НДФЛ. А если объект изначально создавали ради прибыли, доход признают предпринимательским. В числе признаков ФНС и Верховный суд называют цель последующего извлечения прибыли, хозяйственный учет операций, взаимосвязанность сделок, их множественность и повторяемость .
То, что дом не сдавали в аренду, дела не меняет. Для квалификации важно, для чего его строили. Если по всем признакам его возводили для продажи, инспекции этого хватит, чтобы посчитать доход предпринимательским.
Оформить договор как продажу от физлица можно. Но, если инспекция решит, что дом связан с бизнесом, она может доначислить налог по УСН, пени и штраф за неполную уплату. Кроме того, при выездной проверке налоговая вправе поднять и другие похожие сделки за предыдущее время — обычно за три календарных года до года проверки .
Вы можете выбрать другую тактику: провести сделку как личную, заранее перечислить на ЕНС сумму возможного налога по УСН, следить, чтобы она не уменьшалась, и подать декларацию по УСН как можно раньше — в первых числах января. Тогда камеральная проверка этой декларации, как правило, завершится до крайнего срока уплаты налога за истекший год, который для ИП на УСН наступает 28 апреля .
Если за время камеральной проверки, которая длится максимум три месяца со дня сдачи документа, у инспекции не возникнет вопросов к продаже дома, позицию можно не менять. Если появятся вопросы, можно подать уточненную декларацию и включить в нее доход от продажи. При положительном сальдо ЕНС пени на недоимку в этой части не начисляют. Если подать уточненную декларацию после срока сдачи, но до срока уплаты налога, ответственности не будет .
Какой налог платит физлицо при продаже коммерческой недвижимости?
Физическое лицо более пяти лет назад купило офис и использовало в коммерческой деятельности. Вопросы:
- Можно ли уменьшить сумму в договоре купли-продажи на налоговые вычеты, то есть на сумму покупки?
- Что подразумевается под использованием в коммерческой деятельности — сдача в аренду, предоставление юридического адреса?
- Факта получения денег нет. Как налоговая определит, использовалось нежилое помещение в коммерческих целях или нет?
Если офис использовали в предпринимательской деятельности, льгота по сроку владения не работает. Выручка по сделке не относится к специальной базе по доходам от продажи имущества, а входит в основную налоговую базу как доход от предпринимательской деятельности. Значит, НДФЛ нужно считать по общей прогрессивной шкале, а не по специальной шкале 13 и 15% для обычной продажи имущества .
Уменьшить сумму в договоре на имущественный вычет, как при продаже личной недвижимости, в такой ситуации нельзя. Но это не значит, что налог всегда считают со всей суммы продажи. Если у вас есть договор покупки и платежные документы, налоговую базу можно уменьшить на подтвержденные расходы на приобретение офиса по механизму профессионального вычета. Но, если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости офиса на 1 января года продажи, доход для НДФЛ определят по кадастровой стоимости × 0,7, и тогда расчет будет другим .
Под использованием в коммерческой деятельности налоговая понимает не только аренду. Сдача в аренду — это самый очевидный случай. Но учитывают и другие признаки: помещение указано как место ведения деятельности, по адресу зарегистрирована ККТ, адрес указан в лицензии, патенте или договорах, в помещении шла реальная работа либо объект готовили под бизнес. Одного юридического адреса на бумаге будет недостаточно, но в совокупности с другими доказательствами этого может хватить .
Налоговая обычно смотрит не на один формальный признак, а на их совокупность. Причем доказывать связь продажи с предпринимательской деятельностью должна именно инспекция. Если у вас были только формальные бумаги, но не было аренды, платежей и реальной работы в офисе, можно отстаивать не только расходы на покупку, но и право на льготу по сроку владения .
Можно ли учесть расходы на покупку нежилого помещения при расчете налога?
Мы купили нежилое помещение в 2014 году за 2,5 млн рублей, в 2023 продали за 2,6 млн. С 2020 по 2022 сдавали в аренду. Сейчас нам насчитали налог на всю сумму — 2,6 млн, а не на 100 тысяч разницы.
Почему? И как можно это опротестовать?
Скорее всего, инспекция решила, что помещение было не личным имуществом, а объектом, который использовали для получения дохода. У нее для этого есть веский аргумент: помещение нежилое, и с 2020 по 2022 год его сдавали в аренду. Для таких объектов льгота по сроку владения не работает, если налоговая считает, что имущество использовали в предпринимательской деятельности. Если бы налоговая не отнесла помещение к таким объектам, после девяти лет владения НДФЛ платить бы не пришлось .
Но из этого не следует, что налог нужно считать со всей суммы продажи. Если у вас сохранились договор покупки помещения в 2014 году и платежные документы на 2,5 млн рублей, эти расходы нужно заявлять для уменьшения налоговой базы. Но, если цена продажи была ниже 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января 2023 года, доход для НДФЛ определят по кадастровой стоимости × 0,7, и тогда расчет будет другим .
Скорее всего, спор у вас не о факте налога, а о его размере — с этого и стоит начинать обжалование. Дальше все зависит от стадии :
- Если у вас пока только акт проверки, подайте письменные возражения, приложите договор покупки от 2014 года, расписку, платежное поручение или выписку со счета — любой документ, который подтверждает расходы в размере 2,5 млн рублей.
- Если решение уже вынесли, но оно еще не вступило в силу, подавайте апелляционную жалобу.
- Если решение уже вступило в силу, можно подать жалобу в вышестоящий налоговый орган в течение года.
Итог по вашей ситуации такой: налоговая могла правомерно убрать льготу для продажи личной недвижимости. Но, если она начислила налог со всех 2,6 млн рублей без учета расходов на покупку, это выглядит спорно. Такое могло произойти, если:
- В материалах проверки не было договора покупки и платежных документов.
- Вы не заявили расходы в декларации, возражениях или жалобе.
- Инспекция ограничилась сведениями о цене продажи и посчитала налог по тем данным, которые были у нее под рукой.
Вам нужно просить не об отмене начисления, а о пересчете налоговой базы с учетом 2,5 млн рублей, которые вы заплатили при покупке помещения.
Как платить налог со сдачи кладовки в аренду?
В последнее время развивается тема сдачи в аренду кладовок, парковочных мест и гаражей. По идее, арендодатель должен платить налог с выручки. И не 4%, как самозанятый, ведь эти объекты недвижимости — нежилые.
Что делать? Теперь каждому оформлять ИП? А если не оформлять, получается уклонение от налогов.
Плата за аренду, как правило, небольшая. А если еще налог с нее отдавать, не особо-то это и выгодно. Ведь ИП платят не только налог с дохода.
Интересно, что по этому поводу думают налоговики? И есть ли какое-то простое и приятное решение вопроса?
Самозанятость для этой деятельности не подойдет. Доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не могут быть объектом НПД, кроме аренды жилых помещений. Поэтому кладовки, машино-места и гаражи под НПД не подпадают .
Но регистрировать ИП необязательно. Если вы сдаете одну кладовку, одно машино-место или один гараж, можно платить НДФЛ. Если арендатор — другой гражданин, вы сами подаете 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платите налог до 15 июля. Если арендует организация или ИП, они должны удерживать НДФЛ как налоговый агент .
Для арендных доходов физлица действует обычная прогрессивная шкала НДФЛ.
Ставка зависит от совокупного годового дохода, а не только от платы по конкретному договору .
Статус ИП понадобится, если объектов несколько и сдача становится постоянным источником дохода. Тогда можно сравнивать как минимум УСН «Доходы» и патент, но у ИП в любом случае будут обязательные страховые взносы .
Таким образом, для сдачи одной кладовки, одного гаража или одного машино-места вряд ли есть смысл регистрироваться как ИП специально под этот доход. Проще сдавать объект без этого статуса и платить НДФЛ. ИП разумно рассматривать, только если аренда из небольшого побочного дохода превращается в постоянное занятие.
Нужно ли физлицу уплатить налог с продажи нежилого помещения?
Я физлицо и собственник 1/2 нежилого помещения, которое досталось мне по наследству в 2018 году. Хочу продать свою долю сособственнику, который использовал часть помещения в предпринимательской деятельности.
Должна ли я платить налог с продажи, хотя доходов не получала?
Скорее всего, налог платить придется. Доля досталась вам по наследству в 2018 году — для такого имущества минимальный срок владения составляет три года. Но для нежилых помещений есть оговорка: если объект использовали в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения не применяют .
То, что помещение в бизнесе использовали не вы, а сособственник, ситуацию не меняет. ФНС прямо указывает: использование нежилого помещения в предпринимательской деятельности третьими лицами не дает права на освобождение от налога при продаже .
Отсутствие дохода от помещения тоже вряд ли поможет. Для НДФЛ имеет значение факт продажи доли, а не то, получали ли вы раньше арендные платежи или прибыль от использования помещения. Поэтому в вашей ситуации налоговая, скорее всего, будет исходить из того, что НДФЛ нужно уплатить. Спорить есть смысл, только если у вас есть доказательства, что помещение не использовали в предпринимательской деятельности.
