Аноним
спросил в Сообществе
Хочу инвестировать в коммерческую недвижимость — найти помещение в городе-миллионнике с долгосрочным арендатором и сдавать в аренду, то есть купить готовый бизнес. За счет этих вложений хочу создать себе безусловный базовый доход и накопления на старость.
Прошу ответить на несколько вопросов:
- Как лучше оформить договор с арендатором: в статусе ИП или самозанятого?
- Какие условия нужно обязательно прописать в договоре аренды?
- Что дает регистрация договора в Росреестре? Обязательно ли его регистрировать?
- Кто отвечает перед пожарными инспекторами и СЭС: арендатор или арендодатель?
Самозанятым нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость — лучше зарегистрироваться как ИП и выбрать налоговый режим: УСН или ПСН . В договоре нужно подробно описать объект, срок аренды, размер и порядок платежей. Договор аренды здания, сооружения или помещения на срок не менее года нужно регистрировать.
Какой статус выбрать
Самозанятым нельзя сдавать коммерческую недвижимость — в законе есть прямой запрет на это. Если самозанятый сдаст нежилое помещение, налоговая посчитает арендные платежи предпринимательскими доходами . Она может доначислить налоги, пени и штрафы. Для физлица это НДФЛ по прогрессивной шкале, а если деятельность признают предпринимательской — еще НДС и штраф .
Сдача коммерческой недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность. Чтобы ею заниматься, нужно зарегистрировать ИП и выбрать подходящий налоговый режим: УСН или ПСН. ОСНО тоже возможна, но на этом режиме больше налоговая нагрузка и отчетность: придется разбираться с НДФЛ, НДС и профессиональными вычетами.
УСН — упрощенная система налогообложения — подойдет, если доход ИП за год укладывается в лимит — 490,5 млн рублей .
Если не планируете больших расходов, за счет которых можно было бы уменьшать налоговую базу, выбирайте УСН с объектом «Доходы». Платить нужно будет 6% от доходов, если регион не установил меньшую ставку. Налог считают с арендной платы и других доходов ИП на УСН, авансовые платежи перечисляют по итогам отчетных периодов .
С 2026 года для УСН нужно проверять НДС. Если доход за 2025 год был меньше 20 млн и в 2026 году не превысил 20 млн, ИП на УСН освобожден от НДС. После превышения лимита НДС нужно считать с 1-го числа следующего месяца: можно выбрать общие ставки 22%, 10% или 0% с вычетами либо специальные ставки 5% или 7% без вычетов .
Если ожидаются подтвержденные расходы, например помещение куплено в кредит, его ремонтируют или обслуживают за счет арендодателя, можно рассмотреть УСН «Доходы минус расходы». Базовая ставка — 15%, если регион не установил меньшую. Налог считают с разницы между доходами и расходами .
ПСН — патентная система налогообложения — подойдет только ИП. В 2026 году патент можно применять, если доходы по патентным видам деятельности за 2025 год или в течение 2026 не превысили 20 млн рублей. Если ИП совмещает ПСН и УСН, для лимита учитывают доходы по обоим режимам .
Патент подойдет для сдачи в аренду нежилых помещений, но нужно проверить закон своего региона: субъект РФ вправе ограничить патент по общей площади сдаваемых помещений и установить потенциально возможный годовой доход, от которого зависит стоимость патента .
В этой системе налоговая ставка обычно 6%, но ее применяют не к реальной арендной плате, а к потенциально возможному годовому доходу, который установлен региональным законом. Поэтому патент может оказаться как выгоднее, так и дороже УСН. Это зависит от региона, площади помещения и срока патента .
Порядок оплаты патента зависит от срока его действия :
- Патент на период до 6 месяцев можно оплатить в течение срока его действия.
- Патент на 6—12 месяцев оплачивают двумя платежами: 1/3 — в течение 90 календарных дней после начала действия патента, 2/3 — в течение срока его действия.
Для систематической сдачи нежилого помещения под бизнес безопаснее заранее оформить статус ИП и выбрать режим налогообложения, а не ждать, пока налоговая квалифицирует доходы и доначислит налоги, пени и штрафы.
Что прописать в договоре аренды
Кроме реквизитов арендодателя и арендатора в договоре аренды нужно подробно описать, что сдается, для чего, на какой срок, когда и как арендатор должен вносить платежи, когда договор может быть расторгнут досрочно.
Данные помещения, которое сдаете в аренду. В договоре нужно прописать, какое помещение сдается — торговый зал, офис, склад, — его кадастровый номер, площадь и адрес. Если помещение сдают целиком, достаточно данных из ЕГРН и договора.
Если в аренду сдается часть помещения, к договору можно приложить схему или выкопировку из поэтажного плана и отметить границы арендуемой части. Например, закрасить торговую точку в общем зале или выделить кабинеты, которые передаете арендатору. Если долгосрочный договор нужно регистрировать, лучше проверить, достаточно ли такой схемы или потребуется технический план для учета части объекта.
Размер арендной платы. Его можно прописывать как угодно:
- в виде платы за все помещение или квадратный метр;
- в рублях или иностранной валюте, но расчеты все равно будут в рублях. Курс валюты считается на дату перечисления платежа, но в договоре можно указать другую дату.
Отдельно стоит прописать, входит ли НДС в арендную плату или начисляется сверх нее. Это важно, если арендодатель применяет УСН и в течение года может потерять освобождение от НДС.
Можно также вписать формулы, по которым будет рассчитываться арендная плата: например, 1% от кадастровой стоимости помещения. Лучше указать все элементы расчета: от какой даты брать кадастровую стоимость, где ее проверять, когда пересчитывать плату и как уведомлять арендатора. Иначе стороны могут по-разному посчитать один и тот же платеж.
Порядок изменения арендной платы. Здесь пишут, когда и как арендодатель может изменить размер арендной платы. Например: «Арендодатель может увеличивать арендную плату не более чем на 10% один раз в год».
Это очень важный момент: обычно вносить какие-то изменения в договор можно только с согласия обеих сторон через дополнительные соглашения. Но в договоре между предпринимателями можно дать арендодателю право повышать плату в одностороннем порядке. Тогда заранее прописывают предел повышения, периодичность и порядок уведомления. В одностороннем порядке арендодатель может менять плату не чаще раза в год .
Срок договора аренды. Стороны договариваются, на какой срок арендатор снимает помещение и что будет, когда срок истечет: договор пролонгируется, нужно будет его перезаключить или он перестанет действовать, и арендатор съедет из помещения.
Еще следует продумать ситуации, когда договор можно будет расторгнуть досрочно и в одностороннем порядке. Например, дать арендодателю право расторгнуть договор, если арендатор просрочит платеж больше чем на два месяца.
Арендатор, который исправно исполнял договор, имеет преимущественное право на новый срок. Но лучше прописать, за сколько дней до окончания срока арендатор должен сообщить, что хочет продлить договор .
Арендодатель вправе требовать расторжения, если арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату в срок . Если стороны закладывают возможность расторгать договор без суда, это нужно прямо прописать: кто вправе отказаться от договора, в каких случаях, за сколько дней нужно направить уведомление и с какой даты договор прекращается.
Правила использования помещения. Следует прописать, как арендатору можно использовать помещение. Например, можно указать, что в нем допустимо оборудовать офис или маникюрный кабинет.
Это условие защищает обе стороны. Арендатор должен использовать помещение по договору, а если назначение не прописали — по обычному назначению такого имущества. Лучше указать разрешенный вид деятельности, режим работы, допустимую нагрузку на инженерные сети, правила вывески, ремонта и перепланировки .
Правила зависят от закона, характеристик помещения и позиции арендодателя. Например, если арендодатель не хочет, чтобы в помещении продавали алкоголь, работали ночью или делали шумный ремонт, эти ограничения нужно прямо внести в договор .
Кто несет расходы на содержание помещения. Во время заключения договора аренды нужно сразу решить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, и прописать это в договоре.
Если в договоре ничего не указать, капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий — арендатор, он же несет расходы на содержание. Но стороны могут распределить эти обязанности иначе .
Ответственность сторон за нарушение их обязанностей. Обычно ее устанавливают для арендатора, если он просрочит платеж. Например, за каждый день просрочки будут начисляться пени на сумму арендной платы. У арендодателя тоже могут быть обязанности по договору, например сделать ремонт. Если он не отремонтирует помещение, арендатор может взыскать неустойку.
В договоре лучше указать не только размер пеней, но и срок их начисления, предел ответственности, порядок возмещения убытков и последствия нарушения. Например, что будет, если арендатор использует помещение не по назначению, портит имущество или самовольно делает перепланировку.
В договор аренды можно добавить и другие условия, которые арендодатель и арендатор посчитают нужными. Например:
- Право арендодателя приходить с инспекцией и проверять, в каком состоянии находится помещение.
- Режим работы арендатора. Это актуально, если помещение в жилом доме и арендодатель не хочет проблем с соседями.
- Пропускной режим, если помещение находится в здании с пропускным режимом, как многие бизнес-центры.
- Порядок передачи помещения по акту и возврата после аренды: в каком состоянии арендатор принимает объект, что считается нормальным износом, когда возвращается обеспечительный платеж.
- Правила ремонта, вывесок, перепланировки и установки оборудования: что можно делать без согласия арендодателя, а что только после письменного разрешения.
- Обеспечительный платеж: какую сумму вносит арендатор, какие долги можно из нее удержать и в какой срок остаток возвращают после выезда.
Когда договор подписан, помещение передают по акту приема-передачи. В нем фиксируют дату передачи, состояние помещения, недостатки, показания счетчиков, количество ключей, документы, мебель, оборудование и другое имущество, если его передают с помещением.
Обязательно ли регистрировать договор аренды в Росреестре
Договор аренды недвижимости заключают письменно. Если он заключен дольше чем на год, то его нужно зарегистрировать в Росреестре .
Но если этого не сделать, штрафов не будет. Но для арендатора это риски: незарегистрированную аренду нельзя противопоставить третьим лицам. Например, если помещение купит новый собственник, арендатор не сможет ссылаться на правило о сохранении аренды при смене владельца .
В то же время регистрация договора в Росреестре выгодна арендатору. Если недвижимость продадут, новый собственник не сможет выселить арендатора, пока действует договор. Арендатор, вложивший существенные деньги в ремонт помещения, сможет и дальше работать в своей торговой точке.
Для регистрации долгосрочного договора в Росреестр может обратиться кто-то один: арендатор или арендодатель. Для этого нужны заявление, подписанный договор аренды, документы заявителя и госпошлина. Если в аренду передают часть помещения и ее нужно поставить на кадастровый учет как часть объекта, могут потребовать дополнительные документы с ее описанием .
В 2026 году госпошлина за регистрацию договора аренды, который подлежит регистрации в ЕГРН, — 4 000 ₽ для физлиц и ИП, 44 000 ₽ для организаций. За регистрацию соглашения об изменении или расторжении зарегистрированного договора аренды госпошлина — 700 ₽ для физлиц и ИП, 2 000 ₽ для компаний .
Договоры на срок менее года или неопределенный срок в Росреестре регистрировать не нужно.
Кто будет отвечать перед проверяющими органами
В зависимости от характера нарушения — пожарной безопасности или санитарных норм — ответственность может понести не только арендатор, но и арендодатель.
За нарушения пожарной безопасности может ответить и арендатор, и арендодатель — этот вопрос решает суд.
В судах учитывают два фактора:
- Что указано в договоре. Если в договоре прописано, что за пожарную безопасность отвечает арендатор, то это будет принято во внимание, но автоматически от ответственности арендодателя не освобождает.
- Кем было допущено конкретное нарушение. Например, если горючий мусор в подсобку сложил арендатор, отвечает он. А если пожарный выход во время капитального ремонта заварил арендодатель, то отвечать будет он.
Конституционный суд подтвердил, что виновного в нарушении нужно определять исходя из конкретных обстоятельств. Такую же логику применяет Верховный суд. Стороны могут сами распределить обязанности по пожарной безопасности в договоре. Иначе ответственность могут возложить на сторону, чье поведение привело к нарушению .
За нарушения санитарных правил отвечает тот, кто ведет деятельность в помещении. Например, арендатор отвечает за чистоту рабочих зон, хранение товаров, обращение с отходами и соблюдение санитарных требований, которые связаны с бизнесом. За нарушения возможен штраф или приостановление деятельности до 90 суток .
Если нарушение связано с состоянием помещения или здания, за которое отвечает собственник, претензии могут возникнуть к нему: например, из-за неисправной вентиляции или канализации. Поэтому в договоре прописывают, кто отвечает за техническое состояние помещения, инженерные системы, текущий и капитальный ремонт .
Если деятельность арендатора приостановили из-за недостатков помещения, за которые отвечает арендодатель, арендатор может требовать уменьшить арендную плату, возместить убытки или применить договорную неустойку. Для этого нужно зафиксировать нарушение, направить арендодателю претензию и связать простой с его обязанностями по договору .
Что в итоге
Самозанятый не может сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Если планируете регулярно сдавать нежилое помещение, придется оформить статус ИП и выбрать подходящий налоговый режим.
В договоре нужно описать помещение, размер арендной платы, порядок ее изменения, срок аренды, правила использования помещения, расходы на содержание, ремонт, обеспечительный платеж и основания для досрочного расторжения. Чем подробнее это прописано, тем меньше пространства для спора.
Договор аренды здания, сооружения или помещения на срок не менее года нужно зарегистрировать в Росреестре. Это особенно важно для арендатора: если собственник продаст помещение, зарегистрированная аренда сохранится для нового владельца.
Отдельно стоит распределить обязанности по пожарной безопасности, санитарным требованиям, ремонту и инженерным системам. Проверяющие органы и суд будут смотреть не только на договор, но и на то, кто допустил нарушение.
