Как я гашу ипотеку процентами с накопительного счета

Финал моей ипотеки выпал на эпоху повышенной ключевой ставки ЦБ РФ. Хотя она и сейчас где-то на Эльбрусе. Именно в то время комментарии заемщиков, в запрещенных, замедленных и разрешенных соцсетях, озарились мнением: «Да гасить надо ипотеку процентами с депозита!».

И мне стала интересна конкретика: «При каких условиях проценты от банка закроют ипотечные платежи». Надел математические очки и берет вдумчивости. В своем первом посте Сообщества покажу вам результаты исследования. Пойдем по шагам.

Мы хотим ежемесячно получать проценты от банка по нашим кровным сбережениям и отдавать их на платежи по ипотеке. Да так, чтобы нам ничего не пришлось докидывать сверху.

Под запрос совсем не попадают вклады. На момент исследования минимальный срок хранения был от трех месяцев. Сейчас не думаю, что ситуация изменилась.

Значит, нам подойдет накопительный счет (НС). Там нет «наказаний» в виде лишения прибыли при досрочном снятии и деньги так-то всегда под рукой.

Проценты по НС-ам, как правило, выплачиваются раз в месяц. Есть два вида НС-ов:

• С начислением процентов на минимальный остаток в месяце.
• С начислением на ежедневный остаток.

Соответственно, первый вид чем-то напоминает классический вклад: держи до упора. Второй больше подходит при регулярном движении денег. Расчет проведем для всего.

Ставка. Во-первых, она зависит от броши Эльвиры Сахипзадовны. Банк назначает ставки по своим НС-ам в зависимости от ключевой. Ставку по итогу заседания подняли, сохранили, снизили — ловим пуш в телефоне.

Во-вторых. Ряд банков специально закидывает щедрые ставки на первые месяцы новым клиентам, а потом их снижает. К слову, на их языке «новые клиенты» необязательно физически новые. Как раз поэтому в коммуникационной сети Интернет гуляют схемы по каруселям с понятными только авторам эксель-таблицами.

Дата выплаты. По закону об Ипотеке заемщик имеет право менять дату платежа. В самом функционале приложений это вполне возможно. По НС-ам также возможно задать дату выплаты процентов. В логичном идеале: получать проценты по НС-у до ипотечного дня.

Начнем с обозначений.

• S — наши накопления, руб.
• I — ежемесячная ставка (делим годовую на 12 и еще на соточку).
• P — обязательный платеж по ипотеке, руб.

То есть нам нужно, как минимум, соблюдение следующего условия:

S х I = P

При таком раскладе мы ипотечный платеж сможем закрывать, но и накопительный счет не вырастет. Проценты-то уходят. Обратно в банк. Получается, что работать все будет, но как-то не так.

Как тогда быть? Поменяем знак. S x I > P

Во, познакомьтесь. Наше базовое выражение.

По логике данного НС-а расчет пойдет по самой минимальной сумме на счете за месяц.

Пример. На НС-е лежит 400к рублей 28 дней. На 29-й день месяца захотелось вдруг купить водонагреватель косвенного нагрева. Осталось 100к. На 30-й день пришла зарплата. Теперь на балансе НС-а 180к. Проценты банк начислит только на 100к. Ибо это минимальный остаток в месяце.

Адаптируем базовое выражение.

Smin х I >P

Что из этих данных мы точно знаем? Платеж по ипотеке помнит каждый порядочный заемщик. Ставку по НС-ам на минимальный остаток тоже найдем. Значит, осталось найти Smin. Оставляем этого крепыша в левой части уравнения.

Smin > P/I

Считаем на примере. Допустим, наш платеж 50к рублей по ипотеке, рыночная ставка по НС-ам на минимальный остаток 15%.

Smin > 50 000/(15*0,01/12)

Smin > 50 000/0,0125

Smin > 4 000 000 руб.

Итого получили сумму, выше которой должен быть минимальный остаток на накопительном счете для ежемесячного закрытия ипотечного платежа.

Ну и держим в голове, что ставка у НС-ов штука динамичная.

Так-с, тут посложнее. При таком типе сегодняшний баланс — вчерашний плюс ежедневное начисление.

Значит, что мы делаем: I делим на количество дней в месяце. Текущий баланс умножаем на I и добавляем к сегодняшнему.

В прикрепленной иллюстрации показал логику и вывод выражения.

И у нас получается формула по накопленным процентам за месяц:

S(((1+i)^n) — 1), где

n — количество дней в месяце

i — ежедневная ставка. I делим на количество дней в месяце.

Подставляем в наше базовое выражение и получаем:

S(((1+i)^n) — 1) >P

S >P/(((1+i)^n) — 1)

То есть мы можем найти стартовую сумму на НС, которая при текущих ставках покроет наш ипотечный платеж.

Снова считаем на том же примере. Допустим, наш платеж 50к рублей по ипотеке, рыночная ставка по НС-ам на минимальный остаток 15%. Месяц: март.

S > 50 000/((1+i)^31-1)

S > 50 000/((1,00040323)^31-1)

S > 50 000/(1,01348856-1)

S > 50 000/0,01348856

S > 50 000/0,01348856

S > 3 706 844, 91 руб.

По расчетам получается, что НС на ежедневный остаток выгоднее. Требуется меньшая сумма на стартовом балансе для покрытия платежа по ипотеке.

Только тут весьма важная оговорка. Деньги на счете никак не двигались: никаких трат, никаких пополнений. В уравнении мы, по сути, рассмотрели частный случай. S лежит себе и никого не трогает. Такое вполне может быть.

Теперь перейдем к рабочей стратегии, которая совсем близко к реальности по данному методу. Применял в последние месяцы своей ипотеки.

У меня до внедрения сего метода было два баланса. На одном находились ежедневные траты, а НС был своего рода финансовой подушкой. Когда вот это все добро прикинул, то дошло следующее:

• На I никак повлиять не могу. Ну максимум уйти в другой банк на пару месяцев, но я же не лосось, чтобы уходить с Т⁠-⁠Банка.
• А вот на S повлиять возможно.

Так и что сделал. Абсолютно все деньги с того момента стал держать на накопительном счете. Сам себе выписывал «суточные» и сразу закидывал любое поступление на НС. Таким образом баланс постоянно находился в динамике, но эта сумма была и так больше начальной копилки.

Соответственно, проценты начислялись по увеличенной S. Вот эту стратегию еще можно внедрить по НС-ам при относительно небольших суммах. Ставки пока еще приличные.

Запомнить-закрепить:

1. Если хотим гасить ипотеку деньгами банка, то используем НС, не вклады.
2. НС бывает двух видов: на минимальный или ежедневный остаток.
3. НС на ежедневный остаток выгодней, если планируются регулярные пополнения или изъятия.
4. Гасить ипотечные платежи деньгами банка возможно. Если даже не полностью, то частично. Идеально, когда финансовая подушка работает на вас.