Что происходит со строительством частных домов в 2025 году

Пять лет подряд ввод частных домов в России превышает по площади многоквартирное жилье. Но рынок ИЖС остается диким.

С 24 по 27 июня в Сочи проходил форум недвижимости «Движение», и тема частного домостроения занимала заметное место в обсуждениях. Наша редакция тоже присутствовала на форуме: мы собрали мнения экспертов об ИЖС, проанализировали их и выделили основное.

Объем ввода ИЖС превышает объемы ввода многоквартирных домов на 20—30%, при этом большинство частных домов заказчики строят полностью сами или с привлечением бригад на отдельные работы. По данным «Дом-рф», лишь 1,6% от всего ввода частных домов возведены компаниями.

Вот несколько основных трендов.

Сохраняется спрос на одноэтажные дома. Люди утвердились во мнении, что ходить между этажами неудобно, а обслуживать одноэтажный дом намного проще.

Площадь домов продолжает уменьшаться. Основной спрос приходится на проекты не более 150 м², такой дом удобно обслуживать и дешевле отапливать.

Есть категория заказчиков, которые предпочитают дома до 100 м² — здесь ИЖС конкурирует с обычными квартирами, где 80% рынка занимают квартиры до 50 м²: примерно за ту же стоимость люди получают больше площади.

Дома от 80 м² занимают в ИЖС 90%. Проще говоря, рынок многоквартирного жилья не удовлетворяет спрос в площадях для семей даже с одним ребенком, и этот спрос перетекает в ИЖС.

Люди ищут продукт. Сокращаются покупки голых участков: спрос тяготеет к участкам, под которые как минимум разработан проект, а в экономсегменте ищут дома с ремонтом в комплексной застройке.

Заказчики экономят как могут. Примерно 80% рынка ИЖС занимает строительство хозспособом, когда дома строят самостоятельно из дешевых материалов, в итоге выходя на стоимость менее 10 млн рублей. На другом полюсе — дорогие дома от 20 млн рублей, которые строят по нетиповым проектам.

Люди, которые хотят жить в своем доме, анализируют опыт предшественников и видят системные проблемы ИЖС. Основная — нет инфраструктуры, дома строят буквально в чистом поле.

Если при покупке квартиры маловероятно, что в ней будут перебои с водой, газом или электричеством, а к новостройке придется пробираться по оврагам и грязи, то в ИЖС это не редкость. Для застройки малоэтажным жильем часто нет электрических мощностей, газовые трубы за много километров, водопровод хозяева тянут уже после сдачи дома за свой счет. Другой вариант — все эти вопросы решает застройщик за свои деньги, но в конечном счете все равно платят покупатели, так как эти расходы будут включены в стоимость дома.

Заказчики ИЖС стали более требовательными и хотят, чтобы вокруг дома была среда для жизни. Девелоперы же часто предпочитают нарезать участки, побыстрее построить, продать и забыть. Даже там где созданы УК при коттеджных поселках, оказывается, что УК ничего не знают о работе за городом: они не умеют убирать дороги и тротуары, сами портят общее имущество спецтехникой, применяют «квартирные» подходы там, где нет квартир.

Эксперты говорят: «Безумный объем стройки отвязан от социалки и инженерки». В кварталах ИЖС нет ни детсадов, ни школ, ни детских площадок. В то же время современный частный дом уже не предполагает огорода, у людей другие потребности, и они хотят жить за городом, но как в городе — со всеми удобствами. Некоторые девелоперы это почувствовали: они 50% площади будущего поселка отдают под инфраструктуру или, например, строят отель в центре квартала ИЖС, чтобы был центр притяжения.

Вот несколько проектов, которые выделили эксперты.

Челябинск. L-town. В центре этого мини-города предусмотрены площади, магазины, кафе и социальная инфраструктура. Вокруг расположен малоэтажный пригород. Трехэтажный детсад на 10 групп построен на средства инвесторов и позже передан муниципальным властям. Проект реализуют два застройщика: «Эльтаун-девелопмент» и «Группа голос».

Владимирская область. «Доброград». Концепция проекта предполагает, что у жителей частных домов все будет рядом. В 2024 году в городе открылась муниципальная гимназия, строится детсад, есть, как утверждают инвесторы, единственная в России сцена на воде и даже кабинет врача общей практики.

Екатеринбург. «Совушки». Малоэтажный жилой комплекс «с городским комфортом». ЖК обслуживает управляющая компания, построены дороги и тротуары, есть централизованное освещение, детские игровые площадки, магазин и автобусная остановка.

Иркутск. «Хрустальный парк». Позиционируется как город в городе. В районах ИЖС запущен общественный транспорт, построены детский сад, спортивные и игровые площадки, супермаркеты и пекарня.

Тюмень. «Кипрея на холмах». Проект в стадии стройки. Районы спроектированы по модели «15-минутного города», когда в пешей доступности есть вся нужная инфраструктура. Планируются детские сады, школы, термальный и спа-курорт, спортивные центры, кафе и ТЦ.

С введением эскроу-счетов в ИЖС изменился расклад по ценам, так как небольшие подрядчики не проходят под требования банков. Сказались также высокая ключевая ставка и невозможность взять кредиты.

Уменьшился ассортимент «средних» домов за 15—18 млн рублей. Среди готовых — все больше дорогих проектов от 20 млн. На противоположном полюсе находятся дома не более 100 м² за 5—6 млн в регионах: такие строят либо сами хозяева, либо полулегальные частные бригады.

По данным «Яндекс Недвижимости», средняя стоимость частных домов в российских регионах с городами-миллионниками за год выросла на 12,4%. Наиболее активно цены росли в регионах с домами среднего ценового сегмента:

1. Башкортостан, +24,9% за год. Средняя стоимость дома — 6,2 млн рублей.
2. Омская область, +23,4% и 4,6 млн рублей.
3. Волгоградская область, +22,6% и 4,8 млн рублей.

Зато в Московском регионе стоимость частных домов выросла за год лишь на 0,7% — в среднем до 17,4 млн рублей. В Краснодарском крае дома даже подешевели на 0,2% — до 12,1 млн рублей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области средние цены увеличились на 5,6% — до 11,2 млн рублей.

Летом 2025 года на рынке стагнация. Ввод ИЖС увеличивается, а спроса нет: в экономических условиях с огромными ставками по ипотеке и высокими ценами люди не могут себе позволить купить дом. Для многих недвижимость останется недоступной, даже если вложить маткапитал и использовать одну из немногочисленных оставшихся программ господдержки.

Формируется отложенный спрос, который может реализоваться, когда изменятся условия — снизится ключевая ставка, а с ней и ставки по банковским депозитам. Пока депозиты для многих выглядят привлекательнее, чем вложения в недвижимость, даже если она нужна для жизни.

Спрос снизится. Цены на дома будут стагнировать, предложение — расти, а спрос — снижаться. Причем существенно — на 25%. Мало у кого есть большие накопления для строительства дома за наличные, а доступных ипотечных программ на рынке почти нет.

Программа семейной ипотеки с адекватной ставкой в регионе имеет лимит 6 млн рублей, и с такой суммой построить дом почти невозможно. У покупателей же есть запрос на финансовые программы, которые могут позволить себе только крупные игроки рынка.

На рынок ИЖС придут крупные игроки. Ожидается переток из многоквартирного сегмента, где проблем все больше. Например, на рынок частного домостроения уже вышел «Самолет». Компания создала отдельное юрлицо — ООО «Самолет загородная недвижимость».

Также экспансию начали крупные производственные компании. Так, в 2024 году производитель стройматериалов «Технониколь» купил второй завод по производству домокомплектов. Компания объявила, что планирует создать заводы готовых домов возле каждого города-миллионника в ближайшие 15 лет.

«У акционера есть видение, что префаб-индустрия будет развиваться все больше, поэтому „Технониколь“ должна быть представлена заводом рядом с каждым городом-миллионником», — цитирует «Интерфакс» руководителя направления «Домокомплекты» компании «Технониколь» Дмитрия Апанасенко.

Ищет дополнительные рынки сбыта металлургическая компания «Северсталь», которая подняла позабытую уже тему легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) — каркасных домов на металлическом скелете.

На выставке «Металлоконструкции-2025», которая проходила в июне в Москве, главным элементом стенда «Северстали» стала обновленная технология ЛСТК. По оценкам компании, объем этого рынка может достигать 25 млрд рублей.

С крупными игроками придут новые финансовые инструменты — субсидирование, рассрочки, различные скидочные программы. Все это не могут себе позволить небольшие строительные компании — и они быстро проиграют конкуренцию, уйдут с рынка или будут работать на подряде у больших застройщиков.

«До 70% рынка заберут компании типа „Самолета“, потому что у них есть бренд. У компаний из регионов брендов нет. „Самолет“ приходит в регион, и про него все знают. У таких застройщиков выстроены отношения с банками, они все через проектное финансирование уже прошли, есть команды, которые собирают для этого документы.

Региональные компании в растерянности, они не могут даже собрать пакет документов, чтобы занести в „Дом-рф“. У них нет компетенций, нет людей. Там сейчас депрессивное состояние», — считает Сергей Колесников, эксперт по загородной и малоэтажной недвижимости компании «Колесников и партнеры».

Основную долю домов компании будут строить под ключ. Будущее в ИЖС — за типовым масштабным строительством, когда за счет применения конвейерной технологии снижаются издержки застройщика и конечная стоимость для покупателя. Это две технологии:

1. Префабы, когда на заводе делаются различные части дома. Пропорция строительства непосредственно на объекте и на заводе может быть разной: например, стены делают на заводе и привозят для сборки, а все остальное строят на месте.
2. Модульные дома — объекты высокой степени готовности, которые просто выгружают на участок, собирают за пару недель, и дом готов. В случае с модульным максимум делается в цеху, вплоть до поклейки обоев.

Нетиповые проекты дороги уже сейчас, а строительство своими силами в перспективе может проиграть в цене массовым технологиям.

Срок постройки дома сократится до двух-трех месяцев. Люди больше не хотят по десять лет строить родовой замок, который перейдет по наследству детям внуков, выстояв в межгалактической войне. Покупатели готовы подождать год-два, а еще лучше — один сезон.

В 2025 году два-три месяца застройщики считают идеальным сроком для постройки коробки дома с инженерными сетями. Когда дом под крышей и с отоплением, внутренней отделкой можно заниматься зимой. Таким образом, полностью дом будет готов примерно за год.

На рынке будет дефицит рабочей силы. Уже сейчас есть проблема найти строительные бригады, из десяти берется в среднем одна — и хорошо, если она доделает. У строителей зарплаты стали сопоставимы с зарплатами топ-менеджеров, когда сантехник зарабатывает до 500 000 ₽ в месяц, а каменщик — до 250 000 ₽. И если в 2000-х работать на стройке было престижно, то сейчас молодежь вместо стройки идет работать в «Пятерочку».

Застройщикам придется думать о том, что будет после постройки. Кроме инфраструктуры люди хотят иметь нормальную сервисную компанию, которая будет управлять поселком. Но застройщики пока не думают о том, как продукту создать добавочную стоимость за счет хорошего обслуживания после постройки, они хотят только построить. А без дальнейшего сервиса поселки будут умирать.

По словам Сергея Евсеева, основателя Asset, его сервисная компания работает в минус четвертый год. Но при этом она позволяет продавать дороже будущие объекты, потому что для людей более прозрачная картина с тем, что будет с их поселком через пять лет.

Застройщики пойдут в регионы — и могут там увязнуть. Вокруг миллионников не осталось хороших земельных участков. Власти продают с торгов маленькие и неудобные земли, к тому же необустроенные — в них нужно вкладываться.

В регионах свободной земли много, но покупательная способность людей ниже. Даже пять-шесть миллионов рублей для жителей многих субъектов РФ — запредельные деньги, и ипотека не поможет. Плюс участки выделяются в районах, где нет коммуникаций, то есть застройщику нужно вложиться в них, а это увеличит стоимость и без того дорогого по местным меркам проекта.

Выхода из этого замкнутого круга пока не нашли. Возможно, строительные компании будут резать наполнение домов: предлагать стоимость меньше, но без определенных элементов отделки и коммуникаций. Предположение такое: покупатель возьмет то, на что хватает денег, а потом доделает.