Как я начал, но бро­сил строить дом в Сочи и восстанав­ливаю два очень старых в Испании

Герой этой истории не боится переездов, трудностей и, кажется, наслаждается процессом стройки.

Он уже рассказывал в Т⁠—⁠Ж, как переоборудовал бывшую баню, чтобы попробовать загородную жизнь. Затем выкупил участок рядом и построил на нем монолитный дом посолиднее. А потом решил, что хочет пожить в теплых краях, и уехал с семьей из Подмосковья в Сочи.

Там его ждала еще одна героическая стройка: пришлось помучиться с крутым склоном и нестандартным проектом дома. Но заехать в него герой не успел: он переехал в Испанию и один за другим купил там два очень старых дома. С сюрпризами.

В 2020 году началась удаленка из-за пандемии ковида и появилось ощущение, что это надолго. А у нас и ранее витали мысли переехать подальше от Москвы, чтобы не жить в перенаселенной Московской области. Хотелось в теплые края, так как зима уже надоела.

Поэтому на семейном совете мы приняли решение о переезде. Вообще, я много лет предлагал жене перебраться за рубеж, но не мог уговорить ее оставить родителей, которые вряд ли решились бы на заграницу. Не сказать чтобы жена к ним была как-то приклеена, но ей казалось, что одно дело — ездить их проведывать из Москвы в Мордовию, а другое — прилетать из другой страны.

В качестве компромисса решили переезжать на юг России. Что поддерживалось и родителями жены, потому что они родились и выросли в Ташкенте, откуда переехали в РСФСР в конце 1980-х годов. Жить в теплом климате они очень даже любили и были согласны ехать с нами.

Изучение климатических условий юга РФ показало, что при всем невысоком богатстве выбора вариант один — Сочи. Не идеально, но ничего лучше не нашлось: в других местах гораздо холоднее зимой.

Летом 2020 года я стал присматриваться к участкам, чтобы понять цены.

Мои требования были следующие:

1. Земля не в СНТ.
2. Площадь — от 10 соток, а лучше 15, чтобы мы могли продолжить там жить двумя семьями.
3. Удаленность не более 10—15 минут на машине от города.
4. Расположение не у реки, потому что я спортивный водный турист с большим стажем и отлично знаю, как выглядят дождевые паводки на горных реках.
5. Участок с понятной историей, так как в Сочи особенно остро стоит вопрос с конфискацией.

Сначала мы не планировали ничего покупать. Но когда я начал смотреть объявления, чтобы понять цены, буквально сразу мне на глаза попался хороший участок рядом с Лазаревским: 15 соток, деревня, ЛПХ, получен в советское время для улучшения жилищных условий и так в одних руках с тех пор и был. 15 минут на машине от центра Лазаревского, находится в долине реки Псезуапсе по границе нацпарка, но значительно выше реки — метров на сто.

Участок практически ровной прямоугольной формы, 50 × 30 м. Признаков оползневой опасности, что актуально в Сочи, выявлено не было. Цена — 2 800 000 ₽.

Во вторник вечером мы заметили участок на «Авито», в среду созвонились с продавцами, в пятницу оставили детей бабушке с дедушкой и стартанули в Сочи на машине. Там в воскресенье утром посмотрели участок, все понравилось, ударили по рукам.

За понедельник и вторник помогли продавцам сделать справки в ПНД и наркодиспансере, нотариальное согласие супруги продавца на продажу и в среду подали договор купли-продажи на регистрацию. В сентябре я слетал в Сочи один, забрал документы, и мы стали обладателями участка.

Без минусов не обошлось.

Большой уклон. На 50 м длины — перепад 15 м. Если внизу участка построить хрущевку, сверху можно будет зайти ей на крышу. Были и более пологие участки, но дороже и прямо у реки. А у реки мне брать страшно.

Расположение у леса. Это и плюс, и минус, потому что в Сочи распространяется инвазия мраморного клопа-вонючки, который в холодное время года начинает огромными толпами пытаться проникнуть в жилье, так как ему холодно на улице. Зато у нас из окон был бы красивый вид и выход на прогулку в лес сразу за входной дверью.

Чтобы оформить уведомления на строительство дома, техприсоединение электричества, изыскательные и проектные работы, ушло полгода.

Планировка дома. Из-за большого перепада высоты на участке пришлось много думать, как вписать постройки. В итоге мы решили действовать по принципу downslope — дом в верхней части участка, идущий вниз по склону. Верхняя часть более пологая, и там есть место для парковки и разворота машин.

Дом бы начинался там и далее расширялся на минус первый этаж, у которого задняя треть была бы подвальная, а передние две трети — жилые с окнами по фасаду. На минус первом этаже мы решили разместить родителей, а на полноразмерном верхнем уровне жить самим. Лестница внутри дома не предполагалась.

На этаже родителей предполагался раздельный санузел, прихожая, большая кухня-гостиная и три спальни. Столько им не нужно, но не отказываться же от комнаты, если метраж, нужный для подпирания верхнего этажа, надо использовать.

На нашем этаже — пять спален, три раздельных санузла, большая кухня-гостиная и две вспомогательные большие комнаты. Идея была в том, чтобы сделать три независимых крыла: центральное с большой кухней-гостиной, спальней, прихожей и санузлом и два симметричных боковых крыла с прихожими, кухнями-гостиными поменьше и собственными санузлами, каждое из которых было бы соединено с центральным крылом одной дверью.

Пока дети маленькие, дополнительные прихожие по нашему замыслу играли бы роль кладовки, а дополнительные гостиные — роль тусовочных комнат, в которые будут подведены вода и канализация в полу. Когда дети подрастут, внутренние двери в доме можно закрыть, дополнительные наружные входные — открыть, и тогда боковые крылья станут отдельными изолированными квартирами. Их можно также сдавать туристам, если дети съедут.

Технические моменты. Из-за большого уклона пришлось делать специфический проект дома, сильно вытянутого поперек склона. Получилось здание 8 × 20 м, которое в нашей семье называли «дом-колбаса». При увеличении глубины дома свыше восьми метров получалось, что нужно замахиваться на третий этаж, чтобы компенсировать перепад высот на участке. Этого мы делать не хотели.

Технически решили повторить монолитный железобетонный дом, который ранее строили в Подмосковье. Выбрали эту технологию, так как Сочи — один из самых сейсмоопасных районов России. Обычные здания должны быть рассчитаны на восемь баллов, а общественные сооружения — на девять.

Бетон для таких условий — один из лучших вариантов. Тем более что нам все равно пришлось бы врывать один этаж задом в склон и монолитить его.

В 2021 году я сменил работу на полностью удаленную и без региональных ограничений, потерял 15—20% в доходе. Мы продали оба подмосковных дома и мою московскую квартиру, я с рабочими уехал в начале мая на грузовике, который вез наши вещи. Жена дождалась, пока старший ребенок окончит первый класс, и с родителями и детьми приехала в июне.

Мы сняли в Лазаревском две квартиры на одной площадке — для нас и родителей жены. Построили за май два утепленных каркасных домика со всеми удобствами: в одном поселились рабочие, а другой я занял под свой кабинет.

К началу лета мы протянули на участок электричество и оптику, подключились к водопроводу, соорудили навес и перетащили туда часть вещей из квартир. Я работал на участке, параллельно руководя стройкой.

Дело шло непросто. Для минус первого этажа срезали склон: получили котлован, где у кромки выемка грунта была на метр, а у задней, вертикальной стенки — на пять.

Отдельно отмечу крутизну специалиста-конструктора. Он никогда не был в Сочи, но, поковырявшись в справочниках, сказал, что инженерно-геологические изыскания делать не нужно, потому что геология очевидная. И нарисовал проект фундамента в виде перевернутой буквы Т, вкопанной примерно на метр. Предполагалось, что на той глубине фундамент упрется в слой плотной серой глины.

На месте оказалось, что именно там глина залегает на этот метр глубже. До сих пор удивляюсь, как конструктор дистанционно это предвидел. К слову, раскопки показали, что участок действительно находится в полностью оползне-безопасной зоне.

А год оказался дождливым, и срез склона постоянно сползал после дождей. Пришлось заниматься его укреплением, чинить сдвинутый оползнем грунта арматурный каркас, удалять упавший грунт. В общем, пока не поднялись на высоту четыре метра, покувыркались мощно.

Потом была еще призовая игра с обустройством отсечного дренажа, чтобы вода, которая фильтруется через склон после дождей, не затапливала подвальную часть нашего дома. Эта возня затянулась почти на год. Пришлось привлекать еще рабочих, в итоге под кабинет мне осталась кухонька одного из домиков-бытовок.

А потом я уговорил жену уехать в более теплую страну. В Сочи мы прожили год и поехали дальше.

Конечно, очень жалко было бросать недостроенный дом, в который мы вложили уже очень серьезные деньги и силы, но не приколачиваться же теперь намертво, если можно отправиться туда, куда я давно уже хотел попасть.

Честно говоря, я с самого начала затеял переезд именно в Сочи, потому что не мог уговорить жену уехать туда, куда бы хотел. Сочи был для меня просто компромиссом: не такой противный климат, как в Подмосковье. Очень красивая природа — для меня это серьезный плюс.

Так что было очень жалко, но я не думал ни секунды, как только удалось получить согласие жены на переезд в другую страну.

Расположение. Мы продали участок в Сочи с недостроем, московскую квартиру жены, наши машины, распродали и раздали часть барахла и обосновались в Испании, потому что мне предложили работу. Родители жены уехали в Саранск, где живет их старший сын. Там мы оплачиваем им аренду квартиры.

В Испании мы немного пожили на съеме, осмотрелись и стали решать, как дальше жить. На повестке дня было два варианта: маленький дом в большом городе на южном побережье Испании и дом побольше за городом.

В итоге для разнообразия решили пожить в городском доме, потому что ездить на машине не очень удобно, особенно когда надо кучу детей туда-сюда возить на учебу, секции, кружки и допобразование.

Особенности. Мы купили дом за 135 000 €⁣ (12 336 300 ₽)  ​практически в центре города. Дому больше 100 лет — точный возраст неизвестен: он был построен раньше, чем в начале прошлого века начался кадастровый учет. В нем примерно 48 м² под крышей и открытая терраса на половину второго этажа. Всего по документам 60 м².

Дом много лет не использовался. Он был подключен к воде и электричеству, но они заканчивались в коридоре, потому что внутренние сети водопровода и электричества пришли в негодность. Большая часть внутренних перегородок развалилась. К канализации дом по идее был подключен, и сначала даже казалось, что она работает, ведь вода уходила.

Но это только казалось. Вода уходила, а ее выход на улицу обнаружить не удалось. После работы я стал ломать полы, двигаясь по трассе от санузла, и нашел сразу несколько критических проблем.

В одном месте канализация проходила над какой-то старой кирпичной цистерной под домом размером примерно 2 × 2 × 2 м — такой кирпичный прямоугольный подвальчик. Перемычка над ним провалилась, и вода лилась туда, под дом, вместо того чтобы уходить в канализационную сеть.

Далее по трассе я обнаружил два обрушения труб, полностью перекрывшие просвет. За ремонт трубы под тротуаром мне предварительно выкатили пару тысяч евро и срок пару недель, поэтому я за вечер из дома прорыл туда метровую нору под фундаментом, куда залез и разобрал руками обрушившееся место.

После этого через остатки старой трубы просунул в уличный выходной колодец 160-миллиметровый пластик. Ну и остальную трассу собрал из пластика.

После этого я сделал новый водопровод от счетчика, на сей раз — из меди, для разнообразия, как любят в Испании. Не понравилось, все-таки металлопласт на обжимных фитингах — топ. Поставил новую сантехнику, сделал несколько временных розеток, и дом стал условно пригоден для проживания.

Поначалу, конечно, было немного экстремально: мы всей семьей спали на полу на матрасах в одной комнате, ели за одним столом, готовили на другом на плитке, параллельно делали ремонт.

Что касается обустройства, мы изобразили «евроремонт»: сделали межкомнатные перегородки из гипсокартона, капитальные стены оштукатурили, зашпаклевали, отшлифовали и покрасили в белый цвет. На полу оставили плитку. Результат мне совершенно не понравился: жить с детьми в такой отделке крайне неудобно. Никогда больше так делать не буду, эксперимент признан полностью неудовлетворительным.

Тем не менее за полгода мы наладили свою жизнь: дом разделили на кухню-гостиную 17 м² и три маленькие спальни. Большой плюс этого дома — в нем много равномерно распределенных по стенам окон приличного размера. В перспективе можно выделить еще одну маленькую спальню, подрезав кухню, но пока младшие сыновья не против жить вместе.

В процессе изучения местного «Циана», сайта Idealista, на предмет чего-нибудь интересного я заметил одноэтажный дом 120 м² в 200 м от нас.

Он находится в том же районе на параллельной улице, даже в более удачной локации — в тихом тупике. Фактически это руина, значительно более сильно разрушенная, чем первый дом. Но по документам — обычный жилой дом без особенностей.

Плюс такой ситуации в том, что внутри без оформления разрешительных документов на перестройку здания можно построить что угодно. Важно лишь сохранить исходную одноэтажность и не менять фасад, за исключением его косметического ремонта. Но нам-то как раз одноэтажный дом и нужен.

Вода и электричество в нем когда-то были, но на момент продажи их отключили. Статус канализации был неизвестен. Продавцы хотели за него 58 000 €⁣ (5 300 040 ₽), и это была очень хорошая цена. Желающие выстраивались в очередь, объявление сняли через сутки.

Мы были вторыми в очереди на просмотр и с деньгами на руках, поэтому здание ушло нам. В процессе подготовки к сделке пришлось вникать, как исследовать всю юридическую чистоту дома в Испании, так как сделка была весьма рискованной. Но после пробега по регистрационной палате, департаменту градостроительства мэрии и кадастровой палате юридических дефектов мы не нашли.

Осенью 2023 года мы купили этот дом. Покупка была несколько преждевременной, потому что нужно было копить деньги на восстановление самого здания и всех сетевых подключений. Но когда еще потом будет другое такое предложение?

Если сочинский дом мы называли колбасой, этот проект в нашей семье имеет внутреннее название «дом отважных». Мы делали ремонт в первом маленьком доме на соседней улице и параллельно проводили подготовительные работы во втором. И здесь тоже не обошлось без некоторого авантюризма.

На улице по результатам некоторых размышлений, исследований и небольших поверхностных раскопок под тротуаром нашли отвод воды к дому. На фасаде выдолбили нишу под прибор учета, где он раньше стоял — науке неизвестно. Вероятно, внутри дома, как в нашем первом испанском доме. Сделали разводку и оформили восстановление присоединения воды.

Параллельно внутри дома провели изыскания с целью найти мокрые точки. От одной из них я опять же после работы вечерами долбил оставшуюся стяжку пола и шел по весьма запутанной трассе канализации до обнаружения выхода на улицу.

Найти этот выход воды надо было обязательно, потому что без демонстрации работоспособности канализации не подключат воду. Но тут хоть уличная часть оказалась нормальной. В общем, когда сети были готовы, можно было начинать работы внутри.

Сейчас мы копим деньги, чтобы, если все будет в порядке, в 2026 году начать стройку. Предполагаем сделать из этой руины дом с двумя совмещенными санузлами, прихожей, четырьмя спальнями по 10,5 м², кухней-гостиной 50 м², парой кладовок на первом этаже, кабинетом на втором и террасой на эксплуатируемой кровле.

Строить новый дом будем внутри старых стен, которые останутся стоять на своем отдельном фундаменте. Технические решения будем выбирать с учетом сейсмоопасности — 8—9 баллов, как и в Сочи. Одно из решений — каркас из стальных двутавровых балок. Такое строительство к тому же еще и относительно низкое по трудоемкости: в Испании строитель обходится в 12 €⁣ (1 097 ₽) в час на руки плюс налоги — около 40%. Это стимулирует думать, как сэкономить.

Хотелось бы до середины 2026 года закончить этот проект и переехать. Планируем потом либо продать маленький дом и купить квартиру для сдачи в аренду, либо сдать его как есть, либо уговорить родителей жены переехать и выделить его им. Мы надеемся, что они постепенно свыкнутся с этой мыслью и приедут.

В детстве мне всегда нравились конструкторы. Впрочем, вы уже, наверное, и сами догадались. Хотя я никогда не мечтал стать строителем и вообще не люблю работать руками — они у меня заточены под клавиатуру, но пришлось.

Это случилось от жадности, неготовности платить за куда менее квалифицированную работу заметно больше, чем я сам зарабатываю на куда более квалифицированной, и от желания иметь нормально работающие системы и здания, которые мне же и эксплуатировать. Мне кажется, пока получается.