Ипотека на новостройки: как выбрать, преимущества и подводные камни

После сворачивания универсальной льготной ипотеки, которая позволяла купить квартиру каждому россиянину, покупатели первичного и вторичного жилья оказались почти в равных условиях.

Льготные ставки доступны только семьям с детьми, айтишникам или тем, кто планирует переезд на Дальний Восток. Остальным квартиры в новостройке и на вторичке предлагают на рыночных условиях. Но многие все же выбирают недвижимость от застройщиков, и этому есть несколько причин.

Ипотека на новостройки в 2025 году — кредит, позволяющий купить новое жилье, у которого еще не было собственников:

• на этапе строительства дома — заключается договор долевого участия (ДДУ);
• после сдачи дома в эксплуатацию — готовое жилье покупают у застройщика по договору купли-продажи (ДКП).

Такие квартиры юридически чисты — в них никто не регистрировался, нет обременений, невыделенных долей детям, не появятся наследники, совладельцы.

Ипотека на первичные объекты подойдет тем, кто:

• готов ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию;
• не хочет рисковать, оспаривать законность сделки в суде, если — появятся наследники или продавца признают недееспособным;
• ищет современную планировку;
• хочет воспользоваться льготами от государства — программы с господдержкой в основном рассчитаны на новые объекты.

Квартиры в новостройках и на вторичном рынке стоят примерно одинаково. Исключение — бюджетное жильё в очень старом фонде. Но и эту разницу в ценах можно компенсировать участием в льготной программе, например, за счет семейной ипотеки, где ставка в 3–4 раза ниже рыночной.

Ипотека на первичное жилье сегодня доступна в рамках двух групп программ кредитования:

1. Рыночные. Банк может одобрить до 30–50 млн руб. и более на срок до 25–30 лет. Ставки — до 20–30% годовых. Первоначальный взнос — от 15–20%.
2. Льготные. Во всех программах доступны квартиры в новостройках, но условия зависят от конкретной программы: ставки от 0,1 до 6%, сумма — до 12 млн руб., срок — до 30 лет. Первоначальный взнос тот же, что и по стандартным программам.

Рыночная ипотека не так сильно ограничивает заемщика, ставка выше, но можно получить сумму больше, чем по льготным программам, нет ограничений по региону, как в арктической и дальневосточной программах.

Ипотекой от застройщика называют субсидированный кредит. Чтобы продать квартиры, девелоперы совместно с банками реализуют программы, где предлагают заемщикам разные бонусы:

• сниженный первоначальный взнос вплоть до 0%;
• скидки к ставке по ипотеке;
• беспроцентную рассрочку, но на срок не более 3 лет.

За выгодные условия заемщик все равно «платит» — застройщики повышают стоимость жилья, чтобы компенсировать свои расходы.

Сейчас стандартный первый взнос для льготных и рыночных программ составляет минимально 15%, а чаще — 20%. Некоторые банки требуют 40–50% от стоимости жилья.

Но есть условия, которые позволяют не вносить первоначальный взнос:

1. Сделать его не личными сбережениями, а маткапиталом. Его банки принимают по всем льготным программам и по большинству рыночных.
2. Выбирать квартиры от застройщиков, которые предлагают программы кредитования без первого взноса.
3. Передать существующее жилье в залог. Если у вас есть дом или квартира в собственности, банк может использовать их как обеспечение по ипотеке.

Взять ипотеку без первого взноса сложно. Кредиты, в которых первоначальный взнос менее 20%, ЦБ РФ считает высокорисковыми, банки снижают объем их выдачи до минимума. Но иногда в линейках есть такие программы, легче подобрать их с помощью специальных агрегаторов, например, сервиса на Банки.ру.

Как оформляют ипотеку пошагово:

1. Подберите квартиру с учетом требований банка, в основном это должен быть объект от аккредитованного застройщика в том регионе, где работает кредитор, или недалеко (например, если банк есть в Москве, можно приобрести жилье и в Московской области).
2. Сравните условия кредитования в нескольких банках, требования к заемщику.
3. Изучите отзывы о банках — реальные есть в поисковике Яндекса, собраны в вертикали «Финансы».
4. Решите, как будете приобретать квартиру — по договору купли-продажи (для сданных в эксплуатацию домов) или долевого участия (покупка на этапе строительства).
5. Соберите документы и отправьте заявку в банк, при одобрении заключите кредитный договор в офисе.
6. Заключите договор с застройщиком;
7. Оформите право собственности — сразу или когда дом сдадут в эксплуатацию.
8. Застрахуйте недвижимость — заемщик может выбрать любого страховщика, хотя банки обычно настаивают на определенных компаниях.

Недвижимость сразу переходит в собственность заемщика, в случае с ДДУ — только после сдачи дома. Но свободно распоряжаться ей, дарить, менять или продавать можно с согласия банка или после полного погашения долга.

При выборе между первичным и вторичным рынком учитывайте:

1. Разницу в стоимости. Выгоднее всего покупать на этапе котлована — когда дом сдадут в эксплуатацию, объект подорожает в среднем на 15–20%. Вторичка может оказаться дешевле, но практически не попадает под льготные ипотеки.
2. Дополнительные расходы. Для вторичного жилья они больше — нужно сделать отчет об оценке, иногда банки снижают ставку, только если заемщик страхует жизнь и здоровье, титул. С первичной квартирой можно сэкономить на страховании залога — он оформляется не сразу, а после сдачи дома.
3. Дополнительные бонусы от застройщиков. Выбирая объект на первичном рынке, можно получить скидку, рассрочку, сниженную ставку, уменьшить размер первого взноса.

С первичным жильем сложнее выбрать район — в крупных городах ЖК часто строят далеко от центра, в момент заселения инфраструктура бывает еще не развита.

Покупка жилья в новостройках нередко сопровождается обидными ошибками:

1. Оформлять кредит, не сравнив предложения банков. Часто кажется, что зарплатный или один из самых крупных в стране предложит лучшие условия. На практике оказывается, что небольшой региональный банк даст заемщику больше преимуществ. Не спешите подавать заявку, сначала изучите условия с помощью вертикали «Финансы», она доступна прямо в поисковике Яндекса.
2. Покупать все страховки без разбора. Закон требует страховать залог — приобретаемую квартиру. Все остальное выгодно банку, но не обязательно для заемщика. В то же время добровольные страховки часто снижают ставку. Рассчитайте, что выгоднее: оплачивать за страхование на весь срок ипотеки или взять кредит под более высокий процент.
3. Не пользоваться льготами от государства. Если в семье есть дети, вы планируете купить жилье на севере, например, в Мурманской области, работаете в сфере IT, можно получить льготную ставку. Многодетным положена субсидия в размере 450 тыс. руб., которой можно частично погасить долг перед банком. Если есть маткапитал, ставка останется прежней, но можно сделать первый взнос или закрыть основную задолженность.

Оформление ипотеки на первичное жилье имеет ряд подводных камней — ставка может быть повышена банком при отказе от страховок, строительство дома иногда затягивается.