Как я оформила четвертую ипотеку на 8 млн рублей ради квартиры-студии в Москве

Читательница Т⁠—⁠Ж работает в банке, в ИТ-подразделении.

У нее большой опыт в покупке недвижимости: героиня начала с однушки в регионе, а спустя несколько лет купила три квартиры в Москве. И все — в ипотеку. Последнюю, четвертую, читательница взяла в 2025 году — на студию, которую планирует сдавать. Вот ее история.

Я всегда хотела свое жилье — еще с подросткового возраста, когда жила с мамой, отчимом и собакой в однушке 30 м². Поэтому серьезно стала рассматривать ипотеку сразу после окончания вуза в 2014 году. До этого много работала и экономила.

На первоначальный взнос копила несколько лет: на первых курсах подрабатывала репетитором по математике, с третьего начала платно решать задачи, а с конца четвертого устроилась разработчиком на первое официальное место работы.

Свою первую ипотеку взяла в 22 года. Однушка площадью 28 м² от застройщика в одном из областных центров стоила 1 480 000 ₽. Первоначальный взнос составил 500 000 ₽. Взяла в ипотеку 980 000 ₽ на 13 лет по ставке 12,5%. На тот момент мой доход был порядка 40 000 ₽ в месяц, а ипотека составляла примерно 15 000 ₽. За давностью лет уже не вспомню точную сумму.

Документы и ипотеку оформили быстро. Осталось лишь неприятное воспоминание о том, как зеленый банк потерял свою копию договора долевого участия и начислил за это пени. В то время я уже жила в Москве — пришлось ехать в родной город, разбираться в офисе лично.

Я сделала в квартире недорогой ремонт, выплатила ипотеку и спустя три года продала жилье за 1 720 000 ₽. По деньгам совсем не выиграла, но это был мой первый опыт. Первый блин вышел комом.

В 2018 году я взяла ипотеку уже в Москве — однушку 35 м² рядом с метро по ставке 9,25% и основным долгом 4 400 000 ₽ на 15 лет. Первоначальный взнос был 1 800 000 ₽, и еще 1 000 000 ₽ я оставляла на ремонт, так как квартиру сдавали без отделки.

В феврале 2019 года я въехала в отремонтированную квартиру. Вложение оказалось удачным, и на сегодняшний день аналогичные квартиры в нашем ЖК продаются по 16 000 000 ₽. Сейчас квартиру сдаю, а мы с мужем живем в квартире его родителей, получая пассивный доход.

В 2023 году я рефинансировала остаток по этой ипотеке, ставка получилась 5,45%. Планировала закрыть ее в 2024 году, но передумала. Платеж по ипотеке за эту квартиру составляет на сегодняшний день 16 332 ₽, проценты зависят от месяца, но это около 600 ₽. Жилье сдаю за 75 000 ₽ плюс оплата по счетчикам.

Со ставками по вкладам и накопительным счетам 20% считаю, что гораздо выгоднее лишние деньги держать при себе, поэтому иду согласно графику платежей. Срок выплаты моей ипотеки — 31 марта 2026 года. Основной долг на текущий момент — около 158 000 ₽.

В январе 2023 года я взяла двушку для нашей увеличившейся семьи — меня, дочки и мужа. Выбрала в том же районе, где куплена однушка. Стоимость двухкомнатной квартиры от застройщика составила 15 600 000 ₽, я взяла максимальную сумму на максимальный срок — 12 000 000 ₽ на 30 лет.

Ставка составляет 4,95%. Ежемесячный платеж — 63 973 ₽. Платить досрочно даже не думаю из-за низкой ставки. Стоимость аналогичной квартиры в этом же доме в аренду — 120 000 ₽, то есть почти в два раза дороже платежа по ипотеке.

В этой квартире я сделала ремонт средней ценовой категории, и там есть интересные решения. Например, умный замок со входом по отпечатку пальца или лаз в двери для кошки. Позднее планирую описать ремонт в отдельном посте, поэтому здесь хочу обойтись без деталей.

В 2023 году я также взяла в рассрочку кладовую 6,5 м² за 950 000 ₽, а в 2024 — машино-место за 2 050 000 ₽, тоже в рассрочку.

В квартире мало мест для хранения, а у нас маленький ребенок — значит, есть санки, ватрушки, велосипеды и много других сезонных вещей. Кладовая необходима, пользуемся ею уже почти год.

Машино-место взяли на будущее, потому что через несколько лет планируем купить автомобиль. Парковка — одна из самых неудачных покупок 2024 года, так как через полгода места продавали ближе к моему корпусу и на 350 000 ₽ дешевле. Но мне было принципиально, чтобы в семейной квартире был полный фарш — с кладовкой и машино-местом. Так и вышло.

У меня были деньги сразу, но я держала их на срочных депозитах на два-три месяца. Все рассрочки брала на три месяца и давно выплатила.

Решение. С конца 2024 года меня не отпускала мысль, что цены на недвижимость все еще растут. Это было действительно так по ЖК, которые я мониторила. Не было пресловутого падения, а если и было, то точечное, словно застройщики прощупывали почву.

Так как у меня был неплохой выбор объектов раньше, я попробовала взять инвестиционную квартиру, под сдачу и уже с ремонтом. Опыт сдачи есть, опыт меблировки — тоже, локации в Москве на севере знаю неплохо.

Осенью 2024 года ПИК предлагал заманчивую ипотеку по ставке 4%, но я долго думала и не успела ее взять. Дотянула до февраля 2025 года и поняла: либо пан, либо пропал. Все это время вела сводную таблицу, где описывала расчеты для разных объектов, и ездила их смотреть.

Остановилась на студии 25 м² на севере Москвы в 10 минутах ходьбы от метро. До центра — а именно до станции метро «Трубная» — всего 15 минут езды. Мне понравилась локация для человека без машины, и сам ЖК сдавался всего через год — в марте 2026.

По моим подсчетам, без риска для семейного бюджета я могла позволить себе ипотеку с платежом 50 000 ₽, ориентировочная сумма кредита составляла 8 000 000 ₽, а первоначальный взнос — 2 000 000 ₽.

Сейчас понимаю, что надо было использовать все 12 000 000 ₽ — эту сумму можно взять в Москве по семейной ипотеке. Другой возможности не будет. Но тогда и первоначальный взнос оказался бы больше, а это живые деньги, которых у меня тогда не было.

Первоначальный взнос. Так как все деньги ушли на ремонт нашей семейной двушки, нужной суммы не хватало. Я могла отложить меблировку, но мы бы остались жить в хрущевке родителей мужа.

Думала продать машино-место, но покупателей было мало, и они не готовы были брать его даже за те же деньги, за которые я его купила. Сейчас оно все так же стоит на продаже для понимания спроса. С июня сдала его соседу со скидкой за 10 000 ₽. С осени договорились, что цена составит 12 000 ₽.

Что могло меня спасти? Маячила возможная премия от работодателя в марте, и я рискнула. Взяла потребительский кредит на 2 000 000 ₽ в начале марта 2025 года, а уже в конце работодатель выплатил премию, и я смогла закрыть половину этого кредита. Да, он все еще со мной на два года.

Сделка. Инвестиционная квартира оказалась у самого популярного застройщика в Москве — ПИК, сделка проходила удаленно. Правда, пришлось съездить в офис банка для подтверждения личности.

При покупке я искала промокоды на скидку, мониторила паблики о недвижимости в «Телеграме» и целенаправленно ждала, пока квартира хоть немного скинет в цене. Мой план сработал, и она стала чуть дешевле. Замечу, что прошло три месяца, а эти квартиры в цене больше не падали — стоимость аналогичной, но на другом этаже сейчас составляет 11 500 000 ₽. В ЖК есть варианты и дешевле, но вид из окон будет на соседний дом в 15 метрах.

Ставка и платеж. Вот детали семейной ипотеки, которую я оформила:

1. Стоимость недвижимости — 10 050 000 ₽.
2. Ставка — 5,9%.
3. Первоначальный взнос — 2 100 000 ₽.
4. Срок — 30 лет.
5. Ежемесячный платеж — 47 293 ₽.

Еще есть ежегодная страховка жизни, но у меня их так много из-за количества объектов, что стоимость уже забыла. Обычно она составляет около 0,1% от основного долга, то есть, думаю, порядка 10 000 ₽. В рамках моих ежемесячных трат это пшик, если размазать сумму на год.

Здесь стоит учесть и потребительский кредит, который я рефинансировала в конце марта 2025 года до 1 000 000 ₽. Он взят по ставке 17%, платеж составляет 44 415 ₽ на 25 месяцев. Ставка низкая, так как он льготный от работодателя. Хочу выплатить за год, то есть отдавать нужно минимум вдвое больше, чтобы проценты составили 100 000—120 000 ₽.

Я знаю, что сейчас все хейтят людей, набравших несколько семейных ипотек, и понимаю этот хейт. Но мне положена семейная ипотека по закону, и я ею воспользовалась. Думаю, так поступили бы многие на моем месте. Притом я отчисляю большие суммы в бюджет страны ежемесячно, больше, чем средняя зарплата по стране, и успокаиваю свою совесть этим фактом.

Ипотека и ремонт. Ежемесячный платеж за студию сейчас составляет около 150 000 ₽, если считать ипотеку, кредит и досрочные погашения.

Платежи по всем кредитам — не более 35% от совокупного семейного дохода с учетом дохода мужа. Через год, когда я закрою кредит и ипотеку на однокомнатную квартиру, платежи по двум оставшимся ипотекам составят не более 25% семейного дохода.

Мы все еще продолжаем ремонт в двухкомнатной квартире. В планах — обставить ее до конца лета, это большая категория трат в семейном бюджете.

Траты на ребенка и помощь маме. Что касается других расходов — до июня 2025 года дочка ходила в частный детский сад, за который вместе с дополнительными занятиями я платила порядка 65 000 ₽ ежемесячно. Последний год мы делили эти расходы с мужем пополам.

Также ежемесячно помогаю маме и перевожу ей деньги. Сумма меняется в зависимости от потребностей. Несколько лет назад мама захотела заняться зубами, и я ежемесячно перечисляла по 50 000 ₽. Когда удалось накопить нужную сумму на брекеты и импланты, эти переводы на какое-то время сократились до 15 000 ₽. Теперь мама строит дом, и с начала года я снова перевожу ей по 50 000 ₽. Если есть возможность, перечисляю больше.

Предвижу вопросы комментаторов: мама не на пенсии и работает, но в сфере образования. Ее зарплата в этом году составляет 35 000 ₽ за полторы ставки в общеобразовательной школе.

Отпуска. Еще каждый год с рождения дочки мы летаем в Адлер и на горнолыжный комплекс «Роза Хутор» на две недели. Мне нравится там отдыхать. Я очень плохо переношу любую жару, поэтому стараюсь посещать наш юг в бархатный сезон. Уже есть любимые семейные отели, где была несколько раз.

Также мы пробовали путешествовать за границу, а именно в ОАЭ. Но дочка — очень активный ребенок, мало спит и с характером. Поэтому вышел не самый спокойный отдых, а еще она заболела. Так что пока я ограничила наши перелеты на большие расстояния. Они даются очень тяжело, и после них часто нужен еще один отдых, уже дома.

Я стараюсь вывозить семью в загородные отели или съемные дома на длинные выходные. Бывают удачные посещения, бывают — не очень. Один раз мы приехали в загородный отель с аквапарком на мой день рождения, и в этот же день у ребенка поднялась температура до 40 ⁰С. Пришлось срочно брать билеты в СВ и везти больного ребенка домой.

Несколько раз в год ездим в мой родной город. Я провожу время с мамой и бабушкой, встречаюсь с друзьями и одноклассниками. За ребенком присмотр обеспечен, еду готовят, а убирать не нужно. Получаются одни из лучших недель в году.

В этом году я хотела бы еще раз посетить Калининград. Правда, учитывая ситуацию в московских аэропортах, боюсь, что отдых могут испортить задержки рейсов.

Последние пять лет я много вкладывалась в себя и свое хобби. Реализовалась как мама, перешла к лучшему работодателю в нашей сфере, по моему мнению. Еще вылечила зубы и относила брекеты, окончила колледж по интересной для меня специальности, разработала технические чертежи для ремонта нашей квартиры и почти закончила ремонт.

Кому-то такая жизнь может показаться максимально скучной, но у меня были разные периоды в последние одиннадцать лет после окончания вуза, в том числе время активных тусовок и путешествий по всему миру.

Относительно покупки жилья я все еще иногда думаю, точно ли сделала правильный выбор. Но потом вспоминаю ситуации, когда могла взять ипотеку, но решала, что это не обязательно. Теперь сожалею об этих моментах.

Кроме того, как только я выплачу потребительский кредит и сдам квартиру, платеж по ипотеке будет покрываться ее арендой, что по рынку составляет около 60 000 ₽. Да, мне нужны будут деньги, чтобы купить мебель и технику, но там все схвачено: заканчивается мой трехлетний пенсионный план и я смогу использовать эти финансы. Думаю, на меблировку уйдет не более 1 000 000 ₽.

Обычно инвесторы считают доходность от сдачи, и она в моем случае низкая. Но я считаю, что недвижимость — это инвестиция вдолгую, на 5—10 лет. Мне кажется, что на горизонте этого времени стоимость именно этой студии вырастет.

Я планирую расплатиться за нее до 2030 года. Дальше хочу перевезти маму в Москву — она как раз выйдет на пенсию. А также поменять эту студию на однокомнатную квартиру ближе к нам.