Ипотека на вторичное жилье в 2025 году: что важно знать перед оформлением

Получить ипотеку на вторичное жилье можно практически в любом банке, но процентные ставки «кусаются» — иногда превышают 30% годовых.

Альтернативой могли бы стать программы с господдержкой, но деньги на вторичку получить сложно, заемщик или жилье должны соответствовать определенным требованиям, в большинстве же случаев субсидированные ставки распространяются только на новостройки.

К чему готовиться тем, кто не попадает под условия льготных программ, но планирует покупать жилье от собственника?

Вторичным называется жилье, у которого есть владелец или несколько собственников. В эту категорию входят квартиры, дома, апартаменты, таунхаусы. «Возраст» объекта не важен. Даже если квартира находится в новостройке, в ней никто не жил, но собственник купил ее у застройщика, а затем продает, она уже считается вторичкой.

Ипотеку на вторичное жилье банки дают, чтобы заемщик мог купить недвижимость у собственника, а не у застройщика. В основном такие объекты обходятся дешевле, но кроме более низкой цены есть и другие особенности:

• возможность быстрого переезда — не нужно ждать, пока завершится строительство дома, объект сдадут в эксплуатацию;
• легче выбрать подходящий район, необязательно привязываться к конкретному ЖК;
• больше выбор планировок.

Кредит на вторичное жилье обычно берут те, кто хочет быстро переехать или поселиться в конкретном районе, где нет новостроек. А еще те, кто не подходит под действие программ с господдержкой — здесь ставки по кредиту намного ниже, но в основном доступны новые квартиры или строительство дома.

В 2025 году действуют такие условия по ипотеке на вторичку:

• процентные ставки — до 30% и выше;
• сумма — до 30–50 млн руб., в некоторых банках — до 100 млн руб.;
• срок — до 20–30 лет;
• первоначальный взнос — от 15–20%, иногда от 50%.

В кредитах на вторичное жилье можно использовать маткапитал, но не все принимают его, как в программах с господдержкой. Банки берут приобретаемую недвижимость в залог, она подлежит обязательному страхованию.

Максимальная сумма по ипотеке рассчитывается по стоимости жилья и обычно не превышает 75–80%. Например, выбранная квартира стоит 10 млн руб. Даже если банк готов одобрить до 50 млн руб., больше 7–8 млн руб. не даст — остаток покрывается первым взносом и личными сбережениями.

Для оформления кредита на вторичное жилье заемщик предоставляет:

• паспорта для заемщика, созаемщиков, обязательна отметка о — регистрации или документ о месте пребывания;
• трудовая книжка;
• справки о доходах;
• СНИЛС.

Документы на вторичное жилье:

• правоустанавливающие, например, договор дарения, мены и др.;
• подписанный предварительный договор купли-продажи или его — проект (не подписывается участниками сделки);
• отчет об оценке объекта, для которого дополнительно могут — запросить экспликацию, поэтажный план из БТИ.

Некоторое вторичное жилье требует дополнительных документов. Например, для объектов, купленных ранее 1998 года, организация, которая регистрировала сделку, должна дать подтверждение. Банк вправе запросить расширенную выписку из домовой книги для квартир, полученных по договору приватизации или дарения.

Ипотеку на первичное жилье получить проще — банки работают с аккредитованными застройщиками, у недвижимости еще не было собственников, прописанных жильцов, нет долгов по услугам ЖКХ и других проблем.

По ипотеке на вторичное жилье есть дополнительный этап — проверка объекта на соответствие требованиям:

• расположение на территории РФ, для некоторых льготных программ — в определенных регионах или типах населенных пунктов (в ДФО, Арктической зоне, только на территории сел и городов с небольшим количеством жителей в зависимости от программы);
• дом не признан ветхим, не подлежит расселению, сносу;
• перепланировки, если есть, узаконены;
• отсутствие ареста, залога;
• жилое назначение;
• если в договоре фигурирует земельный участок, нужно межевание и закрепление границ в документах;
• юридическая чистота — банк может не одобрить ипотеку, если у собственника недавно прошло банкротство, есть действующие исполнительные производства, на имущество могут претендовать наследники, в квартире зарегистрированы жильцы с правом на проживание.

Дополнительные условия банк может ставить для загородных домов. Очень редко одобряют ипотеку на деревянные дома. Оценивают статус земли — подходят ИЖС, СНТ/ДНТ. Дом должен быть пригодным для круглогодичного проживания и иметь все необходимые коммуникации.

Как купить недвижимость в ипотеку и грамотно заключить сделку:

1. Выберите банк. Для оформления льготной ипотеки нужно обращаться только в банки-участники конкретной программы. Рыночную легко взять в любом, но, например, зарплатный может предлагать более выгодные условия: уменьшенный пакет документов, сниженную ставку. Для сравнения ставок можно использовать вертикаль «Финансы» в поиске Яндекса — выберите вторичку и рыночные программы.
2. Подберите недвижимость под ипотеку. Учитывайте требования, которые предъявляет банк к дому или квартире — они могут незначительно отличаться.
3. Отправьте заявку. Если она одобрена, не затягивайте с обращением в банк. Обычно нужно уложиться в три месяца, иначе придется подавать заявку заново.
4. Подготовьте документы для заемщика, созаемщиков и на жилье. Учитывайте, что срок действия некоторых ограничен, например, отчет об оценке действителен только полгода.
5. Заключите с продавцом предварительный договор или составьте его проект. С ним и документами обратитесь в банк и заключите кредитный договор. Сделайте первый взнос. Не забудьте застраховать недвижимость, поскольку она будет находиться в залоге до погашения долга.
6. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Последний этап оформления ипотеки на вторичное жилье — получение выписки из ЕГРН, где будет отметка о залоге имущества.

Взять ипотеку для покупки вторичного жилья предлагает практически каждый банк.

Перед тем как взять ипотечный кредит, важно знать условия кредитования, которые предлагает каждый банк, а еще рассчитать параметры кредитования. Для расчетов используйте специальный калькулятор, например, от Яндекса. Откройте вертикаль «Финансы», в форме укажите сумму, первый взнос, срок и ставку, чтобы увидеть ежемесячный платеж и переплату за весь срок.

Уменьшить процент и взять ипотеку дешевле можно такими способами:

1. Дополнительное страхование — титула, жизни и здоровья заемщика. Закон не требует оформлять эти страховки, но банк расценивает их как дополнительную гарантию, поэтому может предложить снижение ставки.
2. Бонусы для зарплатных клиентов. Этой категории заемщиков ставки снижают, но незначительно, обычно не более чем на 0,5–1%.
3. Платные предложения кредитора. Это дополнительные услуги, влияющие на размер процентной ставки. Например, в Сбере есть опция «Своя ставка» — оплатить нужно один раз, а скидка составит до 10%. Банк может дать дисконт при электронном оформлении сделки.
4. Скидки от застройщиков. Высокие рыночные ставки по ипотеке иногда частично субсидируются застройщиками. Они компенсируют банку часть ставки, а для заемщика она снижается и позволяет уменьшить переплату. Но это распространяется только на первичный рынок.

Страхование и дополнительные банковские услуги заемщик оплачивать не обязан. Но в договоре обычно прописано, что ставка по ипотеке вырастет при отказе от этих продуктов.

Оформляя ипотеку на вторичную недвижимость, заемщик может столкнуться с рисками:

1. Отказ банка на заявку по ипотеке. Нелегальные перепланировки, отсутствие некоторых коммуникаций, большой «возраст» дома — все это может помешать взять кредит, поскольку банки не хотят рисковать.
2. Обременения. Вторичная квартира может оказаться в залоге, под арестом.
3. Проблемы со статусом собственности. Квартира может принадлежать нескольким лицам, иногда после покупки появляются наследники — все это приводит к оспариванию сделки. Сюда же можно отнести незаконную приватизацию, невыделение долей детям, если в покупке участвовал маткапитал.
4. Ошибки в документах. Для вторичного жилья обязательно наличие всех согласий, разрешений, при этом некоторые документы выдавались десятки лет назад.
5. Продажа по доверенности. Подделка документов — не редкость, а встретиться с собственником удается не всегда.

Покупатели вторичной недвижимости чаще сталкиваются с обманом — продажей арендованных квартир, предоставлением поддельных документов, «неучтенными» собственниками, долгами за услуги ЖКХ.

Семейная ипотека позволяет купить квартиру на вторичном рынке, но не всем участникам программы:

1. Семьи с ребенком не старше 6 лет. Ипотеку на вторичку можно взять только на жилье в городах, где на момент заключения кредитного договора строятся максимум два дома или вообще не ведется строительство. В список входит 901 город. Программа не распространяется на села, а также Москву, Санкт-Петербург, МО и ЛО.
2. Семьи с детьми-инвалидами. Требования те же — отсутствие в городе покупки строительства.

Ипотеку с господдержкой могут оформить и семьи с двумя детьми, но для них доступны только квартиры от застройщика или строительство дома.