Почему получить одобрение ипотеки все сложнее

Банки отклоняют не меньше половины ипотечных заявок, и число отказов растет.

Одно из крупнейших бюро кредитных историй, НБКИ, отмечает, что с начала года выросло количество отказов по ипотечным заявкам. Люди, готовые брать кредит под 20% с лишним, не проходят под новые требования банков.

Разбираемся, что происходит и что делать заемщикам.

Это так. По данным НБКИ, в январе 2025 количество отказов по ипотечным заявкам составило 55,4%, а в феврале банки отказали в 56,2% случаев обращений за ипотекой. Это самые свежие данные на август 2025 года. Еще в декабре 2024 года банки одобряли более 50% всех поданных заявок. Но если обратиться к статистике всего 2024 года, в отдельные периоды количество отказов бывало и больше. Так, в июле, августе и сентябре прошлого года банки отклоняли около 60% всех заявок.

Таким образом, можно сказать, что процент отказов колеблется от 50 до 60% и вновь наметилась тенденция к увеличению. Эта тенденция свидетельствует об ужесточении подхода банков к оценке заемщиков. Причина — экономическая ситуация и позиция Центробанка.

По итогам апреля 2025 года банки выдали 65,2 тысячи ипотечных займов — это в два раз меньше, чем в том же месяце годом ранее. В апреле 2024 года было почти 114 000 договоров.

Банк России следит, чтобы займы не были рискованными, а именно такими они и становятся. Как отмечает регулятор, с середины 2023 года стабильно ухудшается качество ипотек: кредит банк выдал, а потом заемщики перестают платить. Количество ипотек с просрочкой через год после оформления выросло почти в два раза по итогам 2024 года.

Если заемщик перестает платить, банку чаще всего выгоднее, чтобы ипотечник сам продал недвижимость и закрыл кредит. Но денег от продажи на погашение остатка может и не хватить.

Обычно в банках серьезной просрочкой считается ситуация, в которой заемщик не вносит регулярный платеж больше 90 дней. В первый ипотечный год обычно платежи вносят исправно и урезают себя в расходах. Дальше возникают просрочки у тех, кто переоценил силы.

Когда люди понимают, что так придется жить долгие годы, инфляция слишком быстро растет и им не хватает на более важные траты, они начинают нарушать график. Именно поэтому рекомендуют до ипотеки несколько месяцев откладывать сумму, равную будущему платежу, и посмотреть, как получается.

Ученые отмечают, что для заемщиков может быть характерен синдром отложенной жизни. Из-за дефицита положительных эмоций во время «режима ожидания» у человека может возникать депрессия. А слишком большие надежды, возложенные на новую квартиру, могут не оправдаться. В результате разрыв между ожиданиями и реальностью, сопровождающийся депрессией, может подрывать финансовую дисциплину.

Он ввел количественные лимиты: прямо говорит банкам, сколько, кому и каких ипотек нужно выдавать. Это один из самых действенных способов снизить рискованное кредитование.

Главные параметры, которые ЦБ установил как критерии для оценки платежеспособности клиентов: размер среднемесячного дохода и показатель долговой нагрузки — ПДН, то есть процент кредитов по отношению к доходу.

Раньше, когда таких ограничений по ипотеке не было, банки одобряли подобным клиентам кредиты, но повышали ставки или другими способами ужесточали условия, чтобы снизить риски.

Такие лимиты называются макропруденциальными. Мы подробно рассказали в другой статье как они устроены и работают.

Используют следующие формулировки: «Кредитная политика займодавца» или «Кредитная история заемщика». Банк должен разместить причину отказа в кредитной истории клиента. Причину можно посмотреть, если заказать полный отчет.

На самом деле причины отказов следующие:

1. Высокая ставка по ипотеке. И, как следствие, повышенный ежемесячный платеж. По данным НБКИ, количество отказов по ипотеке в 2024 году выросло до 59% в июле — тогда ЦБ поднял ключевую ставку с 16 до 18%. Тенденция продолжилась. При высокой ипотечной ставке заемщикам нужно показать больший доход.
2. Закредитованность заемщика. Из-за политики ЦБ банки больше не могут кредитовать клиентов, у которых и так много долгов.
3. Проблемы с компенсациями от государства по льготным ипотекам. По льготным ипотекам, например семейной или ИТ под 6%, разницу между ключевой ставкой и льготным процентом банку компенсирует государство. Из-за высокой ставки государству становилось обременительно возмещать банкам расходы, и несколько раз компенсации уменьшали. Чтобы обойти эти ограничения, банки одно время выдавали льготную ипотеку с субсидированием от застройщика, но эту практику раскритиковал президент — банки от нее отказались.

Да, но это потребует усилий. Мы уже рассказывали, как увеличить шансы на одобрение кредита и что делать, чтобы в ипотеке не отказали. Напомню варианты.

Расплатиться с другими кредитами. Кредитная нагрузка теперь сильнее, чем раньше, влияет на одобрение ипотеки. На выплату кредитов должно уходить до 50% среднемесячного дохода. В эти 50% входят все платежи по кредитам или кредитным картам, даже если их не используют и лимиты полные. Банк все равно рассчитывает по ним нагрузку. По общему правилу: 5% суммы лимита или 10% суммы долга по карте.

Сюда же входят и рассрочки в виде займов или кредитов. Не входит в кредитную нагрузку рассрочка от сервисов BNPL, например «Долями», но также временно — с 1 апреля 2026 года такие сервисы рассрочек при сумме покупки от 50 000 ₽ также будут направлять информацию об этом в БКИ.

Накопить первый взнос побольше. Банк учитывает не только долговую нагрузку клиента, но и размер первого взноса. Чем он выше, тем выше всегда будут и шансы на одобрение ипотеки.

Сами банки в последнее время увеличили требования к минимальному взносу. Теперь, чтобы получить ипотеку, в некоторых банках нужно внести 30 и даже 50%. Например, так поступил «Ак Барс», где для получения ипотеки нужно минимум 50% своих денег. В «Альфа-банке» первый взнос от 30%.

Обелить неофициальные доходы. Если раньше банки рассчитывали долговую нагрузку по данным бюро кредитных историй, то теперь чаще учитывают доходы на основании официальной информации: по справке о доходах и налогах физического лица — бывшая справка по форме 2-НДФЛ или декларации. Заявку на ипотеку без справки с работы примут, но вероятность отказа выше.

ЦБ уже выпустил дорожную карту с описанием мероприятий по совершенствованию взаимодействия банков с госорганами — ФНС, СФР либо через сервис «Цифровой профиль», который позволит получать информацию о доходах граждан. Нововведения заработают к марту 2026 года. Это позволит банкам узнавать актуальную информацию о доходах за минуту. При этом, как отмечает ЦБ, у банков останется возможность выяснять доходы заемщиков из других официальных источников. Возможно, здесь речь идет о подтверждении дохода по форме банка или другим способом.

Сложно представить, что банки будут кредитовать клиентов только с официальными доходами: все-таки многие заемщики могут подтвердить доход обычно справкой в свободной форме или по форме банка, потому что не весь их доход официальный.

Найти созаемщика. Тогда банк будет считать общий доход заемщика и созаемщика и рассчитывать ежемесячный платеж по будущей ипотеке исходя из этой суммы. Но важно помнить, что польза от созаемщика будет, если у него нет высокой долговой нагрузки или других сложностей, из-за которых сейчас банки и отказывают чаще, чем прежде.

Также стоит помнить, что созаемщик претендует на долю в недвижимости, а банк может выставлять условие о выделении доли созаемщику, если учитывает его доход, и в последующем это может стать проблемой.

1. Времена, когда банки с легкостью одобряли ипотеку, прошли. Центробанк взялся контролировать риски не только в потребительском кредитовании, но и в ипотечном.
2. Проблемы с ипотечным кредитом неинтересны банкам, ведь в случае продажи квартиры с торгов они рискуют не вернуть выданные деньги. А заемщик рискует остаться без жилья. Но несмотря на это, растет просрочка по ипотечным кредитам.
3. Чтобы повысить шансы на одобрение займа, стоит по возможности закрыть другие кредиты, отказаться от кредитных карт, собрать первоначальный взнос побольше и попробовать легализовать неофициальные доходы.