Как я купила квартиру в Москве в 25 лет по переуступке и сэкономила 500 000 рублей

В своей прошлой статье на Т⁠—⁠Ж я подробно рассказала, как в 22 года накопила на первоначальный взнос без помощи родителей и купила свою первую однушку в регионе, которую в итоге закрыла за три года.

Тот опыт, хоть и оказался экономически минусовым после продажи, полностью перевернул мое сознание. Я избавилась от страха перед крупными кредитами и поняла, как работает ипотека. В 2017 году я продала региональное жилье за 1 720 000 ₽, перевела деньги на вклад и пошла пристально изучать столичный рынок недвижимости.

Это продолжение моей истории — о том, как я штурмовала «нерезиновую» в 25 лет.

Осенью 2017 года, когда я окончательно пришла к выводу, что хочу свою квартиру в столице, я решила оптимизировать расходы. Чтобы не тратить лишнего на отдельную аренду, мы скооперировалась с коллегой по работе и вместе сняли квартиру в нужном мне районе. Моя доля составляла 22 000 рублей ежемесячно плюс оплата по счетчикам.

Первое время я штурмовала исключительно вторичку. Логика была простая: сразу заехать, разложить вещи и забыть об аренде. Но реальность столичного рынка быстро отрезвила. В приоритетном для меня районе приличная вторичка стоила дороже строящихся домов прямо у метро, а срок ее жизни достигал уже 50-60 лет, то есть дома и ремонты были довольно уставшими.

В феврале 2018 мой выбор пал на новостройку, которую должны были сдать в конце 3 квартала 2018 года. Квартира площадью 35 кв. метров идеально подходила, но цена напрямую у застройщика кусалась и была для меня неподъемной.

Я включила режим искателя и пошла шерстить Авито и Циан. Расчет оправдался: я наткнулась на объявление от физического лица. Собственник перепродавал точно такую же квартиру по переуступке прав, но на другом этаже и — главное — на целых 500 000 рублей дешевле, чем застройщик! Итоговая стоимость составила 6 200 000 рублей. В этот раз я кредитовалась в ДОМ.РФ под 9,25% годовых с первоначальным взносом 1 800 000 ₽.

Сердце сразу подсказало: квартира моя. И это несмотря на то, что сделка обещала быть сложной. Продавец жил в Волгограде, денег у меня оставалось строго впритык (я еще оставляла на ремонт), а ипотечный менеджер банка откровенно никуда не торопился.

Договор переуступки я составляла сама с помощью мамы. Мы не юристы, но взять правильный шаблон в интернете и вписать свои пункты — задача вполне подъемная. Главный затык случился с согласием застройщика на сделку. С законодательной точки зрения оно не требуется, но этот пункт был жестко прописан в первоначальном ДДУ (договоре долевого участия). Банк уперся: без официального согласия строительной компании сделку не одобрим.

Застройщик напрямую с физлицами не работал, отправляя в дружественные агентства недвижимости. Там за выдачу этой бумажки с меня запросили 100 000 рублей. На горячей линии самого застройщика при этом уверяли, что согласие бесплатное. Замкнутый круг: платить 100 тысяч рублей за подпись принципиально не хотелось, но время поджимало.

Тогда мы с продавцом, который приехал из Волгограда, пошли на крайние меры — штурмовать офис продаж. Я принесла 5 готовых копий договора переуступки, куда сама заранее вписала пункт о согласии. Руководитель офиса была не в духе, окинула взглядом стопку и раздраженно бросила: «Где прошивка и наклейки?».

Многие бы растерялись, но я пулей полетела в соседний МФЦ. Выпросила у сотрудниц нитки, иголку, ножницы и клей. Понятно, что платить 100 тысяч за то, что можно сделать за 5 минут, я не собиралась. Прямо там на коленке прошила все пять копий, поставила бумажные пломбы-наклейки и принесла обратно на стол директору. Сработало! Через три дня всё было подписано бесплатно.

Единственной сложностью на самой сделке стал способ оплаты — банк принимал только аккредитив. Я тогда знать не знала, что это такое, но гугл быстро объяснил, что для уступки это самый безопасный вариант.

Но главный финансовый «сюрприз» от банка ДОМ.РФ ждал меня впереди. Им оказалась безумно дорогая страховка — аж 70 000 рублей за первый год. На фоне того, что свободные деньги у меня были впритык, эта сумма стала ощутимым ударом по кошельку.

Дом сдали в срок, в конце 2018 года. Я получила ключи, оформила собственность, прописалась и сделала ремонт. На этот раз отдавать по 45 000 рублей в месяц при стартовой зарплате в 120 000 ₽ было психологически тяжело (почти 40% дохода), но спартанская закалка прошлых лет помогла пережить этот период спокойно. К тому же финансовое давление постепенно ослабевало: сначала мне проиндексировали доход до 150 000 — 170 000 рублей, а уже в 2019 году я перешла в другую компанию на зарплату в 210 000 рублей.

Что удивительно, именно на этот ипотечный период пришелся самый активный пик моих путешествий. С 2018 по 2020 год я умудрилась посетить порядка 20 стран! Конечно, это не был тяжелый люкс: летала я в основном одна, лоукостерами и ночевала в бюджетных хостелах. Но сам факт того, что московская ипотека не заперла меня в четырех стенах, а позволила увидеть мир, до сих пор меня радует.

В самой квартире я в итоге прожила всего 2,5 года. С осени 2021 года мои жизненные обстоятельства изменились (спойлер: я стала мамой), и недвижимость начала приносить доход. Сначала я сдавала её за 70 000 рублей в месяц, что уже с запасом перекрывало ежемесячный платёж по кредиту, который к тому моменту сильно сократился за счет досрочных погашений.

В этом году мы с арендаторами договорились о повышении ставки до 80 000 рублей. Из пассивного долга квартира превратилась в отличный актив.

Я платила ипотеку пять лет, закидывая досрочные платежи при любой возможности. К январю 2023 года остаток моего долга составлял 1,5 миллиона рублей. В этот момент мне была доступна программа семейной ипотеки. Так как к тому времени у меня уже родился ребенок, я решила использовать этот шанс и провернула крутой маневр — рефинансировала оставшийся долг в семейную ипотеку под ставку 5,5%. Переплата по процентам мгновенно сократилась, а платёж на фоне доходов от аренды стал практически незаметным.

В декабре 2025 года, прямо под Новый год, я внесла свой самый последний платеж.

В 33 года я стала абсолютной собственницей квартиры в Москве, полностью закрыв за нее все долги. Вторая ипотека подарила мне собственное жилье в столице и научила грамотно пользоваться государственными программами. Главное — не бояться считать, дотошно читать документы и верить в свои силы.

Ирония судьбы в том, что спустя 7 лет после этой сделки я умудрилась наступить на те же самые грабли: взяла новую ипотеку в том же самом банке — ДОМ.РФ — и теперь снова страдаю от их дорогой страховки. Но это, как говорится, уже совсем другая история.