Как мы купили квартиру в Белграде в условиях санкций — со свидетелями и риелтором

Читательница Т⁠—⁠Ж решила приобрести квартиру в Сербии, но оказалось, что оплатить покупку непросто.

Многие банки отказывались работать с Россией и принимать трансграничные переводы, но Евгения с мужем нашли вариант и осуществили задуманное. В выборе жилья им помог местный риелтор, а для сделки понадобились свидетели.

Зимой 2024 года мы с мужем переехали в Белград и быстро поняли, что нам здесь нравится, хочется купить квартиру и остаться жить. Кроме того, у нас была определенная сумма, которая стремительно обесценивалась на фоне мировых инфляций, и хотелось ее сохранить, получив взамен ликвидный объект. В случае чего его можно было бы сдавать в аренду.

Изначально мы рассчитывали уложиться в 60 000 €⁣ (5 545 800 ₽)  — купить жилье в маленьком городке или даже в деревне и работать на удаленке. Муж уже работал так, а я планировала найти удаленную работу, но в итоге нашла офисный вариант в Белграде.

К тому же мы поездили по стране и решили, что еще слишком молоды, чтобы уезжать в глухую провинцию. Поэтому заручились согласием родителей дать в долг и стали смотреть объекты за 90 000⁠—⁠100 000 €⁣ (8 318 700⁠—⁠9 243 000 ₽) в столице Сербии.

Купить недвижимость в Сербии может любой человек и на основании этой покупки получить вид на жительство, ВНЖ. Но к жилью есть несколько требований: оно должно быть зарегистрировано и пригодно для проживания, то есть сарай или гараж не подойдет.

У нас ВНЖ уже был по работе, мы просто хотели свое жилье в этой стране и точно знали, в каком районе. Почти случайно после приезда мы сняли квартиру в Мириеве 2, нам очень понравился этот район, и жить дальше мы собирались именно тут. Поэтому искали на всех доступных сайтах недвижимости и мониторили все новые предложения в Мириеве 2 в нашем бюджете.

Цены на квартиры в нашем районе аналогичной площадью варьировались от 75 000 €⁣ (6 932 250 ₽) до 105 000 €⁣ (9 705 150 ₽). Еще на этапе отбора квартир на сайте с объявлениями мы поняли, что без местного риелтора со знанием всех особенностей не справимся.

Вот с чем возникали сложности.

Другой язык. Мы понимаем сербский и можем говорить, но при сложных задачах наших знаний не хватает. Это потенциально привело бы к недопониманию, которого надо избежать при покупке квартиры.

Особенности жилья. Застройка в Сербии хаотичная, не такая типовая, как в России. Практически все дома различаются по типу строительства, коммуникациям. В зависимости от этажа, подъезда, материалов дома различаются расходы на квартиру. В том числе ее ликвидность в будущем. Вообще, каждый объект надо смотреть вживую, фото в объявлениях не передают ничего.

Проблемные квартиры. Продавцы говорили, что всего месяц — и квартира будет укнижена, то есть легализована, получит государственную регистрацию. Но риелтор выяснял причину отсутствия регистрации и сразу говорил, что один объект, скорее всего, никогда ее не получит, с другим все уладят в лучшем случае через год и так далее.

По каким-то квартирам нам бы пришлось еще обращаться в соцслужбу. Например, когда есть условие, что ребенок должен пожизненно обеспечивать родителя. А на такие объекты часто попадаешь, потому что их цена ниже, чем зарегистрированных.

Взвесив все эти факторы, мы нашли русскоязычного сербского риелтора через компанию, с помощью которой ранее перевозили вещи из России. Знали, что у них было еще агентство недвижимости, поэтому обратились к ним. Нам посоветовали Николу, и на все просмотры мы ходили только с ним.

Мы с риелтором искали варианты на ресурсах вроде российского «Авито» — halooglasi, 4zida. Иногда нам самим попадались объявления от других агентств по недвижимости. Выходили с ними на контакт, и они скидывали дополнительные варианты, которые мы также отправляли Николе, чтобы дальше он сам договаривался.

Первая квартира была отличная, со свежим ремонтом и по хорошей цене 90 000 €⁣ (8 318 700 ₽), но не подошла по планировке и расположению соседних домов: пришлось бы постоянно смотреть в окна соседям.

Вторая квартира по цене была немного ниже рынка, но и ремонта в ней не было. Оказалось, что квартиру продает взрослый сын, но у его пожилой мамы, несмотря на то, что она живет в доме престарелых, есть право вернуться в эту квартиру в любой момент. Мы посовещались с Николой и решили, что риски слишком высоки, даже несмотря на очень хорошую цену.

Третья квартира располагалась в относительно новом доме, но была куча минусов:

1. Расположение. В Белграде некоторые районы имеют названия с цифрами. Мы жили в Мириеве 2, а та квартира находилась в самом дальнем конце Мириева 4. Для нас это было далеко.
2. Последний этаж — возможны проблемы с протечками крыши. Также зимой в таких квартирах может быть холодно, а летом — жарко из-за плохой термоизоляции крыши.
3. Возможные проблемы с парковкой у дома, потому что рядом строится еще один дом.
4. Управляющая компания плохо следит за домом, что было видно по состоянию подъезда и придомовой территории.

Обо всех этих тонкостях на просмотре нам сказал Никола, сами мы вряд ли обратили внимание на такие вещи, особенно на возможные проблемы с последним этажом. Российские дома почти всегда имеют чердак или технический этаж, и это спасает от многих проблем, которыми болеют здания югославской постройки.

Четвертая квартира располагалась в отличном югославском доме в Мириеве 2 на четвертом этаже. По фото было понятно, что состояние жилья плохое, а цена завышена. Перед просмотром мы обсудили с Николой, что будем считать, сколько необходимо вложить в ремонт, и пытаться сбить цену.

На просмотре риелтор залез в каждую щель, осмотрел каждый сантиметр квартиры и насчитал ремонт примерно на 20 000 €⁣ (1 848 600 ₽). Плюс к этому квартира была в процессе укнижевания, что, по опыту Николы, могло занять непредсказуемо большое количество времени. А наша цель — получить ВНЖ после покупки, чтобы не зависеть от работы.

Пятая квартира отлично выглядела на фото, локация нам подходила. Но при просмотре Никола сразу обратил внимание на подозрительные потеки на потолке: похоже, подтекал стояк центрального отопления.

Владелец сказал, что его затопили соседи сверху во время ремонта, но когда мы предложили проверить, как обстоят дела у соседей снизу, он начал уклоняться и утверждать, что этажом ниже давно никто не живет. Решили не связываться с потенциальной необходимостью договариваться со всеми жильцами девятиэтажного подъезда менять стояк отопления и отказались от квартиры.

Шестая квартира на фото выглядела невзрачно. Но когда мы вошли, сразу поняли, что это для нас. Никола все осмотрел и не нашел ни одной серьезной проблемы, вопросы касались только косметического ремонта. И мы почти сразу решили: берем.

Уже на следующий день квартиру полностью проверили через адвоката, которому Никола отправил документы: статус укнижения, отсутствие обременений, имя владельца и другие юридические подробности. Когда адвокат подтвердил, что у квартиры нет проблем, мы поехали в агентство, которое представляло продавца, и внесли депозит в размере 2000 €⁣ (184 860 ₽).

На то, чтобы собрать всю сумму, нам дали 20 дней. Риелтор со стороны продавца пыталась настоять на сроке 15 дней, но наш агент подробно рассказал ей про сложности вывода денег для русских и убедил, что нам нужно больше времени.

Изначально квартира была выставлена за 105 500 €⁣ (9 751 365 ₽), но Николе удалось договориться о небольшой скидке, и финальную стоимость квартиры согласовали на сумме 103 500 €⁣ (9 566 505 ₽). Спойлер: эти две тысячи евро пригодились для организации процесса сделки.

По сербским законам при сделках на большие суммы наличными можно оплатить только 10 000 €⁣ (924 300 ₽), остальное должно быть перечислено безналом на банковский счет продавца.

Первая часть суммы. Примерно половина наших денег лежала в рублях на российском счете мужа. Задача была вывести их в Сербию в безнал и конвертировать в евро. Мы перебирали разные варианты, но, читая разные чаты в «Телеграме» и статьи с историями других людей, решили сделать перевод через казахстанский банк BCC.

Связка выглядела так:

1. Рубли лежат на счете в российском «Райффайзене» — отправляем их на корреспондентский счет BCC в «Райффайзене».
2. На следующий день рубли зачисляются на рублевый счет в BCC в Казахстане. Мы заранее открыли его на имя мужа лично, когда приезжали в эту страну и там были более легкие условия для этого.
3. Дальше рубли конвертируем в евро на FX-бирже BCC и отправляем SWIFT-перевод из BCC в сербский «Альта-банк», где муж тоже открыл счет.

Комиссия за перевод суммы 70 000 €⁣ (6 470 100 ₽) составила около 200 €⁣ (18 486 ₽). Время ожидания — около суток: деньги SWIFT-переводом доходят на следующий рабочий день. В целом процесс вывода денег несколькими траншами занял шесть дней.

«Альта-банк» прислал форму, которую попросил заполнить и подписать. В ней банк снимал с себя ответственность за происхождение денег, а мы обещали, что они получены честным путем и не будут пущены на преступные цели.

Вторая часть суммы, около 30 000 €⁣ (2 722 900 ₽), у нас была наличными, и мы были уверены, что с этой частью платежа проблемы не возникнет. Как оказалось позже — ошибались. План был такой: просто закидываем эти деньги на счет мужа в «Альте» в дополнение к уже пришедшей сумме из Казахстана. Но оказалось, что один человек может положить на свой счет в банк не больше чем 9900 €⁣ (915 057 ₽) в месяц.

Ждать 30 дней, чтобы положить на счет остатки денег, мы не могли, поэтому зачислили разрешенную сумму на счет мужа и открыли еще один на мое имя, куда тоже положили 9900 €⁣ (915 057 ₽). Попросили риелтора добавить в договор пункт о том, что часть платежа будет совершена с другого счета. Продавец и нотариус не возражали.

При покупке недвижимости в Сербии сделка оформляется у нотариуса, и только после подписания договора купли-продажи покупатель идет в банк и переводит деньги на счет продавца. Последнюю часть суммы мы отдали продавцу наличными.

Весь процесс сделки оплачивали мы. Она обошлась нам примерно в 55 000 RSD⁣ (43 450 ₽). В эту сумму вошла работа нотариуса, судебного переводчика и гонорар свидетелям — по сербским законам на сделке должно быть два свидетеля. В идеале это люди, которые знают сербский и русский, так как мы русские. В качестве наших свидетелей выступили сотрудники из агентства, где мы покупали квартиру. Все организовывал Никола: сам всех подбирал, пришел с нами на сделку и переводил, если мы чего-то не понимали.

Сделка заняла около часа. Сначала риелтор со стороны продавца подготовила договор, нотариус его прочитала вслух, а судебный переводчик перевела для нас. Мы подтвердили, что поняли и согласны с тем, что услышали. Подписали договор и поехали в банк переводить деньги продавцу.

На следующий день около полудня деньги поступили на счет продавца. Мы снова поехали к нотариусу, где продавец подписал документ с названием Clausula Intabulandi — согласие продавца на регистрацию недвижимости на имя покупателя в кадастре. После этого нотариус отдал его нам, а собственник передал ключи — можно было планировать вечеринку с друзьями и моими коллегами.

Покупка недвижимости в Белграде обошлась нам в 108 700 €⁣ (10 047 141 ₽):

• стоимость квартиры — 103 500 €⁣ (9 566 505 ₽);
• комиссия за перевод — 200 €⁣ (18 486 ₽);
• работа риелтора — 2% от стоимости объекта, то есть 2000 €⁣ (184 860 ₽);
• организация сделки — работа нотариуса, судебного переводчика, свидетели — 500 €⁣ (46 215 ₽);
• налог на переход права собственности — 2,5% от суммы покупки, то есть 2587 €⁣ (239 116 ₽).

Также мы переоформили на себя договоры с управляющей компанией и поставщиком электроэнергии и сейчас платим за коммунальные услуги 150 €⁣ (13 865 ₽) в месяц. Но у нас центральное отопление и один счетчик на весь многоквартирный дом. Все затраты делятся между квартирами. А вообще, в Сербии несколько вариантов отопления, кто-то может платить столько, сколько сам тратит, — это сильно зависит от дома.