Что мы не купили: о чем жалеют сотрудники редак­ции «Т⁠⁠—⁠⁠Ж: Недвижи­мость»

Эксперты регулярно анализируют рынок недвижимости и дают рекомендации. Самое сложное — принять на их основе верное решение.

Важно понять, что оптимальный момент — сейчас. Не стоит ждать лучшего: когда снизится ставка или на рынке появится больше вариантов. Или нужно пойти на компромисс и взять текущий вариант, потому что идеального никогда не будет.

Мы спросили, о каких упущенных возможностях в плане покупки недвижимости жалеют те, кто регулярно читает аналитику рынка, истории покупок и продаж недвижимости.

В 2022 году застройщики совместно с банками предлагали для российского рынка субсидированные ставки — под 0,01—0,1%. По сути это была рассрочка на 20—30 лет. При этом квартира продавалась с переплатой в 20—25%. Например, студию стоимостью 6 млн рублей по субсидированной ставке можно было купить за 7,2 млн.

В моменте это удорожание ни на что не влияло, так как зашивалось в тело ипотеки, только немного вырастал первоначальный взнос — примерно на 200 000 ₽. Но важно было помнить, что квартира берется не для перепродажи — это длинная инвестиция и что нулевую ипотеку выгодно держать все 30 лет и досрочно не гасить.

Получается, если в 2022 году на руках было 6 млн рублей, вместо покупки одной студии за живые деньги, можно было взять четыре по субсидированной ставке. Это достигалось за счет кредитного плеча — суммарно около 23 млн рублей. Долг, который был взят у банков, год за годом должен был обесцениваться в огне инфляции.

Так как процент был нулевой, ежемесячный платеж на каждую студию выходил в размере 15 000—18 000 ₽. Это не сильно нагружало семейный бюджет. Более того, студии приносили по 30 000—35 000 ₽ в месяц при сдаче в долгосрочную аренду. За счет аренды квартира не только бесплатно себя выкупала, но еще и приносила до 20 000 ₽ прибыли. В результате вложенный капитал, а это был размер первоначального взноса, показывал двузначную доходность.

В 2022 году я успел взять на таких условиях только две студии, причем одну — «на ленточке», то есть в декабре 2022 года, когда стало понятно, что Центробанк с января «прикроет лавочку».

Считаю, что это была уникальная возможность, и жалею, что не рискнул взять больше нулевых ипотек. Сейчас в лучшем случае получится взять студию в рамках семейной ипотеки под 6%, чтобы затем докупить снижение ставки где-то до 3,5% за счет удорожания квартиры. Это тоже неплохо в условиях текущей высокой инфляции и ключевой ставки 20%, но все равно не нулевой процент. Ежемесячный платеж за студию будет около 25 000 ₽ вместо 15 000 ₽, а доходность на вложенный капитал уже не такая «сладкая».

Дело было в 2021 году. Мы с мужем присматривали дом для круглогодичного проживания: я люблю выращивать помидоры, а мужу нравится отсутствие соседей и простор. Уже не помню, как мы нашли тот дом, но он нам сразу понравился: окна со вторым светом, работающая кирпичная печь, небольшой огород. В общем, все идеально, кроме двух моментов: пол сгнил и цена кусачая.

Во второй раз, когда мы поехали смотреть дом, мы позвали с собой моего папу, чтобы осмотрел дом с технической стороны: он бригадир. Оказалось, что подпол местами сгнил, пришлось бы менять лаги и часть фундамента. Это не такая страшная проблема, она решается. Нам даже удалось скинуть цену дома с 11 до 10 млн рублей, но даже с учетом скидки она была для нас очень высокой.

Мы долго думали об ипотеке, но так и не смогли решиться на такую авантюру. В конечном итоге дом купили другие люди за полную стоимость. Мы очень расстроились, тем более что цена на загородную недвижимость с того момента существенно выросла. Надеюсь, будет и на нашей улице праздник, но не с такими ипотечными ставками, как в 2025 году.

В 2020 году мы с мужем закрыли ипотеку на свою квартиру и выставили ее на продажу. Рынок недвижимости медленно отходил после пандемии, а застройщики еще не успели почувствовать вкус льготных денег и только-только расправляли плечи. Тогда я и нашла этот вариант: огромная двушка почти под 90 м² в доме бизнес-класса рядом с метро за 12,6 млн рублей. Дом был готов и сдан, продавались последние квартиры по ДДУ  . Причем можно было оформить льготную ипотеку под 6% — она тогда только появилась.

Когда нашлись покупатели на нашу квартиру, мы сходили посмотреть на ту самую огромную двушку. Высокие потолки — больше трех метров, окна в пол, всего несколько квартир на этаже, стильные места общего пользования. Но квартира была в черновой отделке — бетонные стены, щиток у входа, стояки. И все.

У нас был опыт ремонта однушки с нуля. Мы с мужем примерно прикинули, что на ремонт нужно еще 3—4 млн, минимум полгода и куча нервов. Еще требовалась перепланировка, чтобы приспособить квартиру под нас: разделить одну большую комнату на две. Также смущало, что после продажи своей нужно мыкаться по съему и с учетом ремонта брать в ипотеку приличную сумму — психологически на это было тяжело решиться. Засомневались.

Пока все считали и раздумывали, этот вариант ушел. Еще год мы искали подходящее жилье, но цены росли слишком быстро. В итоге купили сталинку. Спустя пять лет я захожу на «Авито» и вижу, что похожие квартиры в том доме выросли в цене и сейчас стоят за 30 млн. А та, которую мы купили, так не выросла. Не то чтобы я совсем жалею, но осталось ощущение упущенной возможности переехать в квартиру большей площади в дом повыше классом.

В 2023 году я работала над статьей о том, как читатель купил три некоммерческих помещения и сдает их бизнесу. Тема меня заинтересовала: я нашла на сайте другие подобные статьи и перечитала их. Рассказала мужу, и мы стали изучать «Авито».

У нас были некоторые сбережения, но вкладывать их в жилую недвижимость не хотелось. Муж видел много недобросовестных арендаторов, поэтому не был готов к сдаче квартиры в аренду. А я не хотела, чтобы квартира простаивала. Тем более перед глазами был пример друзей: родители купили им квартиру к свадьбе и друзья сделали ремонт. Теперь жалеют ее сдавать, лишь оплачивают внушительные счета за отопление, содержание дома и что-то еще. Свое жилье у них есть.

Мы с мужем не хотели оказаться в подобной ситуации. А вот идея купить помещение под коммерцию нам понравилась. Денег хватало. Но мы понимали, что есть много нюансов и, чтобы в дальнейшем получать прибыль, надо во всем разобраться. Стали изучать.

Все время что-то мешало, и в итоге мы затянули, а в 2024 году цены на недвижимость выросли. В начале 2025 снова проверили «Авито». Примерно такие же помещения, которые мы рассматривали, теперь стоили вдвое, а то и втрое дороже — денег у нас уже не хватало. Брать ипотеку не видели смысла. Поэтому решили: пусть пока средства лежат на депозите. Неизвестно, что вышло бы из нашей затеи, но считаем, что свой шанс мы упустили.

В 2015 году я вышла замуж и переехала из Башкортостана в Пермь. Мы жили в ипотечной квартире мужа. У меня была возможность напрячься и взять ипотеку до брака под 13% годовых, но я решила, что мне это пока не нужно. Очень зря!

Спустя несколько лет я развелась, и у меня снова появилась возможность подкопить и взять ипотеку под 11%. Но тогда я об этом не задумывалась, и снова очень зря: в новом браке оказалось, что муж против, чтобы у меня было отдельное жилье.

Эти истории меня научили: не надо оглядываться на других и ждать лучших условий. В итоге в августе 2023 года я взяла ипотеку под 12,9%. Оказалось — не зря: буквально через неделю после оформления ключевая ставка выросла, а потом продолжила расти — я успела буквально в последний момент.

Но до сих пор жалею, что не взяла ипотеку в 2015 году. Сейчас бы уже выплатила кредит, у меня была бы своя квартира и жилось бы гораздо спокойнее.