5 простых способов узнать о скрытых проблемах будущей квартиры

При покупке вторичного жилья есть риск получить «кота в мешке».

Вряд ли продавец расскажет о проблемах дома, в котором продает квартиру. Поэтому покупатель вынужден полагаться на свою наблюдательность: нет ли подтеков на стенах дома, чистый ли подъезд, нет ли буйных соседей. Но визуальная оценка может не дать полной картины. Бывает, уже после покупки жилья выясняется, что в туалете пахнет канализацией, мусор вывозят раз в неделю, а УК  не реагирует на жалобы. Расскажу, что делать, чтобы заранее узнать о подобных проблемах.

Что проверяем: проблемы с ЖКХ

Как проверить. По всей России работает портал и приложение госуслуг «Решаем вместе», а в столице — еще и сайт «Наш город». На этих площадках можно:

• публично разместить сообщения для местных властей о проблемах, например, в сфере ЖКХ;
• определить нужное местоположение на карте и посмотреть, что волнует местных жителей — например, неработающий фонарь, постоянно отключающийся лифт, неубранная помойка или скользкие улицы.

В совокупности такие сообщения дадут представление, с чем потенциально столкнется покупатель, когда переедет.

Так, если планируете приобретать квартиру на 12-м этаже, а в этом подъезде постоянно ломается лифт, возможно, стоит поискать другой вариант или быть готовым к внеплановым фитнес-занятиям.

Что проверяем: расстояние от дома до общественного транспорта, проблемы в конкретных ЖК

Как проверить. В объявлениях на сайтах недвижимости продавцы часто указывают информацию о доступности общественного транспорта: например «метро в 10 минутах ходьбы» или «трамвай — через дорогу».

Это легко проверить на сайтах с электронными картами, например на «Яндекс Картах». Достаточно задать маршрут от дома до ближайшей остановки и оценить расстояние.

Карты можно использовать и другим способом. У некоторых жилых комплексов есть отзывы. Вот на что стоит обратить внимание:

• какова транспортная доступность;
• что говорят люди о парковке вечером;
• сколько по времени доехать или дойти до ближайшей станции;
• с какими сложностями столкнулись жильцы после того, как получили ключи от квартир.

Что проверяем: проблемы ЖК и окрестностей

Как проверить. Подписаться на региональные телеграм-каналы и отслеживать информацию по ЖК и району. В таких группах возмущенные жильцы часто делятся фотографиями и видео. Если интересующий вас адрес или ЖК часто упоминают в негативном ключе, возможно, стоит подумать о выборе другого дома.

Предположим, вы хотите купить квартиру в Люберцах. Тогда будет полезно:

• подписаться на официальный канал главы Люберец;
• подписаться на чат губернатора Московской области — там люди оставляют сообщения и заявляют о проблемах, поэтому с помощью поиска можно проверить информацию по нужным объектам недвижимости и районам Подмосковья. В некоторых телеграм-каналах муниципальных и региональных чиновников есть возможность не только описать проблему, но и приложить фото и видео, например в канале губернатора Рязанской области;
• стать участником групп в соцсетях «Подслушано Люберцы», «Мои Люберцы». Через поиск там можно найти информацию по своему ЖК или микрорайону или просто почитать посты, чтобы получить представление о проблемах, с которыми сталкиваются местные жители или жильцы конкретного дома;
• поговорить с соседями по дому или подписаться на общедомовый чат, но туда могут и не пустить до покупки квартиры.

Что проверяем: оцениваем масштаб проблем с ЖКХ

Как проверить. Адрес и населенный пункт можно пробить через поисковик. Обычно, когда жильцы не могут быстро решить проблемы с ЖКХ, они обращаются в региональные СМИ, а потом пишут жалобы в органы власти.

По последним материалам СМИ можно оценить масштаб потенциальных проблем конкретного дома или его окружения. Если информация в поисковой выдаче новостного ресурса будет старой, обязательно поинтересуйтесь у продавца, как разрешилась эта проблема. Если он молчит или говорит, что недавно переехал и не знает о ситуации, это повод задуматься.

СМИ, как правило, отвечают за свои материалы, в отличие от других площадок: проверяют информацию в нескольких источниках, ориентируются не только на жалобы. Получив сведения от недовольных, они могут обратиться к противоположной стороне, например к властям, и запросить комментарий: как и когда будет решаться проблема.

Что проверяем: юридическую чистоту УК — привлекали ли ее к административной или уголовной ответственности за нарушение жилищных прав

Как проверить. Алгоритм поиска информации такой. На сайтах «Дом.МинЖКХ» или «ГИС ЖКХ» вводим адрес дома, чтобы узнать, кто им управляет.

Следующий этап — проверить ИНН или название управляющей организации на сайтах с судебной информацией:

• kad.arbitr.ru — здесь можно увидеть все арбитражные дела с участием интересующей компании;
• судебныерешения.рф — сайт агрегирует все судебные решения по гражданским, административным, уголовным делам и делам по административным правонарушениям. Для поиска информации можно использовать название УК или ИНН;
• sudact.ru — тоже неплохо работает с точки зрения поиска сведений, но на сайте нет разграничений по инстанциям.

Например, на судебныерешения.рф воспользуйтесь расширенным поиском. Введите название управляющей компании или ИНН. Для общего впечатления об УК достаточно поиска по делам первой инстанции. Чтобы получить более детальную информацию, смотрите по кассации или надзору. Можно выбрать конкретную статью, чтобы посмотреть весь список дел, где УК пытались привлечь к административной ответственности по выбранной статье.

Чтобы не заморачиваться с поиском разрозненных данных, можно взять платную подписку на сервисы, которые агрегируют данные о контрагенте, — например, на «Контур.Фокус» или «СПАРК-Интерфакс». Подписка недешевая: стоимость одного дня в «Контур.Фокус» — 1500 ₽. Но и возможностей проверки контрагента на сервисе больше: например, по каким поводам у юрлица были судебные тяжбы, что у него с финансами, есть ли исполнительные производства.

При оценке сведений обратите внимание на количество случаев привлечения к административной ответственности. Если УК постоянно штрафовали, это повод задуматься и, возможно, подыскать другой дом.

Также источником информации могут быть:

• официальный сайт и соцсети УК — почитайте комментарии жильцов под постами в соцсетях;
• сайты-форумы, например «Отзовик», «Циан», «Новостроев», — там есть комментарии жильцов о ЖК. Принимать на веру все сообщения не стоит: иногда негативные отзывы оставляют конкуренты. Но можно на основе этой информации задать дополнительные вопросы продавцу, чтобы посмотреть на его реакцию и ответы.