Как обезопасить собственника от долгов прописанных жильцов?
Дочке исполнилось 18 лет. После смерти бабушки в ее единоличную собственность оформили квартиру: обязала опека. Там четвертый год прописана только ее мать. Она проживала и проживает в квартире, накопила за это время долгов около 200 000 ₽. Дочь там никогда не жила и не собирается: вот-вот уедет на учебу в другой город.
Как можно снять ответственность дочери за долги, плату за ЖКУ и содержание жилья, чтобы этим занималась только мать? Насколько это возможно? Как подстраховать дочь от возможных проблем из-за долгов? Договор дарения не рассматривается из-за задолженности матери и других причин.
По закону собственник обязан платить за содержание своего имущества. Даже если он не живет в квартире, эта обязанность никуда не исчезает. Поэтому полностью уйти от платежей за ЖКУ у дочери не получится. Зато можно избавиться от долгов, которые мать накопила до совершеннолетия дочери.
Как быть с долгом, который появился до совершеннолетия дочери
За несовершеннолетнего собственника жилищно-коммунальные услуги должны оплачивать родители или, например, опекуны. Неважно, живет вся семья в одной квартире или нет .
Если 200 000 ₽ долга целиком накопились до совершеннолетия дочери, погасить задолженность должны родители. Однако это не помешает коммунальщикам предъявить общее требование, например, к матери и дочери. Иск по долгам за коммуналку на практике часто выставляют тому человеку, на которого оформлены договоры ЖКУ или открыт лицевой счет в информационно-расчетном центре.
Предположим, коммунальщики подадут в суд на мать и дочь одновременно. Долги за ЖКУ обычно взыскивают в приказном порядке, то есть в суд никого не вызывают, судья рассматривает дело один. Судебный приказ выдадут на мать и дочь и отправят каждой по адресу регистрации. У них будет 10 дней, чтобы написать возражение .
Если дочь напишет такое возражение и отправит в суд, приказ отменят. После этого коммунальщики смогут подать исковое заявление — и тогда в суд вызовут всех. Там дочь сможет потребовать, чтобы долг, накопившийся до ее совершеннолетия, взыскали с матери. А мать сможет ходатайствовать, чтобы с нее списали задолженность старше трех лет. Таков срок исковой давности по долгам за ЖКУ.
Дочь может и сама обратиться в суд, чтобы снять с себя долг.
В Ессентуках семилетняя девочка осталась сиротой и с тех пор жила в опекунской семье. Накопился долг 407 000 ₽ за отопление и горячую воду, который энергокомпания хотела взыскать с уже совершеннолетней девушки, которой принадлежала половина квартиры. Девушка обратилась в суд, чтобы тот обязал энергокомпанию открыть отдельный лицевой счет и пересчитать долг.
Суд учел, что за детей младше 18 лет по финансовым обязательствам отвечают родители или опекуны. А если образовался долг, он не возлагается на достигшего совершеннолетия. В итоге у девушки остался долг лишь 41 000 ₽ — за ее долю с достижения 18 лет .
Необязательно, что все пойдет по такой сложной схеме. Судья еще на первом этапе может увидеть, что долг частично или полностью появился до совершеннолетия дочери. Тогда в судебном приказе сразу будут фигурировать нужные люди.
Например, в Хабаровске коммунальщики хотели взыскать долги с трех собственников квартиры. Никто из должников не отправил возражения на иск и не ходил в суд. Но судья заметил, что одной из собственниц не так давно исполнилось 18 лет. Весь долг до ее совершеннолетия суд отнес на двух других владельцев квартиры и только новый долг распределил на всех. Из 345 000 ₽ долга с девушки взыскали только десятую часть .
Как платить в будущем
По жилищному кодексу собственники должны платить за коммунальные услуги и содержание жилья. Такая же обязанность по закону есть и у зарегистрированных в квартире членов семьи. Это называется солидарной ответственностью: коммунальщики могут требовать долги с кого угодно — хоть с матери, хоть с дочери, хоть с обеих сразу .
Проще говоря, платить за ЖКУ должны и мать, и дочь. Это не касается платы за содержание и ремонт жилья и взносов за капремонт: их платит только собственник квартиры.
Процедура, по которой будут взыскивать долги, в этой ситуации выглядит так. Коммунальщики подают в суд и получают судебный приказ. В нем указано, что долг надо взыскать с матери и дочери, так как одна прописана в квартире, а вторая ею владеет.
Приказ поступает судебным приставам, и они первым делом начинают искать счета обеих должниц. Может быть, найдут карточку дочери, куда поступает стипендия, или карточку матери для пенсии. Где найдут деньги, там и снимут: так по закону. Если, например, на счетах матери будут все 200 000 ₽, а у дочери — ничего, весь долг спишут с матери, и наоборот.
Кажется, что это не очень справедливо, поэтому можно заранее согласовать условия проживания.
Разделить оплату ЖКУ и остальные расходы. Теоретически мать и дочь могут оформить соглашение: мать оплачивает коммунальные услуги, а дочь — содержание жилья и взносы за капремонт. Это та же схема, что для съемных квартир.
У Верховного суда есть указание по этому поводу: платить за содержание жилого помещения и капитальный ремонт обязан только собственник. Но по поводу всего остального владелец квартиры может договориться с членами семьи, и суды должны учитывать такое соглашение, если оно есть .
Исходя из разъяснений Верховного суда, суды должны делить сумму долга так, как прописано в соглашении. Но на практике этого не происходит.
Суды придерживаются позиции, что стороной соглашения должны быть и ресурсоснабжающие организации. То есть коммунальщики вправе взыскивать долги, и только после выплаты долга собственники и прописанные могут обратиться друг к другу с регрессными требованиями, чтобы следовать соглашению. Получается, соглашения между родственниками не защищают от коммунальщиков.
В Томской области супругам пополам принадлежала квартира 63 м². Через пять с половиной лет после покупки жилья жена с тремя детьми выехала из квартиры. С мужем она заключила соглашение, что все квитанции будет оплачивать он, раз остался в квартире. Но мужчина не внес ни одного платежа, а через три года вообще обанкротился. Тогда коммунальщики вспомнили про долг и стали взыскивать с женщины хотя бы половину.
В первой инстанции суд встал на сторону женщины. По соглашению с бывшим мужем всю ответственность за ЖКУ нес он. В результате банкротства все денежные обязательства мужчины погашены. То есть коммунальщикам никто ничего не должен.
Апелляционная и кассационная инстанции с такими выводами не согласились. Судьи указали, что ресурсоснабжающие организации не были стороной соглашения, так что на них оно не распространяется. В итоге с женщины взыскали 142 000 ₽, включая начисления за свет, воду, мусор, домофон, радио и телеантенну в квартире, где она несколько лет не была .
Компенсацию с сособственника можно получить, но, кажется, это не тот случай.
Получается, единственный вариант не платить чужие долги — раздельные лицевые счета. Но их обычно делят между собственниками общего жилья и не оформляют отдельный лицевой счет прописанным.
Полностью избавиться от платежей за ЖКУ у дочери получится, только если она перестанет быть собственницей квартиры. Например, продаст жилье, а долг погасит в счет аванса от покупателя.
Что в итоге
Долги за ЖКУ, накопленные до совершеннолетия ребенка, обязаны погасить родители. Возможно, придется доказывать это в суде.
У дочери не получится избавиться от платежей за ЖКУ, пока квартира в ее собственности. Она может продать жилье, но придется решать вопрос, куда поселить мать.
Если денег на оплату ЖКУ не хватает, мать и дочь вправе оформить меры соцподдержки, то есть получить любые виды льгот, например в связи с тяжелым материальным положением. Право на льготу придется доказать, но из-за долга отказать в ней не могут.
