Сколько стоят квартиры в Москве в 2026 году

Несмотря на неблагоприятную конъюнктуру на рынке жилья и высокую ключевую ставку, цена недвижимости в столице растет.

Зимой 2024 года квадратный метр в новостройке, если судить по объявлениям, стоил в районе 400 000 ₽, а спустя год цена пробила психологическую отметку в полмиллиона  . В 2025 году новостройки в Москве подорожали на четверть, вторичка прибавила 4,9%. Эксперты говорят, что это не предел.

Мы пролистали несколько тысяч объявлений на «Домклике» и разобрали основные характеристики: площадь, цену и районы продажи. Вот что получилось.

Прежде чем говорить о ценах, посмотрим на площади квартир: насколько просторное жилье продают москвичам.

Медианная площадь  ​однушки по городу без разбивки по районам составляет 40 м². Двушки в среднем занимают около 60 м², трешки — 80 м².

Разброс в каждой категории квартир большой. Например, у компактных двухкомнатных квартир площадь 40 м², а у просторных — 80 м². Можно предположить, что первые — это евродвушки, по сути однокомнатные квартиры с увеличенной кухней-гостиной. А последние — это квартиры со свободной планировкой и зонированием, которые только формально попадают в категорию двухкомнатных.

Отдельно отметим студии: на вторичке их медианная площадь всего 20 м², тогда как в новостройках — 27 м². Большинство предложений на первичке — в диапазоне от 21 до 34 м². Это объяснимо: в 2024 году в Москве запретили строить квартиры площадью менее 28 м². Малогабаритные варианты в новостройках встречаются только в рамках проектов, запущенных до 2024 года.

Интересная ситуация с четырехкомнатными квартирами: на вторичке они в среднем просторнее — 132 против 109 м² в новостройках. Похоже, современные застройщики предпочитают строить более компактное жилье даже в премиальном сегменте.

Все это вписывается в общий тренд на уменьшение площадей квартир. Квартиры в новостройках становятся меньше и уже напоминают о хрущевках. Так выглядят попытки застройщиков замаскировать рост цен за счет сокращения метража. Чтобы продать компактное жилье, девелоперы используют приставки «евро-», которые часто путают покупателей. Дефицит просторного жилья становится все более заметным.

Если не разбивать цены по районам, практически во всех случаях медианная цена квартиры на вторичке ниже, чем на первичке. Для студий это 7 млн рублей против 15, для однушек — 14 против 21, для двушек — 22 против 28, и для трешек — 34 против 38.

Для четырехкомнатных квартир все наоборот. Здесь квартира на вторичке в среднем стоит 78 млн рублей, а на первичке — 61 млн. Отчасти это связано с тем, что площадь квартир на вторичке тоже выше. Еще можно предположить, что квартиры больших метражей на вторичке чаще расположены в более удачных локациях, например в центре, и продаются уже с готовым ремонтом. Для квартиры больше 100 м² ремонт в новостройке с нуля может обойтись в круглую сумму.

До 2018—2020 годов вторичка часто стоила дороже первички, что объяснялось развитой инфраструктурой и возможностью сразу въехать. Еще сохранялся хвост опасений прошлого, когда до введения закона о долевом строительстве можно было потерять и деньги, и квартиру. Новостройки считались рискованным вложением, и цена на них была ниже.

Затем стабильность на рынке и льготные ипотечные программы, такие как семейная ипотека, разогрели спрос на новостройки — и они сильно выросли в цене. С 2020 по 2026 годы первичка прибавила 150,5%, а вторичка — только 110,6%  .

Как видно из данных выше, самая большая разница возникла в сегменте малогабаритных квартир. Это во многом объясняется лимитами по льготным программам, например семейной ипотеке в Москве — 12 млн рублей. Застройщики пытались выжать из цен на такие квартиры максимум, чтобы отыграть проседающие продажи в других сегментах.

Также многие использовали льготную ипотеку для инвестиций, причем по нескольку раз, — покупали ликвидные объекты для сдачи в аренду, а это как раз студии и однушки. Еще часть семей покупала вторую квартиру «на вырост», то есть для подрастающих детей  .

Такая ситуация рискованна для покупателя. Например, если он решит продать новостройку, собственником которой стал недавно, делать это придется уже по ценам вторичного рынка — и легко оказаться в убытке.

Квартиры в новостройках под льготную ипотеку продают, как правило, по завышенной цене. Это перегретые объекты, где низкая льготная ставка в 6% — просто маркетинговая приманка, чтобы люди купили дорогой актив. После покупки такая квартира сразу потеряет стоимость — станет вторичкой. Могут уйти годы, пока цены на вторичном рынке подрастут до того уровня, на котором можно продать недвижимость за те же деньги. Специалисты называют это ловушкой новостроек.

Что касается медианной стоимости 1 м², у студий, однушек, двушек и трешек она приблизительно 400 000 ₽ на вторичке и где-то в районе 500 000 ₽ в новостройках.

В четырехкомнатных квартирах 1 м² стоит дороже — около 600 000 ₽. Здесь цена может быть выше, чем у остальных квартир, потому что четырехкомнатные располагаются преимущественно в центральных районах города.

По данным аналитиков из IRN, которые специализируются на столичном жилье, цены на готовые квартиры в Москве за ноябрь 2025 года выросли в среднем на 0,7% — до 283 000 за 1 м². Особенно вырос в цене бюджетный сегмент: 20% самых дешевых квартир прибавили сразу 1,3%.

Всего за год столичные квартиры на вторичном рынке выросли на 4,9%. Новостройки показали больший рост — по некоторым данным, на 25,5%  . По этому показателю столица стала лидером по росту цен среди мегаполисов. При этом официальная инфляция по году составила 5,59%  . То есть московская недвижимость в 2025 году в среднем показала реальный рост.

Исторически недвижимость дорожает плюс-минус на размер инфляции, эта тенденция не только в России, но и в других странах. То есть недвижимость — прежде всего вариант именно для сбережения денег. А если сдавать в аренду, это еще и возможность получать дополнительный доход. Но многое зависит от методики расчета: если считать долларовую доходность или стоимость квадратного метра в золоте, они падают из-за девальвации рубля.

Даже медианное значение может ввести в заблуждение, если не разделять жилье по районам.

На вторичке самые дорогие центральные районы — Хамовники, Якиманка и Арбат, где цены в среднем не меньше миллиона за 1 м². Самые дешевые — Вороново, Краснопахарский, Белево и Троицк, которые образуют Троицкий административный округ. Эти районы дальше других от центра города, а 1 м² здесь стоит не больше 200 000 ₽.

Среди первички самые дорогие районы тоже в центре — Тверской, Мещанский и Хамовники. Здесь 1 м² в среднем стоит не меньше 1,5 млн рублей. Самые дешевые — Крюково, Некрасовка, Северный, Бибирево и Щербинка. Эти районы находятся в разных административных округах, цена 1 м² — в диапазоне от 200 000 до 300 000 ₽.

В ряде исторических локаций столицы цены на жилье растут, даже если ничего не строится. Так, в Измайлово за последние пять лет стоимость квартир на вторичном рынке увеличилась на 43%, при этом в 2025 году застройщики не предлагали здесь ни одного лота. На вторичном рынке было 600 квартир. На фоне дефицита нового предложения спрос ушел на вторичный рынок, который стал основным драйвером роста цен в районе.

В целом стоимость сильно зависит от удаленности от центра города. Например, в радиусе до 5 км от центра 1 м² на вторичке в среднем стоит 700 000 ₽, а в радиусе 35 км — уже 200 000 ₽.

В процентах это выглядит так: стоимость 1 м² в Новомосковском округе составляет порядка 70% от стоимости 1 м² в границах Старой Москвы, а в Троицком — 62%  .

Драйвером спроса становится Новая Москва, где квартиры стоят дешевле, но прописка будет московская. В 2012—2023 годах на Новую Москву пришлась практически 1/5 всего объема ввода жилья. Жилые комплексы Новой Москвы огромные, но практически все они относятся к нижнему ценовому сегменту жилья.

Но не все удаленные от центра районы дешевые. Например, Крылатское и Раменки в ЗАО — экологически чистые районы с развитой инфраструктурой, близостью к природным зонам (Серебряный бор, Воробьевы горы, Москва-река) и высоким социальным статусом жителей. Квартиры здесь зачастую стоят дороже, чем, в промышленных или густонаселенных районах в 5—10 км от центра.

С известной долей условности Москву в 2026 году можно поделить на три зоны.

Исторический центр (ЦАО). Это районы Хамовников, Якиманки, Арбата и Тверской. Здесь живут обеспеченные слои населения, топ-менеджмент и владельцы бизнеса. Цена за метр стартует от миллиона рублей. Жилье здесь — это еще и входной билет в закрытый круг состоятельных людей.

Ближняя Новая Москва. Это, например, районы Коммунарка, включающий бывшие Сосенское и Мосрентген, и Филимонковский. Здесь селятся молодые семьи, купившие жилье в ипотеку из-за относительной дешевизны, и отчасти те, кто работает на крупных логистических узлах и рынках, например «Фудсити». Здесь большая нагрузка на школы и поликлиники.

Дальняя Новая Москва. Например, Троицк, Щербинка и Внуково. Плюс Некрасовка как самый отдаленный район ЮВАО. Квартиры тут покупают в основном малообеспеченные слои населения и жители стран СНГ. В результате происходит изменение культурного ландшафта района и владелец жилья может столкнуться с проблемами при продаже.

Жилищный рынок меняется, и если раньше главным критерием была просто удаленность от Кремля, то теперь важен еще и этносоциальный состав. Дешевое жилье неизбежно привлекает приезжих: в Новой Москве доля иностранцев местами достигает 20—30% жителей.

По мнению многих экспертов, рынок оживился на фоне планомерного снижения ключевой ставки, а еще многих покупателей подстегнуло ужесточение условий по семейной ипотеке с февраля 2026 года.

Эксперты сходятся в том, что рынок недвижимости переходит в стадию медленного восстановления спроса — и этот процесс полностью зависит от темпов снижения ключевой ставки ЦБ. Динамика ипотечных ставок будет главным триггером для возвращения покупателей.

Власти действуют аккуратно: ключевая ставка снижается плавно, также постепенно снижаются ставки по вкладам. На вкладах граждан скопилось более 60 трлн рублей  . Возможно, по мере снижения ставок люди все чаще будут перекладывать деньги в реальные активы, в том числе в бетон. Но это постепенный процесс, поэтому ажиотажа и резких движений цены, скорее всего, не будет.

По рынку Москвы также ожидания сдержанные и консервативные  , без резких колебаний цен.

1. Цены на «Домклике» отражают оптимистичное настроение продавцов. В реальности сделки зачастую проходят по цене на 10—30% ниже, чем значилось в объявлении.
2. Первичное жилье выросло с 2020 года на 150,5%, вторичка — на 110,6%. Рынок новостроек активно подогревают льготные программы. А без того слабый вторичный рынок подмораживается такими эффектами, как дело Долиной. В результате в сегменте малогабаритного жилья первичка может стоить вдвое дороже вторички, и это сильный перекос.
3. Эксперты не ждут резких пертурбаций на рынке Москвы в 2026 году. Рынок будет стимулировать планомерное снижение ключевой ставки и возможный переток денег с депозитов, но этот эффект будет плавным и размазанным по времени.