В Московской области в 20 раз выросла цена выкупа муниципальной земли из аренды: что это значит
Арендованный у муниципалитета участок в Московской области раньше выкупали за 3% от кадастровой стоимости, теперь будет 60%.
Изменения внесены постановлением правительства Мособласти и распространяются на земли, которые арендованы с 20 августа 2025 года. Речь идет в том числе об участках для ИЖС, садоводства, личного подсобного хозяйства и индивидуального гаражного строительства. Это так называемые бытовые земли.
Расскажу подробнее, что изменилось.
О каком выкупе идет речь
Люди могут купить или арендовать землю у муниципалитета — как правило, это делается через торги. Арендаторы впоследствии вправе стать собственниками, для этого предусмотрена процедура выкупа. По закону исключительное право на приобретение земельных участков имеют собственники зданий и сооружений, расположенных на этих землях .
Бывает, что такая схема выгоднее, чем сразу покупать участок в собственность — например, если арендная плата невелика. К тому же цена выкупа считается от кадастровой стоимости, которая обычно ниже рыночной, а сам процент этой стоимости в большинстве случаев низкий.
Цену выкупа устанавливают региональные власти. В большинстве регионов цена стимулирует индивидуальное жилищное строительство, особенно если удалось получить участок в аренду за умеренную плату.
В Новгородской области цена выкупа составляет 5% от кадастровой стоимости, если на участке зарегистрирован индивидуальный жилой дом, и 20%, если вспомогательное строение . В Ленинградской области — 3% от кадастровой стоимости .
В Тверской области и Краснодарском крае (кроме Краснодара) выкупают по десятикратной ставке земельного налога, который для бытовых участков не может быть больше 0,3% от кадастровой стоимости, то есть опять же за обычные 3% от кадастровой стоимости .
Особняком до сих пор стояла Москва, где стоимость выкупа бытовых участков была снижена в 2020 году до 40% от кадастровой стоимости, а ранее равнялась 100%.
Если дом на арендуемом участке построен и зарегистрирован раньше оплаченного срока аренды и участок выкуплен, а договор аренды в связи с этим расторгнут, переплаченная сумма аренды возвращается собственнику.
Например, администрация выставила на аукцион за 500 000 ₽ право годовой аренды участка с кадастровой стоимостью в миллион рублей. Такая разница — нормальная ситуация на муниципальных торгах, это законно. Из-за неинтересной локации аукцион был вялый — цена выросла всего на 1%. Кто-то, назовем его Иваном, купил участок за 510 000 ₽.
Предположим, Иван построил дом за три месяца, а еще месяц потратил на оформление выкупа. Выкуп обошелся в 3% от кадастровой стоимости, то есть от миллиона рублей, — это 30 000 ₽.
Так как Иван не пользовался участком в течение всего оплаченного срока аренды, то есть одного года, администрация должна вернуть ему переплату за восемь месяцев. Это 340 000 ₽.
Итого затраты Ивана на приобретение участка составили 200 000 ₽ при кадастровой стоимости в миллион рублей.
Что изменилось в Московской области
Прежде собственники расположенных на арендованных участках зданий могли выкупить землю за 3% от кадастровой стоимости. Теперь будет 60%.
Послабление сделано для тех, кто уже арендует бытовые земельные участки. То есть для тех, у кого договоры аренды заключены до 20 августа 2025 года. Эти люди могут выкупить участки по старой цене — 3% от кадастровой стоимости, но лишь до 1 мая 2026 года.
В Московской области давно прошли те времена, когда получить бытовой участок в аренду можно было за символические деньги. Даже самый поверхностный анализ торгов показывает, что в хороших локациях стартовая цена годовой аренды может быть 100% от кадастровой стоимости, а в удаленных районах обычный показатель — 50%. В ходе торгов цена, как правило, возрастает — иногда кратно.
По моим оценкам, если постройка дома на арендованном участке займет год, земля в Московской области будет стоить как минимум 110% ее кадастровой стоимости, а скорее 150%.
Реальный пример: на торги выставлено право годовой аренды земельного участка 997 м² в Солнечногорском городском округе Московской области за 559 229 ₽. Кадастровая стоимость — 1 398 000 ₽.
Предположим, победитель аукциона предложит за годовую аренду полтора миллиона. Затем построит на участке дом.
Затраты на аренду составят 2,25 млн (1,5 млн 1,5 года). Участок по новым правилам можно выкупить в собственность за 60% кадастровой стоимости, то есть за 838 800 ₽.
Общие затраты на приобретение участка составят 3 088 800 ₽, или 224% кадастровой стоимости, что близко к рыночной цене земли в том районе.
При расчете экономики для покупки земли нужно учитывать разницу кадастровой и рыночной стоимостей. Если говорить об одной цифре на всю Московскую область, я бы сказал, что кадастровая стоимость бытовых участков примерно в два раза ниже рыночной. В хороших местах разница может быть и в четыре раза.
Какие будут последствия
После введения изменений Московская область стала регионом с наихудшими в стране условиями выкупа арендованных земельных участков. По сути, регион сам частично пересмотрел государственную политику поощрения индивидуального жилищного строительства.
Теперь к деталям.
❌ Новые условия выкупа угнетают индивидуальных застройщиков и улучшают условия для крупных игроков строительного рынка. Аренда на аукционах предлагается по высоким ценам, и экономический интерес остается только у тех претендентов, кто готов построить дом за два-три месяца, чтобы поскорее получить землю в собственность.
Даже учитывая, что чиновники ничего особо не проверяют и достаточно возвести коробку дома, уложиться в такие сроки могут только профессиональные застройщики. А если строить дом два-три года, легко разориться на арендной плате.
Повышение цены выкупа учитывает:
- существенную просадку ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и возрастающую долю ИЖС: по итогам первого квартала 2025 года более 70% вводимого жилья — ИЖС;
- повышающийся интерес к строительству частных домов у компаний, специализировавшихся на многоквартирных зданиях;
- интерес к ИЖС со стороны банков с большими земельными ресурсами.
Простые же люди, которым нужен дом для себя, будут вынуждены покупать участки на вторичном рынке, а также уделять больше внимания не арендным, а банкротным торгам.
Выдавливание с рынка ИЖС индивидуальных застройщиков и снижение рентабельности у мелких игроков из-за новых условий приведут к росту цен на частные дома.
✅ Повышается прозрачность выкупа земли и уменьшается вероятность коррупции. Существенно уменьшится количество случаев выкупа участков в собственность на основании регистрации фантомных строений. Это практика, когда даже вспомогательные строения регистрировались в упрощенном порядке по дачной амнистии или с техническими планами, но при этом существовали лишь на бумаге.
Даже если муниципалитет отказывался продавать такую землю из аренды в собственность, суды вставали на сторону арендатора.
Теперь экономический смысл таких манипуляций подорван. Участники рынка основную долю прибыли будут получать не от перепродажи земли, выкупленной по льготным ценам, а от реализации возводимых на участках жилых домов.
Кроме того, в Московской области уйдут в прошлое преследования муниципальных чиновников, которые, по мнению прокуратуры, нерыночными условиями предоставления земельных участков в аренду и собственность наносили существенный ущерб казне.
Еще статьи, если интересуетесь покупкой участков или строительством:
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
