В Московской обла­сти в 20 раз выросла цена выкупа муни­ципальной земли из аренды: что это значит

Арендованный у муниципалитета участок в Московской области раньше выкупали за 3% от кадастровой стоимости, теперь будет 60%.

Изменения внесены постановлением правительства Мособласти и распространяются на земли, которые арендованы с 1 мая 2025 года. Речь идет в том числе об участках для ИЖС, садоводства, личного подсобного хозяйства и индивидуального гаражного строительства. Это так называемые бытовые земли.

Расскажу подробнее, что изменилось.

Люди могут купить или арендовать землю у муниципалитета — как правило, это делается через торги. Арендаторы впоследствии вправе стать собственниками, для этого предусмотрена процедура выкупа. По закону исключительное право на приобретение земельных участков имеют собственники зданий и сооружений, расположенных на этих землях  .

Бывает, что такая схема выгоднее, чем сразу покупать участок в собственность — например, если арендная плата невелика. К тому же цена выкупа считается от кадастровой стоимости, которая обычно ниже рыночной, а сам процент этой стоимости в большинстве случаев низкий.

Цену выкупа устанавливают региональные власти. В большинстве регионов цена стимулирует индивидуальное жилищное строительство, особенно если удалось получить участок в аренду за умеренную плату.

Особняком до сих пор стояла Москва, где стоимость выкупа бытовых участков была снижена в 2020 году до 40% от кадастровой стоимости, а ранее равнялась 100%.

Если дом на арендуемом участке построен и зарегистрирован раньше оплаченного срока аренды и участок выкуплен, а договор аренды в связи с этим расторгнут, переплаченная сумма аренды возвращается собственнику.

Прежде собственники расположенных на арендованных участках зданий могли выкупить землю за 3% от кадастровой стоимости. Теперь будет 60%.

Послабление сделано для тех, кто уже арендуют бытовые земельные участки. То есть тех, у кого договоры аренды заключены до 1 мая 2025 года. Эти люди могут выкупить участки по старой цене в 3% от кадастровой стоимости, но лишь в течение года — до 1 мая 2026.

В Московской области давно прошли те времена, когда получить бытовой участок в аренду можно было за символические деньги. Даже самый поверхностный анализ торгов показывает, что в хороших локациях стартовая цена годовой аренды может быть 100% от кадастровой стоимости, а в удаленных районах обычный показатель — 50%. В ходе торгов цена, как правило, возрастает — иногда кратно.

По моим оценкам, если постройка дома на арендованном участке займет год, земля в Московской области будет стоить как минимум 110% ее кадастровой стоимости, а скорее 150%.

При расчете экономики для покупки земли нужно учитывать разницу кадастровой и рыночной стоимостей. Если говорить об одной цифре на всю Московскую область, я бы сказал, что кадастровая стоимость бытовых участков примерно в два раза ниже рыночной. В хороших местах разница может быть и в четыре раза.

После введения изменений Московская область стала регионом с наихудшими в стране условиями выкупа арендованных земельных участков. По сути, регион сам частично пересмотрел государственную политику поощрения индивидуального жилищного строительства.

Теперь к деталям.

❌ Новые условия выкупа угнетают индивидуальных застройщиков и улучшают условия для крупных игроков строительного рынка. Аренда на аукционах предлагается по высоким ценам, и экономический интерес остается только у тех претендентов, кто готов построить дом за два-три месяца, чтобы поскорее получить землю в собственность.

Даже учитывая, что чиновники ничего особо не проверяют и достаточно возвести коробку дома, уложиться в такие сроки могут только профессиональные застройщики. А если строить дом два-три года, легко разориться на арендной плате.

Повышение цены выкупа учитывает:

• существенную просадку ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и возрастающую долю ИЖС: по итогам первого квартала 2025 года более 70% вводимого жилья — ИЖС;
• повышающийся интерес к строительству частных домов у компаний, специализировавшихся на многоквартирных зданиях;
• интерес к ИЖС со стороны банков с большими земельными ресурсами.

Простые же люди, которым нужен дом для себя, будут вынуждены покупать участки на вторичном рынке, а также уделять больше внимания не арендным, а банкротным торгам.

Выдавливание с рынка ИЖС индивидуальных застройщиков и снижение рентабельности у мелких игроков из-за новых условий приведут к росту цен на частные дома.

✅ Повышается прозрачность выкупа земли и уменьшается вероятность коррупции. Существенно уменьшится количество случаев выкупа участков в собственность на основании регистрации фантомных строений. Это практика, когда даже вспомогательные строения регистрировались в упрощенном порядке по дачной амнистии или с техническими планами, но при этом существовали лишь на бумаге.

Даже если муниципалитет отказывался продавать такую землю из аренды в собственность, суды вставали на сторону арендатора.

Теперь экономический смысл таких манипуляций подорван. Участники рынка основную долю прибыли будут получать не от перепродажи земли, выкупленной по льготным ценам, а от реализации возводимых на участках жилых домов.

Кроме того, в Московской области уйдут в прошлое преследования муниципальных чиновников, которые, по мнению прокуратуры, нерыночными условиями предоставления земельных участков в аренду и собственность наносили существенный ущерб казне.

Еще статьи, если интересуетесь покупкой участков или строительством:

1. На каких участках можно построить дом.
2. Как купить участок на торгах по банкротству.
3. Как проверить земельный участок перед покупкой.
4. Как арендовать участок у государства по сниженной цене.