Росреестр запретил сделки с землей без межевания: какими могут быть последствия
С 1 марта сделки с земельными участками, независимо от категории и вида разрешенного использования, можно совершать, только если сделано межевание.
Соответствующие изменения внесены в закон о государственной регистрации недвижимости. Расскажу подробнее.
Что меняется
Росреестр будет приостанавливать государственный кадастровый учет и регистрацию прав на земельные участки, если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ . Поставить на кадастровый учет или оформить права на здание или сооружение на участке без учтенных границ тоже будет нельзя. Это касается и недостроенных объектов.
Документы на регистрацию будут принимать по-прежнему. Сведения о границах участка в ЕГРН Росреестр проверит автоматически. Если данные о межевании есть в реестре, сделка состоится. Если нет — ее приостановят и дадут три месяца на устранение проблем.
Зачем внесли изменения
Росреестр ссылается на то, что большинство конфликтов между владельцами смежных земельных участков возникает из-за отсутствия точно определенных границ. Например, собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым владельцам, купившим участок. Или, напротив, новые собственники начинают судиться с соседями.
Иногда судебные споры возникают, так как продавец ввел покупателя в заблуждение и рассказал, что земля его, хотя на самом деле соседская. Бывает даже, что дом оказывается построенным на чужом участке.
Если в ЕГРН нет сведений о границах земельных участков, невозможно однозначно определить, где ставить забор и какова площадь территории. А значит, покупатель такого участка не может быть твердо уверен, что запрошенная продавцом цена актуальна и соответствует реальности.
Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка
Проще всего проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка в национальной системе пространственных данных. Участок можно найти по кадастровому номеру или адресу.
Кроме того, сведения о местоположении границ есть в выписке из ЕГРН, которую получают в электронном или в бумажном виде на госуслугах или в МФЦ.
Как быть, если границы участка не учтены в ЕГРН
Сведения о границах земельного участка вносят в ЕГРН на основании двух документов:
- Заявления об осуществлении государственного кадастрового учета.
- Межевого плана.
Межевые планы делают кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит замеры. Установить одну точку земли на местности в 2025 году стоит в районе 2500 ₽, то есть для простого прямоугольного или квадратного участка межевание обойдется в 10 000 ₽.
Если есть соседи, межевой план согласовывают с ними: они подписываются, что не имеют претензий.
Кадастрового инженера иногда вызывают и на уже отмежеванный участок, если возникли сомнения. Эта процедура называется уточнением границ. В результате могут появиться новые границы и новая площадь. Так бывает из-за реестровых ошибок, их в ЕГРН не менее 8,5 млн.
В свою очередь, ошибочные сведения о площади участка в ЕГРН могут стать причиной неверного определения кадастровой стоимости и, как следствие, размера земельного налога.
Принудительное межевание земельных участков — это дорого для людей и зачастую вредно
Если рассматривать в первую очередь бытовые земельные участки, подпадающие под дачную амнистию, то требование об обязательном межевании в будущем целесообразно отменить. Вот основные причины.
Платить придется обычным людям. Стоимость межевания бытового земельного участка обычно составляет 10 000—15 000 ₽. Есть еще сопутствующие затраты: согласование границ с соседями, заключение договора с кадастровым инженером, выезд вместе с инженером на участок, подача межевого плана на регистрацию и прочее. Это еще столько же. Для многих такие суммы — не мелочь.
Будут множиться фиктивные межевания. Законодательство позволяет уточнять площадь участка при межевании на величину предельного минимального размера земельного участка соответствующей категории и вида разрешенного использования. Пределы указаны в градостроительном регламенте правил землепользования и застройки. Условно, если участок 6 соток, а минимальный размер в этом поселке 4 сотки, то к 6 можно прирезать еще 4 свободных.
Однако регистрирующий орган опирается на собственное представление о допустимых прирезках, пропуская их в размере лишь до 10% от площади участка по правоустанавливающему документу. Теперь собственники участков будут проводить фиктивные межевания, внося в ЕГРН границы, не соответствующие фактическим. Спор с регистрирующим органом в суде за реальные координаты участка длителен и затратен.
Всплывут старые ошибки кадастровых инженеров. В ЕГРН уже внесены неверные координаты примерно 8 500 000 земельных участков, это около 13% от всех участков, поставленных на кадастровый учет. Это число может вырасти в два раза. Ужасающая ситуация, особенно с учетом того, что нам десятилетия из всех утюгов вещают о пользе межевания.
Теперь весьма вероятна ситуация, что сосед, у которого сделано некорректное межевание, не даст возможности провести замеры на истинные границы и не захочет платить за «перемежевание» своей земли. Судебные издержки — а другого варианта с упрямым соседом нет — примерно в десять раз выше стоимости межевания. Если реального межевого спора нет, то есть заборы стоят правильно, а конфликтуют между собой только кадастровые координаты участков, лучше бы оставить неправильные координаты участка «с межеванием», а другой не межевать вообще. О заборе же соседи не спорят.
Появятся новые межевые споры. Говорят, межевание помогает преодолевать земельные споры. Наоборот: оно усугубляет реальные споры по границам и провоцирует споры, у которых нет объективной природы. Объясню на примере.
Поставлен на учет и отмежеван участок, площадь которого увеличена за счет соседнего участка, чей собственник не появляется многие годы. Акт согласования границы собственник второго участка не подписывал. А теперь тоже решает провести межевание и обнаруживает проблему. Скорее всего, дело будет разбираться в суде, так как данные о межевании вносятся в ЕГРН. Хотя начать стоило бы всего лишь с предписания администрации садоводства или поселения о том, что надо переставить забор.
Может получиться так, что недружелюбный сосед просто воспользуется историей с обязательным межеванием и не будет подписывать акт согласования границ, хотя его интересы никто не нарушал. Зарегистрировать право собственности в таком случае можно только с документом о разрешении межевого спора. В худшем случае опять имеем перспективу судебного разбирательства на несколько лет. Также стоит учесть, что кадастровые инженеры не горят желанием ходить по судам.
Межевать будут участки, которым это не нужно. Дачная амнистия распространяется на земельные участки, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 2001 года. Свидетельства о праве собственности на эти участки относятся в основном к 1992—1998 годам, а пользование землей могло начинаться еще раньше.
Люди ошибочно полагают, что если граница участка не обозначена забором или столбами, то приедут кадастровые инженеры и границу «найдут». Но нет, они сами будут спрашивать о границах собственника и смотреть документы о предоставлении земли.
В большинстве таких случаев при межевании делается исполнительная кадастровая съемка, то есть определение и внесение в кадастр недвижимости уже существующих координат. Как стоит забор, так и отмежевали. Это нормально, а вот признавать способ закрепления границ межеванием единственно возможным — это геодезический фетишизм. Почему таблице с непроверяемыми координатами нужно доверять больше, чем забору? Как сказал один адвокат, «право они предлагают заменить геометрией».
Затормозится дачная амнистия. Под дачную амнистию подпадают около 40 млн земельных участков и примерно такое же количество находящихся на них строений, то есть всего около 80 млн объектов. Процесс первичной регистрации прав далек от завершения. Обязательное межевание существенно затормозит его. Вот темпы регистрации по дачной амнистии: в 2007 году было 0,68 млн объектов, а в 2009 — уже 2,57 млн. Рациональное объяснение такой динамики — отмена обязательного межевания в 2008 году.
В итоге длительность, сложность и дороговизна межевания существенно затруднят оборот земли. Количество подготовленных к продаже участков уменьшится. Продавцы компенсируют свои подвиги на поприще межевания увеличением цены.
В Великобритании земельный кадастр ведется более 200 лет, и только 25% участков имеют точные координаты. Нельзя сказать, что это идеальная ситуация и образец для подражания, но и серьезных проблем она не порождает. Наша политика в этой сфере непоследовательна. В 2024 году «Парламентская газета» освещала закон о комплексных кадастровых работах и писала: «Границы земельных участков уточнят бесплатно для россиян. Это защитит имущественные интересы граждан и избавит их от расходов на кадастровых инженеров». Бесплатное межевание не вяжется с его обязательностью.
Кадастровая карта РФ заполнена в достаточной степени. Во всех регионах не осталось городов, деревень или садоводческих товариществ, в которых из-за невыполненных межеваний не был бы понятен ритм, расположение улиц и районов, конфигурация недавно присоединенных территорий и прочее. Есть баланс между миллионами внесенных в ЕГРН реестровых ошибок и правильными межеваниями. Надо, наоборот, затормозить темпы новых межеваний, некоторые из которых неизбежно будут фиктивными. И дождаться перемежевания всей территории РФ при комплексных кадастровых работах, увеличить их объемы. Иначе получается, что при обязательном межевании земли сначала собственники по более высоким ценам за один объект, неимоверными усилиями и подчас через суды установят границы своих участков, а затем по этой же территории повторно «пройдет» комплексными кадастровыми работами ПКК «Роскадастр», который работает на порядок эффективнее.
В рамках комплексных кадастровых работ на межевание одного участка требуется всего 1200—1500 ₽. Всеобщим благом был бы кратный рост финансирования таких работ и отмена обязательного межевания для собственников.
В подавляющем большинстве случаев разговоры о неопределенности положения земельного участка в сделке — это преувеличение. Покупатели и продавцы недвижимости не слепые и не дети. Они сделают межевание, если будет нужно. А принимаемые законы должны отвечать потребностям людей и не быть экспериментальными.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
