ЦБ ужесточил требо­вания для бан­ков к выдаче ипотеки на частные дома

С 1 января 2026 года ЦБ ввел новые ограничения для банков на выдачу ипотеки на частные дома.

Получить одобрение ипотеки на ИЖС станет сложнее, если уже есть много других кредитов. Расскажу подробнее.

Людям с уже существующими кредитами будет сложнее получить ипотеку на строительство или покупку дома. Чем больше долговая нагрузка, тем больше вероятность отказа. В идеале показатель долговой нагрузки (ПДН)  ​должен быть до 50%. Если он выше, велик риск, что банк ипотеку не одобрит — придется целенаправленно снижать ПДН.

Вот как законно это сделать:

1. Уменьшить лимиты по кредитным картам, если они есть, или вовсе закрыть кредитки перед обращением в банк.
2. Досрочно погасить существующие кредиты.
3. Показать банку дополнительный доход, потому как в расчете ПДН учитывается не только расход, но и доход, и чем он выше, тем ниже ПДН.
4. Привлечь созаемщика, который также подтвердит банку доход, и этот второй доход будут учитывать при расчете максимально возможной суммы кредита.

С апреля 2025 года ЦБ начал в ряде случаев предписывать банкам, сколько и каких ипотек выдавать  . Таким образом регулятор ограничивает рискованные ипотеки.

Изменение лимитов для ипотек на ИЖС выглядит так:

• в четвертом квартале 2025 года банки могли выдавать заемщикам с ПДН более 80% до 25% кредитов от общего количества;
• с 1 января 2026 года лимит для таких заемщиков — только 20% от всех кредитов.

По обычной ипотеке — на покупку готового или строящегося жилья в многоквартирных домах — лимиты в 2026 году остались прежними.

Впервые Банк России установил ограничения на ипотеку на частные дома 1 октября 2025 года, хотя изначально хотел вводить их лишь с 2026 года.

ЦБ заметил, что в сегменте ипотечных кредитов на ИЖС большая доля приходится на закредитованных заемщиков. Людей с ПДН более 80% с ипотекой на ИЖС по итогам второго квартала 2025 года по всем банкам оказалось 29% среди общего числа таких заемщиков.

Для банков это несет дополнительные риски: люди могут перестать платить в любой момент. Это подтверждает статистика. Доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 октября 2025 года составила 4,6% от всего портфеля ИЖС — это гораздо выше, чем доля проблемной задолженности по ипотечному портфелю в целом: 1,7%. По итогам октября 2025 года объем ипотечной просрочки в целом достиг рекордного уровня и в три раза превысил показатель октября 2023 года.

Постоянный рост объема просроченной задолженности при снижении объемов выдачи ипотек говорит о высоких рисках для всего рынка. Люди могут лишиться жилья, если банк обратится в суд, а банк рискует не продать квартиру по нужной цене и уйти в убыток.