Родителям больше не нужно согласие банка на выделение долей в ипотечном жилье за маткапитал
Президент РФ подписал закон, который разрешает родителям не брать согласие залогодержателя, чтобы выделить доли в жилье, купленном с использованием маткапитала.
Поправки начнут действовать 1 января 2026 года. Расскажу подробнее.
Как сейчас родители выделяют доли в ипотечном жилье
Когда семья покупает жилье с использованием маткапитала, родители обязаны выделить доли:
- Детям.
- Супругам.
Доли должны быть соразмерны вложенному маткапиталу. Тогда не возникнет вопросов у органов опеки и продать жилье с небольшими детскими долями будет проще. Чтобы определить оптимальную величину доли каждого члена семьи, можно воспользоваться калькулятором Т—Ж.
Если семья купила жилье без кредита, доли обычно выделяют сразу по договору купли-продажи.
При оформлении кредита и ипотеки на жилье, кредитный договор и право собственности чаще всего регистрируют на родителей или одного из них. Но некоторые банки выдают ипотеку и разрешают залог квартиры, если среди собственников есть дети. Тогда доли детям можно выделить сразу.
Если банк не соглашается, заемщикам нужно полностью погасить кредит, снять обременение с жилья в ЕГРН, заключить соглашение о выделении долей, заплатить госпошлину и зарегистрировать соглашение в Росреестре. С этого момента в квартире появляются доли, которые принадлежат детям.
Часто к моменту погашения ипотеки дети уже становятся совершеннолетними. Но всем членам семьи все равно нужно подписать соглашение о выделении долей, а потом обратиться в МФЦ, чтобы их зарегистрировать.
Что изменится
Когда изменения вступят в силу, не нужно будет спрашивать разрешения банка на выделение долей. Соглашение об этом родители смогут заключить в любое время и подать документы в МФЦ для регистрации права собственности членов семьи.
До момента погашения ипотеки доли детей и родителей будут в залоге у банка.
Константин Барсуков
эксперт по недвижимости, участвовал в разработке закона о детских долях
Новый закон упростит сделки с жильем, где есть детские доли
До сих пор формально банк мог не дать согласие на выделение детских долей до погашения ипотеки. В 2023 году появилось определение Верховного суда, в соответствии с которым выделять доли можно и без согласия банка, но это не было оговорено законом. В ряде регионов Росреестр не требовал разрешение банка при регистрации долей по маткапиталу, а где-то продолжал просить. Теперь подобных проблем возникать не будет.
С 1 января 2026 года можно будет наделить детей долями и продавать жилье как обычную недвижимость с несовершеннолетними собственниками. Потребуется согласие опеки, но у нее уже не будет поводов мешать сделке.
До сих пор опека просто не рассматривала ситуации, когда у детей есть право в будущем получить долю, но реальной доли еще нет. Говорили: «Вот когда собственность оформите, тогда и приходите». Было практически невозможно продать жилье, где доли не выделены, но есть обязательство это сделать.
К сожалению, в итоговую версию закона не вошли другие вещи, которые были в законопроекте на первых этапах, в том числе и на первом чтении в Госдуме:
- Отметка в ЕГРН об использовании маткапитала на квартиру — не приняли по возражениям Росреестра.
- Замена объекта в обязательстве. Была идея разрешить менять объект, в отношении которого возникает обязательство о наделении долями, если квартира, приобретенная с использованием маткапитала, все еще находится в ипотеке и кредит не погашен.
- Отказ совершеннолетнего от наделения его долями. По мнению властей, это и так следует из гражданского кодекса, хотя многие юристы с ними бы поспорили.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
