ВТБ и Сбер отменили комиссии для застройщиков за льготную ипотеку: что это значит для заемщиков
Крупнейшие банки страны — ВТБ и Сбер — объявили об отмене комиссии для застройщиков за выдачу льготных ипотечных кредитов.
По мнению государства, это должно уменьшить стоимость жилья. Однако эксперты, опрошенные Т—Ж, считают, что ждать системного снижения цен пока не стоит. Расскажу, на что надеяться заемщикам.
Что означает отмена комиссий
С 12 мая комиссию не берет ВТБ, а с 13 мая аналогичные правила заработали в Сбере. Изменения касаются всех видов льготных ипотек: семейной, ИТ-ипотеки, дальневосточной и арктической.
Отмена комиссий должна привести к тому, что застройщики перестанут повышать стоимость ипотечных квартир на комиссию банка. А значит, люди смогут покупать квартиры по базовой стоимости, как, например, при наличном расчете.
При этом главы Сбера и ВТБ предупреждали, что отмена комиссий может привести к падению объема выдачи льготной ипотеки и ужесточению требований к заемщикам.
Александра Офицерова
эксперт по девелопменту и цифровой трансформации недвижимости
Прямой и немедленной связи между отменой комиссий и снижением цен для покупателей, скорее всего, не будет
Отмена комиссий потенциально позволяет застройщику снизить себестоимость сделки. Особенно это может сказаться на проектах массового сегмента, где каждый процент играет роль в финальной экономике объекта. Однако важно учитывать, что в текущей ситуации — при волатильности спроса, росте ставок и нестабильной макроэкономике — девелоперы, скорее всего, направят высвобожденные ресурсы на стабилизацию бизнес-модели, а не на агрессивное снижение цен.
Вполне возможно, что часть застройщиков начнет использовать эффект от отмены комиссии в маркетинговых целях: предложит временные акции, субсидированные ставки, улучшенные условия рассрочки или дополнительные бонусы. Но это будет скорее инструмент привлечения, чем системное снижение цен.
Отмена комиссии может быть реакцией на изменение рыночной конъюнктуры. Спрос на новостройки постепенно охлаждается, и банкам важно поддерживать объемы ипотечного кредитования. За счет отмены комиссий они делают сотрудничество более выгодным для застройщика и стимулируют продолжение сделок даже в условиях высокой ключевой ставки.
Для покупателей это решение может косвенно повлиять на улучшение условий покупки — но в формате временных предложений, а не общей переоценки рынка. Говорить о системном снижении цен на квартиры на этом основании было бы преждевременно.
Сценарий, при котором отмена комиссий перерастет в снижение цен, возможен только при совпадении нескольких факторов: стабильного спроса, конкуренции между застройщиками и снижения других издержек.
Как работали комиссии
Банки начали вводить комиссии по льготной ипотеке в конце 2023 года, объясняя это тем, что получают меньше прибыли при выдаче таких кредитов из-за снижения субсидирования льготной ставки со стороны государства. Проще говоря, государство не покрывало всей разницы между льготной и рыночной ставками.
Комиссия составляла от 5 до 10%. Из-за нее жилье становилось дороже, так как застройщики перекладывали комиссию на покупателя.
В марте 2025 года мы с клиентами покупали квартиру по семейной ипотеке у застройщика. Многодетная семья. Базовая цена квартиры была 3 352 000 ₽, и столько же заплатил бы клиент, покупай он эту квартиру в рассрочку или за наличные.
Но при покупке в ипотеку такая цена не считалась окончательной. Из-за покупки в кредит застройщик увеличил цену примерно на 11%. В итоге по договору квартира обошлась в 3 720 000 ₽.
15 апреля 2025 года президент РФ указал на недопустимость комиссий при оформлении льготной ипотеки. По его словам, комиссии снижают доступность жилья для семей. К тому же в феврале 2025 года правительство увеличило субсидирование льготной ипотеки для банков.
ЦБ также неоднократно выступал с критикой такой практики. В ипотечном стандарте для защиты прав и интересов ипотечных заемщиков банкам прямо запрещено получать от продавцов — застройщиков и подрядчиков — комиссию за снижение ставки, если она приводит к удорожанию жилья . Но получается, что по факту в ситуации с выдачей льготной ипотеки банки продолжали использовать подобную схему.
Комиссии отменили, но проблема никуда не делась
У людей создается ложное впечатление, что все банки брали комиссии. Это не так. Инициатором был Сбер, потом подтянулся ВТБ, потом еще часть банков с госучастием. Коммерческие банки комиссии, как правило, не брали. На самом деле это довольно позорная ситуация, когда банк с госучастием считает, что ему маржинальности не хватает, чтобы выдавать ипотеки с государственным субсидированием, и он берет комиссию. А коммерческий банк, даже небольшой, комиссию не берет, у него все нормально.
В то же время снижение маржинальности действительно было: ключевую ставку подняли, а надбавку за выдачу льготных кредитов сократили. Условно, была ключевая ставка 13%, а надбавка за выдачу льготных ипотек еще 4,5% плюсом к ключевой. А потом вдруг ключевая 20%, а надбавка 1,5%. Потом, правда, надбавки увеличили.
В целом у меня ощущение, что, если глубоко-глубоко порыться в вопросе, скорее всего, он завязан на KPI, от которых люди в банках получают зарплаты. Если маржинальность по продуктам, условно, 5%, то получаешь премию, а если 2%, то не получаешь. Тут, наверное, и начали придумывать комиссии, чтобы вытянуть показатели.
В октябре 2024 года на Жилищном конгрессе член совета правления гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин спросил вице-премьера Марата Хуснуллина, нормально ли, что банк берет комиссию за то, чтобы выдать ипотеку по льготной программе, которую государство придумало для граждан с детьми. Хуснуллин сказал: «Нет, так нельзя». Обещал разобраться. Но, видимо, мощи Хуснуллина решить этот вопрос не хватило, и пока президент не сказал о том, что это недопустимо, ничего не поменялось.
Комиссии отменили, но ведь проблема никуда не делась. Надбавок банкам по-прежнему не хватает. Значит, что они будут делать? Они с большой вероятностью будут обрезать заемщиков — мы увидим рост отказов. Причину искать не надо, банк вправе отказать без объяснения причины. Цены, я думаю, тоже не упадут. Вообще ничего не случится.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
