В первом полугодии рынок новостроек держался только на страхе изменений в льготной ипотеке — «Дом⁠-⁠рф»

Институт развития жилищной сферы «Дом-рф» опубликовал итоги первого полугодия на рынке недвижимости.

За январь — июнь продано 10,8 млн квадратных метров строящегося жилья на 2,3 трлн рублей, что на 6% больше по площади и на 11% — в деньгах, чем год назад.

Рынок новостроек держался на страхе изменений в льготной ипотеке. Положительная динамика продаж во многом сформирована двумя отдельными эпизодами повышенного спроса — в январе и июне. Оба связаны с опасениями из-за ужесточения условий семейной ипотеки.

В январе квартиры скупали потому, что с февраля правительство ввело правило одной ипотеки на одну семью. В феврале — мае продажи были ниже прошлогодних уже на 7—12%.

В июне ажиотаж возник из-за анонса пересмотра условий семейной ипотеки с 1 июля. Правительство до последнего держало эти изменения в секрете, а 30 июня объявило, что новые условия введут только 1 октября. Но спрос уже реализовался: в июне продажи выросли на 16% год к году.

По оценкам «Дом-рф», повышенный спрос в июне позволил разово привлечь в строительную отрасль дополнительно около 100 млрд рублей в рамках семейной ипотеки. Без этого продажи продолжили бы сокращаться пятый месяц подряд.

Покупатели пошли на вторичный рынок. В первом полугодии банки выдали ипотечных кредитов на 2,2 трлн рублей — это на 48% больше, чем годом ранее. Доля рыночных программ в деньгах выросла с 19 до 37% год к году.

При этом большая часть прироста пришлась на вторичный рынок — его доля в структуре выдачи ипотек выросла с 39 до 54%. Вторичное жилье становится более доступным по мере снижения рыночных ставок.

Цены на новостройки в реальном выражении снизились. За первое полугодие строящееся жилье подорожало на 3,6% при инфляции 4,2%. А в реальном выражении, то есть с учетом инфляции, цены снизились примерно на 0,5%.

Наибольший рост пришелся на январь, когда новостройки подорожали на 1,7%, а с февраля ежемесячная динамика замедлилась до 0,2—0,5%.

Рынок затоварен квартирами, которые не покупают. Более четверти строящегося жилья продается медленнее нормы. Застройщики стали откладывать продажи — то есть квартиры готовы, но их не выводят на рынок.

В январе — мае только 43% проектов вышли в продажу в течение 30 дней после запуска, против примерно 50% в 2022—2024 годах.

Главное ограничение рынка — высокая стоимость обычной ипотеки. Ключевая ставка снижается медленно, ипотека не дешевеет, и восстановление продаж новостроек может затянуться.