Что такое вспомога­тельные постройки на земельном участке

Чтобы построить дом, нужно известить муниципалитет, а для вспомогательных построек уведомление не нужно.

Это важное различие: муниципалитет проверит, что заявленные параметры строения соответствуют разрешенным для этого земельного участка и обязательным для капитального объекта. При этом вспомогательная постройка тоже может быть капитальной и иметь до трех этажей, но ее можно возвести в любой момент.

Хозяйственные постройки на участке не предназначены для проживания и выполняют бытовые или обслуживающие функции. Это может быть сарай, баня, теплица, летняя кухня или гараж. Их ключевое назначение — обслуживать основной объект капитального строительства на участке: жилой или садовый дом  .

Это означает, что хозпостройка не может существовать сама по себе — она всегда «привязана» к главному зданию. Например, баня или гараж на участке с жилым домом — это вспомогательные постройки. Но ту же самую баню, которую построили на пустом участке, будут считать основным строением. Для ее возведения потребуется другая процедура.

Чтобы возвести хозпостройку, не нужно никого уведомлять, даже если строение на фундаменте. Но важно соблюдать вид разрешенного использования участка. Например, поставить капитальную баню на участке под огородничество нельзя, а на садовом — можно.

К ним относят любые строения для обслуживания основного здания либо для бытовых нужд:

• сараи;
• бани;
• летние кухни;
• мастерские;
• дровяники;
• надворные постройки;
• парники и теплицы;
• колодцы;
• погреба;
• навесы;
• не предназначенные для предпринимательской деятельности гаражи.

К вспомогательным относят и все сооружения для хранения инструментов, выращивания овощей, мытья и стирки.

Важно разделять хозпостройки на два типа, поскольку от этого зависят правила регистрации и налогообложения.

Хотя для строительства хозпостройки разрешение не нужно, вот что нужно учитывать.

Постройка должна соответствовать виду разрешенного использования участка, ВРИ. Например, поставить капитальную баню на участке под огородничество нельзя, а на садовом — можно. ВРИ указан в выписке из ЕГРН и правилах землепользования и застройки, ПЗЗ, вашего муниципалитета.

Владелец обязан следовать градостроительным регламентам. Вспомогательные строения не могут превышать 1 500 м² и быть выше трех этажей или 20 м  .

Владелец должен соблюдать отступы и противопожарные нормы. На середину 2025 года действуют такие минимальные расстояния  :

1. От хозпостройки до границы соседнего участка — от 1 м.
2. От жилого или садового дома до границы соседнего участка — от 3 м.
3. От окон жилого дома до стен соседского или хозпостройки — от 6 м.
4. Для построек, где содержатся скот и птица, — от 4 м до границы участка.

Кроме того, нужно соблюдать противопожарные разрывы между строениями на своем и соседнем участках, которые зависят от материала стен  . Например, между двумя деревянными домами должно быть не меньше 15 м, а между каменным и деревянным — от 10 м.

Это зависит от типа постройки.

Некапитальные строения, например навесы или теплицы без фундамента, регистрировать не нужно. Их не считают объектами недвижимости.

Капитальные строения на фундаменте нужно ставить на государственный кадастровый учет и регистрировать право собственности в Росреестре  .

Но регистрация — это право, а не обязанность. Без нее хозпостройка юридически не существует как отдельный объект. Можно годами пользоваться незарегистрированной баней или гаражом. Но если захотите продать, подарить, завещать постройку или использовать ее в качестве залога по кредиту, то придется ее зарегистрировать.

Для возведения вспомогательных построек получать разрешение на строительство или направлять уведомление о начале строительства в местную администрацию не нужно  . Это главное отличие от строительства основного жилого дома.

Какие нужны документы. На середину 2025 года для регистрации капитальной хозпостройки на участке для садоводства, ИЖС или ЛПХ действует упрощенный порядок в рамках «дачной амнистии 2.0». Для регистрации понадобятся:

1. Технический план постройки — его готовит аттестованный кадастровый инженер. Он приедет на участок, проведет замеры и составит документ.
2. Декларация об объекте недвижимости — заполняет сам собственник, но кадастровый инженер часто помогает с ее оформлением. В документе указывают основные характеристики постройки.
3. Правоустанавливающий документ на земельный участок, если право на него еще не зарегистрировано в ЕГРН.
4. Паспорт заявителя.

Пакет документов вместе с заявлением о кадастровом учете и регистрации права подают в Росреестр через МФЦ.

Что с налогом. На хозяйственные постройки начисляют налог на имущество физических лиц, но с важными льготами.

Закон предусматривает освобождение от уплаты налога для одной хозяйственной постройки площадью до 50 м² на участке для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства или ИЖС  .

Условия льготы:

1. Применяют только к одному объекту по выбору налогоплательщика. Если у вас, к примеру, на участке есть баня и летняя кухня, за одну постройку придется платить налог. Уведомление о выборе объекта для льготы нужно подать в ФНС до 31 декабря года, с которого она будет применяться. Если не выбрать, налоговая сама применит льготу к объекту с максимальной суммой налога.
2. Площадь постройки не должна превышать 50 м². Если площадь бани 51 м², налог будут начислять на всю ее кадастровую стоимость.
3. Постройку не используют в предпринимательской деятельности.

Нарушение градостроительных, строительных или противопожарных норм может повлечь:

1. Штрафы. Местная администрация или органы государственного строительного надзора могут выписать штраф за нарушение правил застройки.
2. Иск от соседей. Если постройка затеняет участок соседа, нарушает нормы инсоляции или создает другую угрозу, сосед вправе обратиться в суд с требованием устранить нарушения. Но даже если постройка возведена с нарушениями норм, добиться ее сноса сложно. Недовольным соседям придется доказать, что их права нарушены и есть реальная опасность для жизни и здоровья.
3. Признание постройки самовольной. Это может случиться, если ее возвели на участке, не предназначенном для этих целей, или с грубым нарушением норм и правил, поэтому постройка создает угрозу жизни и здоровью людей. Тогда суд может обязать собственника снести объект за свой счет  .

Иногда владельцы участков под видом гаража строят гостевой дом. Потому что к капитальным зданиям больше требований, чем к вспомогательным. Об их постройке или реконструкции нужно уведомить администрацию и только после этого можно приступать к работам. Иначе объект могут признать самостроем и потребовать сноса.

Что еще почитать по теме:

1. Как мы боролись с самовольной постройкой — коровником соседа.
2. Как мы живем в гараже в Сочи с двумя детьми.
3. Какие правила учесть при строительстве бани на участке под ИЖС.