Как устроены залоги по кредитам?

Залог — один из способов обеспечить исполнение обязательств. Бывают и другие варианты это сделать, например поручительство.

Расскажу, как устроены залоги, которые банки используют, выдавая кредиты.

Залог — это имущество, которое гарантирует кредитору, что должник сможет вернуть деньги. Если заемщик не будет выплачивать кредит, банк продаст заложенное имущество и выручкой закроет долг. Если что-то останется, излишек вернут должнику  .

Залог дает дополнительные возможности обеим сторонам будущей сделки. Для банка это сниженный риск потерять деньги, если заемщик перестанет платить.

Клиенту залог тоже дает преимущества:

• более выгодные условия кредита, то есть ниже процентная ставка и дольше срок;
• больше шансов на одобрение кредита, раз риски для банка снижаются.

В обязательстве, обеспеченном залогом, будут две стороны:

1. Залогодатель — тот, кто предоставляет залог. Им может быть заемщик, подписавший кредитный договор с банком. Но некоторые кредиторы рассматривают и залог третьего лица — когда имущество в собственности не заемщика, а, например, его родственника или знакомого.
2. Залогодержатель. Им всегда будет кредитор, который выдал деньги в долг. Обычно это банк.

Залог остается в собственности и пользовании клиента, но возможности распорядиться им ограничены. Cделки по продаже или дарению придется согласовывать с кредитором — залогодержателем.

Предмет залога может быть:

1. Уже в собственности заемщика. Тогда клиент предоставляет его банку, чтобы получить кредит. Например, у клиента есть авто — банк берет его в залог и выдает кредит на любые цели.
2. Пока не в собственности у заемщика. Банк выдает кредит на покупку предмета залога и накладывает на него обременение в свою пользу. К примеру, клиент планирует купить авто — он оформляет в банке кредит и одновременно закладывает покупаемую машину в пользу банка.

Залогом может стать любое имущество или имущественные права, кроме тех, на которые нельзя обратить взыскание  . Кредиторы сами решают, какой тип залога примут для выдачи кредитов. Расскажу про основные варианты.

Недвижимость. Самый распространенный тип залога, который принимает большинство банков. Более известное название такого залога — ипотека  .

Виды недвижимости, которые могут взять в залог:

1. Квартира — ее примут все банки, работающие с залоговым кредитованием.
2. Апартаменты — их берут в работу не все банки.
3. Коммерческая недвижимость, например офис или отдельное помещение, — подходит не для всех банков.
4. Загородная недвижимость — дом или таунхаус с участком, земельный участок — не все банки примут в залог.

Автомобиль. Многие банки дают кредиты под залог автомобиля. Им может быть обычный легковой транспорт или специальная техника, например фура или тягач.

Другие виды залога. Такие случаи встречаются редко или по определенным видам кредитования. Среди прочего залогом могут быть ценные бумаги или товар в обороте — это встречается при кредитовании бизнеса. Например, кредит под залог ценных бумаг есть для корпоративных клиентов в «Примсоцбанке».

Банк сам определяет не только виды, но и требования к залогу, который примет в обеспечение. Вот примерные запросы:

• ликвидность — чем проще продать предмет залога, тем выше шанс, что банк его примет и предложит выгодные условия кредита;
• общее состояние — например, квартира не должна быть в аварийном доме, а к авто могут быть требования по максимальному пробегу или году выпуска;
• юридическая чистота документов по залогу. Банк проверит, на каком основании заемщик получил в собственность залог, нет ли среди собственников детей, не наложен ли на недвижимость запрет регистрационных действий и не находится ли она в залоге у другого кредитора.

Другое важное требование кредиторов к залогу — его рыночная стоимость должна превышать размер обязательства.

Запись о залоге вносят в соответствующий реестр — в зависимости от вида имущества, которое передали в залог  . Она хранится в специальных государственных базах и доступна любому пользователю по запросу.

Например, данные о залоге недвижимого имущества — ипотеке — можно найти в справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра. Проверить на залог автомобиль можно на сайте ФНП.

Ничего — если должник вовремя и полностью платит по кредиту. Но у залогодателя есть и другие обязанности, вот основные  :

• страховать заложенное имущество от рисков утраты и повреждения;
• следить за сохранностью предмета залога, чтобы не лишиться его и чтобы не уменьшилась его стоимость;
• сразу сообщать кредитору о возможной утрате или повреждении заложенного имущества.

Если клиент нарушит что-то, банк как залогодержатель может потребовать закрыть кредит досрочно. А если клиент откажется — обратить взыскание на предмет залога. Кредитор-залогодержатель вправе проверять состояние имущества  .

Когда заемщик не платит вовремя по кредиту с залогом, у кредитора появляется право обратить взыскание на заложенное имущество:

1. Если платежи по договору периодические и должник просрочил их более трех раз в течение 12 месяцев — при любой сумме долга  .
2. В противном случае — только если сумма обязательства, просроченного минимум на три месяца, составляет не менее 5% от стоимости заложенного имущества  .

Взыскание может быть внесудебным, если это предусмотрено договором, иначе — только через суд. В ряде случаев второй вариант безальтернативный, например когда предмет залога — единственное жилье должника  .

Имущество продают на торгах. Если его выкупают, вырученная сумма идет в счет уплаты долга, а остаток возвращают должнику. Если на первых и повторных торгах продать предмет залога не вышло, залогодержатель вправе забрать его себе, считая ценой приобретения сумму на 10% меньше, чем та, по которой имущество пытались реализовать на повторных торгах. В этом случае, если долг по договору меньше, остаток надо вернуть залогодателю  .

Если должник закроет долг до продажи на торгах, обращение взыскания отменят. Также при просрочке по ипотеке у заемщика есть право самостоятельно реализовать предмета залога, чтобы продать его по более выгодной цене и не доводить дело до суда и торгов.

В жизни кредитор не идет в суд после трех месяцев просрочки, но и затягивать долго не будет. Еще важно поведение заемщика, допустившего просрочку: если он не выходит на связь с кредитором и игнорирует его, банк быстрее обратится в суд.

Залог встречается в кредитовании: банк выдает деньги, а в качестве обеспечения по кредиту клиент закладывает какое-то имущество. Чаще всего предмет залога — квартира или автомобиль. Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости.

Залог защищает права кредитора и снижает риск невозврата долга, поэтому по таким кредитам банки предлагают более выгодные условия: меньшие ставки, большие суммы и более долгий срок. Если платить кредит вовремя, следить за состоянием предмета залога и страховать его, не будет проблем с кредитором или залогом.