Как продать квартиру в новостройке без налога и декларации
Минимальный срок владения квартирой в новостройке отсчитывают с даты оплаты, а не после регистрации права собственности. Расскажу подробнее.
Кого касается
Тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которая была приобретена у застройщика или по договору уступки.
При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет.
Когда можно продавать квартиру без налога
Минимальный срок владения — это период, после которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости это три года или пять лет — зависит от способа и года приобретения.
Через сколько лет можно продать жилье без НДФЛ
| Объект перешел по наследству | 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | 3 года |
| Получен в результате приватизации | 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | 3 года |
| Единственное жилье | 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | 5 лет |
Через сколько лет можно продать жилье без НДФЛ
| Объект перешел по наследству | 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | 3 года |
| Получен в результате приватизации | 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | 3 года |
| Единственное жилье | 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | 5 лет |
Например, покупатель квартиры в 2025 году заплатил за нее 3 000 000 ₽, а в 2025 году продал это единственное жилье за 4 000 000 ₽. Подавать декларацию и уплачивать НДФЛ не придется, потому что минимальный срок владения — три года — истек. При продаже той же квартиры в 2023 году пришлось бы уплатить налог в размере 130 000 ₽: (4 000 000 ₽ − 3 000 000 ₽) × 13%.
С какого момента считают срок владения квартирой в новостройке
Минимальный срок владения для квартиры в новостройке отсчитывают с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки права требования, а не с даты регистрации. Если позже будет доплата за лишние метры, ее не учитывают .
Не нужно ждать, пока пройдет три года или пять лет после регистрации права собственности. Если после оплаты истек минимальный срок, при продаже квартиры не надо ни подавать декларацию, ни уплачивать НДФЛ.
С какого периода применяют правило
Неважно, когда вы оплатили квартиру застройщику или купили ее по переуступке, — срок владения в любом случае отсчитывают с даты оплаты.
Если продают квартиру в строящемся доме
Правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.
Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. Тогда тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.
Для уступки нет понятия минимального срока владения: сколько бы времени ни прошло после оплаты, доход все равно надо декларировать. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.
НДФЛ начисляют на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Налоговым резидентам с любого удорожания новостройки до сдачи дома независимо от давности оплаты придется заплатить:
- Если доход получили до 2024 года включительно — 13% с дохода до 5 млн рублей и 15% с превышения.
- Если доход получили в 2025 году — от 13 до 22% в зависимости от суммы дохода.
Например, покупатель в 2020 году заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 ₽. В 2025 году он продал ее по договору уступки права требования за 6 000 000 ₽. К этому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с дохода в 3 000 000 ₽ по этой сделке придется заплатить 402 000 ₽ НДФЛ: (2 400 000 ₽ × 13%) + (600 000 ₽ × 15%).
Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после регистрации права собственности на квартиру.
Если новостройку купили в ипотеку
Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель перечисляет застройщику только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.
Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.
Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. Тогда окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.
Если минимальный срок владения не истек
При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на положительную разницу между доходом и расходами на приобретение. Для ипотечных квартир в расходы можно включить и уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.
Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.
Что с вычетом при покупке новостройки
Чтобы возместить НДФЛ при покупке жилья в новостройке, вычет можно заявить только после регистрации права собственности.
Для оформления налогового вычета за квартиру, принятую по акту приема-передачи, к декларации нужно приложить выписку из ЕГРН.
Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
