Стоит ли покупать квартиру в доме серии П-44: плюсы и минусы планировок

Дома серии П-44 ругают за тесные кухни и прихожие, но квартиры в них все равно популярны. Есть в этой серии и особенность, за которую легко вычеркнуть квартиру по объявлению, хотя в быту она может оказаться преимуществом. Рассказываем о плюсах и минусах дома, нюансах планировок.

П-44 — серия панельных домов, которую в конце 1970-х разработал МНИИТЭП  . Строил дома Первый домостроительный комбинат, ДСК-1. Первую панель смонтировали в 1978 году, а к надземной части первого дома приступили в 1979-м. Базовую серию выпускали до 2000 года.

В Москве узнаваемый вариант этой серии — 17-этажный дом с плоской крышей, рядами выступающих балконов и двухцветным фасадом. Встречаются и 16-этажные дома. Для регионов разработали девятиэтажный вариант: такие дома есть в Тынде и Нижневартовске.

В Москве домов серии П-44 много в Марьине, Митине, Братееве и Строгине. В Московской области серия встречается, например, в Химках, Зеленограде и Реутове.

На базе П-44 разработали еще несколько серий домов. П-44Т легко узнать по облицовке под кирпич и выступам с окнами — эркерам. У этой серии выше потолки, а выступ с вентиляционными каналами перенесен из кухни в коридор. На основе П-44 разработали и другие серии с другими планировками, например П-44К и П-44М. Если в объявлении написано просто «П44», проверьте серию по адресу: так вы будете смотреть чертежи нужного дома и сможете заранее оценить размеры кухни, расположение стен и форму комнат.

Во времена проектирования эти дома считались бизнес-классом: изолированные комнаты, увеличенная площадь кухни, на лестничной площадке предусмотрено место для консьержа. Но современным представлениям о комфортном жилье они уже не соответствуют: маленькие подъезды, нет колясочных, тесные прихожие и санузлы.

Конструкция дома. Наружные стены — трехслойные панели толщиной около 30 см. Внутренние несущие стены, на которые опираются перекрытия, — железобетонные панели толщиной 14 или 18 см. Железобетонные плиты между этажами — около 14 см.

Тонкие гипсобетонные перегородки около 8 см встречаются внутри квартиры. Но по толщине стены нельзя определить, несущая она или нет. Для этого нужен план БТИ.

В квартирах таких домов потолки около 2,64 м, кухни — примерно от 8 до 10 м². В однушках совмещенный санузел, в двушках и трешках ванная и туалет в отдельных помещениях.

У комнат в типовых двушках и трешках отдельные входы из коридора. Большие комнаты обычно прямоугольные, примерно 3,4 × 5,5 м. Маленькая комната в двушке-линейке еще уже — около 2,7 × 4,2 м. В трешке одна из комнат почти квадратная — около 3,3 × 3,4 м. Даже в трешке с длинным коридором может не хватать места для шкафа у двери.

Во всех домах электрические плиты, значит, согласовать объединение кухни с гостиной проще, чем в домах с газовой плитой.

Балконы есть во всех квартирах начиная со второго этажа, но они маленькие: при ширине в 1–1,3 м на них сложно устроить полноценную зону отдыха.

В объявлениях о продаже цифры могут отличаться за счет перепланировки. Точные размеры помещений сверяйте с планом и экспликацией БТИ. Экспликация — это таблица с назначением и площадью каждого помещения.

Однушка. Комната отделена от кухни дверью. Санузел совмещенный и очень маленький — от 2,4 м². Ванна, унитаз и раковина займут большую часть помещения, а стиральная машина уже вряд ли влезет.

Двушка-линейка. Все окна выходят на одну сторону света. В меньшей комнате всего около 11 м². Если поставить кровать шириной 1,6 м и шкаф глубиной 60 см вдоль противоположных стен, при ширине комнаты 2,7 м между ними останется примерно полметра — узкий неудобный проход.

Двушка-распашонка. Окна выходят на противоположные стороны дома. По сравнению с «линейкой» больше и кухня, и меньшая комната: около 10 и 15 м² соответственно.

В таких квартирах удобнее организовать проветривание. Если открыть окна в обеих комнатах, даже летом будет свежо.

Трешка. В одном из типовых планов длинный коридор занимает около 14 м², зато во все комнаты отдельный вход. Кухня остается примерно десятиметровой.

Относительно просторная кухня. 8 и 10 м² — это еще не кухня-гостиная из современных планировок, но значительно больше, чем в хрущевках. Можно спокойно разместить всю технику и обеденный стол.

Просторный подъезд. В типовой секции четыре квартиры на площадке, то есть соседей мало. Обычно на этаже располагаются однушка, трешка и две двушки — типичные семейные варианты.

Два лифта: пассажирский и грузовой.

Изолированные комнаты. Во всех квартирах вход в комнаты из коридора. Это позволяет устроить отдельные спальни и рабочие места.

Вентиляционный короб на кухне. Вентиляционный короб — выступ с общими для дома каналами вытяжки — находится внутри кухни и съедает пространство, которое мог бы занять гарнитур.

Вентиляционный короб — часть общедомового имущества, поэтому перенести или уменьшить его нельзя. Если соседи сделали это незаконно, может ослабнуть тяга и в вашей квартире.

Небольшая лоджия. В описаниях базовой П-44 ее называют балконом, в отдельных каталогах планировок — лоджией. В типовых примерах это вытянутое, близкое к прямоугольному пространство. У однушки и линейки — примерно 1 × 3 м, у распашонки и трешки встречаются варианты шириной около 1,3 м. Но этого пространства все равно недостаточно для полноценной зоны отдыха.

Ограниченные возможности перепланировки. Несущие стены есть и внутри квартир — их убрать нельзя. Что можно изменить в домах серии П-44, расскажем дальше.

Мусоропровод. По проекту в доме есть мусоропровод, и для многих людей это минус. Например, автор статьи о жизни в Зеленограде жила в таких домах и жаловалась на неприятный запах и тараканов.

Может быть холодно. Слабое место таких домов — стыки между панелями: если они заделаны плохо, будут промерзать. Через щели вокруг окна тоже может дуть, а при слабой вентиляции влага легче оседает на холодной стене.

На просмотре осмотрите наружный угол, откосы и стену за шкафом. Темные пятна, отслоившиеся обои и запах сырости могут указывать на плесень или давнее намокание. Если увидели такие следы, спросите, ремонтировали ли швы и повторялась ли проблема после ремонта.

В некоторых домах еще старая проводка. В старых П-44 встречается штатная алюминиевая проводка. При капитальном ремонте могли заменить только часть линий. Спросите продавца, меняли ли проводку в доме и в самой квартире.

Какие коммуникации уже заменили в доме, а что только планируют, можно проверить и в ГИС ЖКХ — Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Откройте «Реестры» → «Реестр объектов жилищного фонда» и найдите дом по адресу.

Плохая звукоизоляция. В панельных домах, как правило, хорошая слышимость, и в отдельных П-44 жильцы слышат даже разговоры сверху. Кто-то жалуется на звук дверей лифта из подъезда.

Объединить ванную и туалет. Обычно между ними ненесущая перегородка. Часто в домах этой серии можно расширить санузел и за счет коридора, но это стоит проверить.

Объединить комнаты или сделать гардеробную. Ненесущие межкомнатные перегородки можно переносить или убирать, если решение отвечает требованиям к перепланировке. Но между двумя комнатами П-44 может оказаться несущая панель, которую нельзя демонтировать полностью.

Сделать проход из кухни в комнату. Если стена несущая, убирать ее нельзя. Возможность отдельного проема зависит от обследования и расчетов. В Москве для работ с несущими конструкциями нужны проект и техническое заключение.

Вентиляционный короб нельзя срезать или уменьшать. Присоединять балкон к комнате и выносить туда радиатор от общедомовой системы также запрещено. 

Квартиры в домах серии П-44 подойдут для семьи с ребенком или пары, где оба партнера работают удаленно. Изолированные комнаты позволяют обустроить отдельные спальни для родителей и ребенка или организовать два рабочих места.

Если хотите просторную кухню-гостиную, выбирайте квартиру, где она уже предусмотрена или оформлена, либо выясните, допустим ли проем и сколько будет стоить такая перепланировка.

Хоть в панельных домах хорошая слышимость, на этаже всего четыре квартиры, соседей гораздо меньше, чем во многих новостройках.

1. План. Сверьте с планом БТИ проемы, границы санузла и форму вентиляционного короба. Если были изменения, попросите документы об оформлении.
2. Кухню и санузел. Измерьте стену до венткороба, место под холодильник и нишу для стиральной машины.
3. Шум. Послушайте будущую спальню вечером с закрытым окном и проверьте, слышны ли двери лифта.
4. Сырость. Осмотрите наружные углы, откосы и стену за мебелью. Если есть пятна или запах, выясните, были ли протечки и ремонтировали ли швы.
5. Коммуникации. Проверьте по адресу планы капремонта. Отдельно спросите продавца, что меняли внутри квартиры.