Мой пассивный доход: как я сдаю в аренду кладовки и паркинг и зараба­тываю 16 000 ₽ в месяц

В потоке «Пассивный доход» мы собираем истории читателей о том, как они создали источник стабильного заработка.

Герой этого материала купил кладовки и парковочное место в своем родном городе, сдал их в аренду и теперь получает 16 000 ₽ в месяц. Он мечтает выйти на пассивный доход 200 000 ₽, наращивая количество помещений и инвестируя деньги с помощью вкладов и брокерского счета. Никита рассказал, как ищет арендаторов и почему считает кладовки более простым объектом, чем квартиры.

Мне 29 лет, живу в Москве. Работаю финансовым директором в The Welder Catherine — компании, которая занимается обжаркой кофе. Увлекаюсь накопительством денег, изучаю сферу личных финансов и их инвестирования. Откладываю часть дохода для создания капитала — чтобы в будущем пассивный заработок превышал сумму ежемесячных трат. В общем, стараюсь делать так, чтобы деньги работали.

У меня сформировалось правило: треть капитала должна быть вложена в недвижимость, треть — в ликвидные инвестиции, то есть акции, облигации и фонды, оставшаяся треть — в депозиты и наличку. Такого подхода я придерживаюсь уже много лет. Пришел к нему благодаря пройденным курсам в интернете, прочитанным книгам и просмотренным видео, общению с обеспеченными людьми.

В лучшие годы, когда инфляция была ниже, удавалось откладывать до 50% активного дохода — накопился капитал, и я решил, что с ним нужно что-то делать.

В 2023 году я купил квартиру в Обнинске на этапе стройки, а в декабре 2024 года получил ключи. C февраля 2025 года сдаю ее за 30 000 ₽ в месяц. Купил ее в ипотеку за 6 400 000 ₽. Ежемесячный платеж — 28 500 ₽. Первоначальный взнос составил 1 900 000 ₽ — вложил туда накопления и часть наследства.

После приобретения квартиры я начал активно изучать вопрос кладовых помещений. Выяснил, что кладовки приносят более высокую доходность в процентах, чем квартиры. По некоторым она может достигать 20—22% годовых на вложенные деньги.

Кладовки решил купить там же, в Обнинске. Неподалеку живет моя мама, она может присматривать за недвижимостью, если нужно. К тому же в Москве такие помещения гораздо дороже. Объектов много, но очень сомневаюсь, что сейчас удастся найти привлекательный по соотношению стоимости и дохода от сдачи.

Очень сомневаюсь, что сейчас удастся найти в Москве объект, привлекательный по соотношению стоимости и дохода от сдачи. А еще нужно тестировать спрос через объявления. В случае с Обнинском было сразу ясно, что спрос выше предложения: кладовых помещений там в принципе было мало, они есть буквально в двух-трех ЖК.

Можно просто открыть сайт застройщика и посмотреть в проектной документации количество квартир и помещений для хранения. Если на «Авито» или «Циане» висит 20—30 объявлений о сдаче кладовок в определенном ЖК, значит, тут покупать невыгодно, предложение и так высокое.

Итак, в 2023 году я купил первую кладовку площадью 4,5 м², а в 2024 году — еще две, 3,1 и 3,9 м². Они находятся в подвальном этаже жилого комплекса. Это цивилизованные помещения: чистые, изолированные, с дверями, светом и видеонаблюдением.

Покупал у застройщика, потратил на три кладовки чуть больше 530 000 ₽. Из них 110 000 ₽ оплатил кредитной картой: у меня была кредитка «Альфа-банка» с опцией «год без процентов». Я пополнил ее деньгами сверху и произвел оплату, предварительно уточнил в банке, пройдет ли такая операция.

Еще я взял парковочное место за 568 600 ₽, из них 500 000 ₽ оплатил другой кредиткой с такой же опцией. Сверху добавил свои накопления. В марте 2025 года льготный период по кредитке закончился. Чтобы погасить долг, я взял беспроцентный заем в компании, в которой работаю. Плачу за него 35 000 ₽ в месяц, планирую погасить за год.

Парковочное место выбирал долго. Паркинг восьмиэтажный, я остановился на втором этаже: если лифт не работает, туда удобно подняться пешком. Но это вложение оказалось не очень выгодным: через восемь месяцев после покупки застройщик снизил цену на аналогичные места на 200 000 ₽ и их начали скупать — тоже под сдачу. Соответственно, предложений очень много, высокая конкуренция.

За аренду получаю 16 000 ₽ в месяц: две кладовки сдаю за 3500 ₽ каждую, третью — за 4000 ₽, парковочное место — за 5000 ₽. За нежилые помещения тоже нужно оплачивать ЖКХ — 180—200 ₽ в месяц за каждую кладовку. За парковочное место раньше платил 3000—3500 ₽ ежемесячно, в марте сменилась управляющая компания, теперь буду отдавать около 1500 ₽. По моим расчетам, доходность кладовок — 22%, паркинга — 7% за вычетом расходов на обслуживание и без учета возможного простоя помещений.

Арендаторов ищу чаще всего через «Авито», иногда в домовых чатах. Мне везет: снимают в основном надолго. Если бы арендаторы часто менялись, я бы нашел кого-то в Обнинске и платил ему по 1000 ₽ за то, чтобы он приехал, показал людям кладовку и подписал договор. А так пару раз просил родственников помочь.

Бывали и неудачи. К примеру, один раз кладовку снял приезжий. Он хранил там мопед. Я как чувствовал, что не надо было ему сдавать: арендатор съехал через два месяца. Сделал вывод: когда есть хоть какие-то сомнения в человеке, лучше отложить сдачу объекта.

В будущем планирую покупать помещения для хранения на вторичном рынке, если владельцы станут снижать цены. Это понятная модель: ничего сложного, при необходимости кладовку всегда можно продать и вернуть себе деньги. Даже допускаю, что в банках появится такая опция, как кредит под залог парковочного места или кладового помещения. Я бы с удовольствием воспользовался, на полученные деньги взял бы еще кладовок.

Жалею, что не занялся этим раньше. Знаю людей, которые сдают кладовки уже давно и успешно наращивают количество помещений. К примеру, у моего товарища восемь таких объектов. Он получает с них около 30 000 ₽.

Мой главный источник денег — это, конечно, зарплата. Но я не могу ее разглашать. В сумме со сдачи квартиры, кладовок и парковочного места получаю 46 000 ₽. Кроме этого, имею около 30 000 ₽ в месяц процентами по вкладам. Но эти деньги не трогаю — они остаются на вкладах и увеличивают сумму процентов, так как вклады долгосрочные.

Часть доходов с нежилых помещений идет на платежи по кредиту на парковочное место, часть просто кладу на накопительный счет. Иногда трачу эти деньги на инвестиции.

Я хочу купить больше кладовок, но конкретных целей не ставлю. Буду наращивать их количество соразмерно росту капитала. Сейчас он составляет более 8 млн рублей: около 2,1 млн на депозитах, более 3,2 млн на брокерских счетах и ИИС, плюс недвижимость — квартира, кладовки, паркинг.

Я вкладываюсь в недвижимость, чтобы сохранить деньги. Это долгосрочная инвестиция. Ситуация с текущей доходностью вкладов временная. Я помню времена, когда ставка ЦБ составляла 4,25%, и понимаю, что вклады могут давать и 5%, и 3% годовых.

Возможно, вложусь и в другие инвестобъекты. Была мысль купить гараж, разделить его на две части и сдавать в аренду под хранение. Пока присматриваюсь, оцениваю риски. Например, есть нюансы с кооперативами: гараж могут снести.

Рассматриваю вариант купить еще одну квартиру, но пока нет выгодных условий: льготная ипотека, к сожалению, только семейная.

Возможно, когда-нибудь я и продам кладовки, если появится более приоритетная цель. Но мне нравится этот формат: минимум вложений сил и денег, а результат неплохой. Всего с четырех объектов уже есть минимальная пенсия. И заниматься ими просто, ремонта не требуют.

С квартирой тяжелее: ее нужно обставлять мебелью, платить коммуналку, следить за ней, решать разные ситуации с жильцами. Хотя и с кладовками есть риски: подвал может затопить, а еще арендаторы могут хранить в них что-то, нарушающее закон. От затопления можно застраховаться, но я не стал.

А вообще, моя главная финансовая цель — сформировать пассивный доход, соизмеримый с прожиточным минимумом. Хотелось бы иметь 200 000 ₽ в месяц в текущей покупательской способности. Думаю, при наличии собственного жилья этого вполне хватит на расходы. Вероятно, к тому моменту, как достигну этой цели, я захочу меньше работать.