Как составить акт приема-передачи квартиры

Квартиру мало оплатить и получить от нее ключи. Чтобы избежать сюрпризов, покупатель подписывает с продавцом акт приема-передачи.

Часто стороны считают такой документ пустой формальностью, и зря. Объясню, что такое акт приема-передачи, что в нем прописывают и в каких случаях он поможет, в том числе в суде.

Это документ, который подтверждает передачу квартиры от продавца к покупателю и то, что все пункты договора выполнены: деньги перечислены, права зарегистрированы, ключи переданы и так далее.

Подписанный акт означает, что покупатель принимает ответственность и все обязательства по содержанию квартиры. Также акт фиксирует ее состояние на момент передачи ключей покупателю.

Вместо акта можно зафиксировать передачу недвижимости от продавца к покупателю в договоре купли-продажи или дарения  .

Единственное исключение — договор долевого участия, там акт обязателен  .

Без акта переход права собственности в Росреестре могут не зарегистрировать.

Право собственности переходит к покупателю с момента его регистрации в ЕГРН  . Если продавец и покупатель заключили договор, но не зарегистрировали переход права, покупатель не считается собственником. Придется переделывать документы и заново сдавать их в Росреестр, если это еще возможно. Часто такие проблемы решаются только в суде.

Обычно его оформляют при любой сделке с недвижимостью — продаже или покупке квартиры на вторичном рынке, приемке новостройки и даже дарении. Во всех случаях документ фиксирует реальную передачу владения, то есть вручение ключей и появление доступа у нового собственника к недвижимости.

Но помимо символического значения у акта приема-передачи есть и ряд практических. Акт выполняет следующие функции.

Передает ответственность за состояние и безопасность жилья. С момента подписания акта новый хозяин отвечает за содержание имущества недвижимости и за связанные с этим проблемы  .

В общем, как бы ни шла регистрация, после того как подписан акт приема-передачи, законным владельцем считается покупатель. У него возникает и право на защиту жилья, то есть он, например, не обязан кого-то туда пускать  .

Фиксирует состояние квартиры. В акте прописывают дефекты и повреждения отделки или несущих конструкций, делают опись имущества, которое остается в квартире от предыдущего хозяина. Это позволяет избежать дальнейших споров о состоянии жилья.

В новостройке — служит датой начала отсчета гарантии и оплаты ЖКУ. С момента подписания акта дольщик обязан платить коммуналку  . Гарантийный срок на квартиру исчисляют тоже с даты подписания акта, а не регистрации собственности  .

Вот основные правила.

В какой форме заполняется. Акт приема-передачи составляют письменно, обычно в трех экземплярах — по одному для каждой из сторон сделки и один для Росреестра.

Акт может быть в форме отдельного документа — приложения к договору купли-продажи или существовать прямо в тексте договора купли-продажи, как правило, в качестве его последней страницы.

Какие данные нужно указать. Обычно приводят дату и место составления акта, а также номер и дату договора купли-продажи.

В случае с обычными людьми пишут их данные и адреса регистрации. Если квартиру покупают у компании, в акте указывают ее наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес, а также данные представителя, подписывающего договор и акт, и реквизиты доверенности от фирмы.

Рекомендую указать следующие сведения:

1. Вид помещения: квартира, дом или, например, таунхаус.
2. Точный адрес.
3. Кадастровый номер.
4. Количество комнат, общую и жилую площади всей недвижимости или комнат отдельно.
5. Этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность дома — можно взять из технического паспорта на квартиру.

Это нужно, так как закон требует идентифицировать объект недвижимости, и бывает, что в суде вроде бы однозначные дела разваливаются по формальным основаниям, так как покупатель и продавец не прописали точно местоположение квартиры в доме.

Кроме того, в акте рекомендую:

1. Прописать факт передачи ключей от квартиры и количество их комплектов, чтобы грамотнее разрешить спор, если нетрезвые родственники продавца однажды заявятся со своими ключами — такое бывает.
2. Определить, на ком лежит риск случайной гибели жилья или повреждения имущества с момента подписания акта приема-передачи и до регистрации перехода права собственности. Особенно это актуально, если предыдущие жильцы будут какое-то время жить в квартире до переезда — уже после подписания договора.
3. Вписать показания счетчиков и факт того, что они работают (или нет).
4. Зафиксировать любые существенные повреждения квартиры и недостатки инженерных систем.
5. Перечислить имущество, которое предыдущие хозяева пообещали оставить. Бывает, что продавец обещает оставить кухню или бытовую технику, но в акте об этом не пишут. После оплаты квартиры продавец вывозит всю мебель и технику, и ничего не сделать.

Для договоров дарения и купли-продажи есть два варианта.

До регистрации перехода права собственности. Редкий вариант, его используют, когда покупателю нужно въехать уже сегодня. Часто это чрезвычайные ситуации: пожар, потоп, людям негде жить, а регистрация в Росреестре может затянуться на неделю.

После регистрации перехода права собственности. Более безопасный вариант, особенно для вторичного жилья. Акт подписывают после того, как собственник съехал с квартиры и вывез вещи.

Так можно избежать споров о состоянии квартиры, мебели, которую обещали оставить, а потом вывезли, историй с неожиданными пожарами и потопами по вине бывшего владельца.

Если акт приема-передачи стороны подпишут после регистрации права, в договоре надо прямо указать срок на это, например «в течение одной недели» или конкретную дату.

В случае с договорами долевого участия сроки подписания акта приема-передачи регулирует договор  . Есть ситуации, когда застройщик может подписать акт в одностороннем порядке.

Когда все документы подписаны и квартира наконец-то ваша, можно подумать об управлении ипотечными платежами. Наш калькулятор поможет рассчитать, как досрочные платежи помогут сэкономить на процентах и сократить срок кредита.