Черновой этап: как мы попрощались с бригадой

Финальная планировка квартиры претерпела небольшие изменения. Перенесли стиральную машину и электрощиток в гардеробной — с правой стены на левую, там же возвели короб из ГКЛ. Стоимость ремонта на текущий момент 1,7 млн.

Некоторые стены сдвинули на 3–7 см — ради эргономики пространства.

В процессе отказались от одного радиатора: изначально планировали четыре, но по факту оставили три — квартира очень тёплая.

Ремонт начали с бригадой, с которой уже работали при ремонте однушки (её мы отремонтировали и сдали в аренду).

Спойлер: с бригадой мы расстались на этапе черновых работ — история закончилась досудебной претензией.

Далее — что пошло не так и во сколько нам обошёлся черновой этап.

Первым этапом заключили договор на замену окон. Стоимость с установкой — 210 000 рублей. Менять их было единственно верным решением: застройщик по гарантии ничего не устранил, а состояние было неудовлетворительным — провисания, трещины, отсутствующая фурнитура.

Пока изготавливались окна, пригласили прораба на осмотр и показали проект. После нескольких дней обсуждений согласовали стоимость черновых работ — 917 260 рублей. В сумму входили подготовительные работы, возведение и штукатурка стен, разводка электрики, канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции и полусухая стяжка.

Мы вызывали несколько бригад — стоимость работ у всех была сопоставимой. В итоге решили заключить договор с «проверенным» прорабом, с которым уже работали ранее. Подписали договор и внесли предоплату — 400 000 рублей. Модель расчётов была привычная: 50% аванс, затем промежуточный платёж и окончательный — после завершения работ.

Окна смонтировали до начала чернового этапа, кроме одного — его планировали установить после монтажа кондиционера, чтобы не повредить новое окно при установке внешнего блока. Квартира расположена на 33-м этаже, доступ осложнён.

Кондиционер (мультисплит на три комнаты) с установкой обошёлся в 241 000 рублей. Протяжённость трассы — около 30 метров, с выводом конденсата в канализацию.

После заключения договора мы закупили материалы для возведения и штукатурки стен, а также расходники для подготовки квартиры: укрывную плёнку, временный унитаз и т. д.

Вынос мусора делали и продолжаем делать самостоятельно.
В конце ноября присутствовали на разметке стен. На этом этапе всё выглядело организованно: разметку выполняли тщательно, проверяли размеры, переносили их на пол и стены.

После разметки мы уехали в Китай. К возвращению ожидали увидеть возведённые стены и частично выполненную штукатурку.

Вернулись 7 декабря — и появился первый тревожный сигнал: стены были возведены не полностью. Это автоматически сдвигало сроки монтажа кондиционера, который был назначен на 10 декабря.

Прораб уверил нас, что задержка несущественная и они уложатся в согласованные сроки. В тот же период он попросил приобрести СТИЗ для обработки монтажной пены по периметру окон.

Оконщики сказали, что в этом нет необходимости: при корректном монтаже дополнительная обработка не требуется. Но если хотим — можно сделать. Мы купили СТИЗ. Вероятно, пойти на поводу у прораба была наша ошибка.

Во время влажных работ рабочие подрезали монтажную пену и нанесли СТИЗ, но сделали это неравномерно и в разное время. Пена частично впитала влагу от штукатурных работ.

15 декабря я сообщила прорабу, что заказала новые радиаторы. Срок изготовления — 1,5 месяца, поставка не раньше 25 января.

Радиаторы КЗТО «Параллели» с дизайн-вентилями обошлись в 96 500 рублей.

К этому моменту штукатурка была завершена, но стены оставались мокрыми. Дополнительно выявилась проблема: в угловой комнате, которая граничит двумя стенами с улицей и крышей, начал собираться конденсат — угол был холодным.

Мы попросили приостановить работы, чтобы разобраться с УК и застройщиком и дать квартире просохнуть. На улице был стабильный минус, при закрытых окнах естественная вентиляция не справлялась.

В этот момент прозвучал второй тревожный сигнал — прораб запросил дополнительный аванс. У меня как раз возникли сложности с работой, и внеплановые выплаты мы не планировали. Мы обсудили, что из внесённых 400 000 рублей объём не выработан, поэтому к повторному авансированию не готовы.

После этого начались проблемы.

Нам оперативно выдали список материалов: электрика, водоснабжение и отопление, гидрозвукоизоляция на пол, материалы для оконных откосов (из ГКЛ, точнее — аквапанелей Кнауф). Попросили всё привезти в течение двух дней.

Пока мы частично подвозили материалы, темпы работ резко ускорились: началось штробление стен, прокладка электрики, трасс под воду и канализацию, уложили гидрозвукоизоляцию, частично смонтировали оконные откосы.

В это же время прораб уехал, на объекте остались только рабочие, которые, по его словам, «знали, что нужно делать».

И произошёл первый серьёзный конфликт.

Мы пришли проверить ход работ и обнаружили, что в квартире отключено отопление от застройщика. По словам прораба, оно им «мешало». Наши аргументы о том, что на улице зима и квартира должна сохнуть в тепле, не были приняты. Новые радиаторы приедут только через месяц.

Когда я настояла на необходимости вернуть отопление, прораб заявил, что я вмешиваюсь в процесс, препятствую работе, и в таком формате он с нами работать не будет — предложил расторгнуть договор.

На тот момент работы были выполнены фрагментарно: где-то есть гидроизоляция, где-то нет; часть электрики проложена, часть нет; откосы сделаны не везде.

В итоге я пошла на компромисс — не хотелось эскалации перед Новым годом. Прораб пообещал завезти тепловые пушки для просушки и заверил, что «они всегда так работают», он профессионал, и у нас есть договор.

29 декабря был предъявлен промежуточный расчёт на 580 000 рублей, после чего мы внесли дополнительный платёж — 200 000.

С 29 декабря по 11 января работы не велись — в доме действовали ограничения на шум в праздничные дни. За это время прораб один раз появился на объекте для согласования дальнейших объёмов и порядка работ.

После 11 января начался монтаж электрощитка. При этом прокладка кабеля была завершена не полностью: не подключён роутер в постирочной, не выведены линии под стиральную и сушильную машины. Формально это «можно сделать потом», но таких «потом» накопился целый список. Мы финализировали его в праздники, однако движения по устранению не было.

11 января пришли монтажники кондиционеров и проложили трассы. Далее мы позвали оконщиков заменить окно — это было единственное окно, которое потом не потребовало внимание, так как там работы провести просто не успели.

15 января мы пришли проверить объект и обнаружили на укрывной плёнке новых окон, на скотче и в местах примыкания откосов чёрные пятна. Это была не просто точечная плесень — на стыках буквально образовался налёт и мох.

Я всё сфотографировала, запросила у прораба объяснения, проконсультировалась с ИИ и потребовала немедленно собрать временное отопление, а также частично вскрыть уже смонтированные откосы. В этот раз прораб не сопротивлялся.

На следующий день он собрал «временно-постоянное» отопление из своих радиаторов: коллектор установлен вне проектного места, но трубы уложены по проекту, использованы чистовые материалы. Также вскрыли первый откос.

И после этого мы внутренне приняли решение, что больше с ним работать не будем.

При нажатии на монтажную пену из первого откоса выступала влага, СТИЗ пачкал руки. Прораб, глядя мне в глаза, утверждал, что мы купили «не тот» СТИЗ и это не вода, а некачественный материал. Я показала соседнее окно, где СТИЗ полностью высох — он замолчал.

Мы попросили вскрыть второй откос. Там ситуация была очевидной: штукатурка резалась ножом, настолько она была сырой, а из пены буквально текла вода.

Предложенное решение: не демонтировать откосы полностью, потому, что жалко работу, а вырезать полосу, затем заармировать сеткой и заштукатурить — «будет как новенькая». Мы естественно отказались. Работы и испорченные материалы — за счёт прораба.
Под предлогом просушки квартиры работы были остановлены. Через день за рабочим приехало такси и увезло его «на другой объект».

Вернувшись в квартиру, я внимательнее посмотрела на укладку гидрозвукоизоляции. Ранее из-за строительной грязи и общего неаккуратного состояния это было не так заметно. Материал у стен был подрезан кусками, полотна не спаяны между собой, в некоторых местах сторона для пайки уложена к стене.

Я сфотографировала это и отправила прорабу. Ответ был стандартный: «Я не видел, всё легко исправить». Как именно — непонятно, учитывая, что сверху уже уложена армирующая сетка и проложены кабели.

Мы закрыли квартиру на верхний замок, ключ от которого был только у нас, и ушли. Весь инструмент остался в квартире. Это оказалось верным решением: через два часа без предупреждения появился прораб и начал звонить с вопросом, почему он не может попасть внутрь.

Мы встретились и я сообщила, что на следующий день придёт технадзор для оценки состояния объекта и выполненных работ. Стоимость технадзора — 6000 за выезд, рекомендация соседей.

К этому моменту у нас уже были закуплены материалы:

• 108 000 рублей — водоснабжение и отопление,
  
• 77 300 рублей — кабели и автоматы для электрощитка,
  
• 51 000 рублей — прочее оборудование (тёплый пол, водонагреватель и т. д.).

Если коротко, вывод технадзора совпал с тем, что мы уже видели сами: качество работ ниже среднего и не соответствует заявленной цене. Часть дефектов подлежит переделке, часть — уже нет, с ними можно жить только при определённых условиях и с перерасчётом стоимости.

Ключевые замечания:

• Шумоизоляция пола выполнена с нарушениями СП: основание не подготовлено должным образом, стыки и примыкания сделаны с дефектами, образованы акустические мостики. Конструкция не гарантирует заявленный эффект по ударному шуму и гидроизоляции.
• Проходы труб отопления через конструкции выполнены без гильз и звукоразвязки, не обеспечена компенсация деформаций. Это нарушение профильных СП.
• Нарушена непрерывность гидроизоляции в местах прохода коммуникаций и кабелей. Отсутствуют манжеты и узлы герметизации.
• Перегородки возведены с применением материалов и клеевых составов, не предусмотренных для данного типа блоков. Отсутствует раствор требуемой марки и армирование кладки.
• Электрощит и схема защиты не соответствуют требованиям ПУЭ и ГОСТ: неправильно подобраны автоматы и УЗО, отсутствует система уравнивания потенциалов.
• В слаботочных сетях применён кабель с неподходящими характеристиками пожарной безопасности.
• Осветительные группы выполнены с недостаточной длиной кабеля, отсутствуют нормативные распаечные коробки.
• Скрытая проводка выполнена с диагональной трассировкой штроб.
• Линии питания полотенцесушителя и варочной панели выполнены с нарушением проектных привязок и/или с недостаточной длиной кабеля.
• Нарушена геометрия основания: угол кухни не выведен в проектные значения, что приведёт к проблемам на чистовом этапе.
• Штробы и проходы канализации выполнены ненадлежащим образом, требуется восстановление цементным раствором требуемой марки.
  

Список получился объёмным и системным. Особенно с учётом того, что ремонт начинался «с бетона» — без демонтажа старых конструкций и скрытых дефектов.

Позже, в личном разговоре, технадзор уточнил: большая часть замечаний не критична с учётом последующей переделки и того, что квартира расположена на последнем этаже. Стены не обрушатся, стопроцентная гидроизоляция по всей площади не требовалась — нам была важнее шумоизоляция. Электрику в принципе можно переделать.

Но суть не в этом. Распаечные коробки — их вообще не должно было быть, кабель был закуплен с запасом, слаботочный кабель выбран неподходящий — при том что закупали его мы по списку прораба. Да, он не загорится завтра, но речь о качестве и соблюдении норм.
Технадзор отметил, что стоимость работ выше среднего по рынку. Логично ожидать и качество выше среднего, а не «как получится».
Вечером я открыла договор и внимательно его перечитала. По условиям у меня была сильная позиция. Я подготовила досудебную претензию.

Он консультировался с юристом и направил ответ на претензию, но моя позиция была аргументированнее и сильнее.

В итоге договорились о следующем: подписываем соглашение о расторжении, фиксируем перечень замечаний и заключаем мировое соглашение. По нему остаток оплаты не вносится (мы заплатили 600 000 рублей, при этом он выставил актов на 642 000), и дополнительно он возвращает нам 250 000 рублей.

21 февраля, в предпоследний день действия договора, мы подписали соглашение о расторжении. Прораб вернул 250 000 рублей, мы передали ему его оборудование. Остался вопрос с его радиаторами — их также вернём, нам чужого не нужно.

Пока шёл процесс урегулирования, квартиру сушили. Осушитель стоял около двух недель и обошёлся почти в 20 000 рублей аренды. После просушки конденсат на окнах исчез.

Дополнительно пригласили оконщиков: всю монтажную пену удалили и запенили заново. Наш оконщик сказал, что впервые сталкивается с ситуацией, когда при подрезке из пены буквально течёт вода.

В разгар конфликта нам также привезли и установили новую входную дверь. Нужно было изменить направление открывания, плюс было принято решение поставить умный замок. Дверь с установкой обошлась в 225 000 рублей, из них примерно треть — это замок Philips EasyKey DDL709 (русская версия с поддержкой в РФ). Дорого, но это было принципиальное пожелание хозяина квартиры.

Сейчас в квартире чисто и находиться там уже комфортно.

По рекомендациям из общедомового чата (оказалось, что с подобными ситуациями столкнулись многие) нашли проверенного электрика и сантехника.

Сантехник возьмёт 185 000 рублей за монтаж водоснабжения, канализации и отопления. Электрик обещал разобраться с существующей разводкой и пересобрать щит за 60 000 рублей, но, вероятно, итоговая сумма будет выше — мы это понимаем.

На оставшиеся работы нашли отдельного мастера: он выведет стену после установки двери, заделает оставшиеся штробы, выровняет угол в кухне. Вентиляцию будет монтировать отдельный специалист.

После завершения инженерных работ планируем сделать стяжку пола. Бригаду нашли, стоимость — 95 000 рублей с материалами.
Откосы решили выполнять уже на чистовом этапе — после полного высыхания стяжки.

Параллельно с завершением инженерных работ мы заказали чистовую сантехнику — её придётся ждать.

Неожиданно пришли деньги по исполнительному листу от застройщика. Сумма небольшая, но мы решили направить её на заказ в Китае: два умных унитаза, смесители, компактную тумбу с раковиной для малого санузла и несколько личных позиций.

Сам заказ — около 140 000 рублей плюс доставка. Рассчитываем уложиться примерно в 300 долларов (4–6 долларов за килограмм).
Также наконец приехали все поставки, зависшие с сентября — возможно, многие слышали о проблемах на границе. Мы убедились, что технику заказывать безопасно: доехала сушильная машина Haier (53 см глубиной, бак 10 кг — в РФ таких моделей нет), электрошвабра Mijia Wireless Floor Scrubber 3 Max, винный шкаф и даже тумба, за которую нам уже вернули деньги — приятный бонус.

Во время поездки в Китай мы увидели, что многое из того, что продаётся в России, там стоит примерно 30% от российской цены. Даже с учётом доставки часть позиций выходит значительно выгоднее — и зачастую лучше по качеству.

Некоторые бренды у нас позиционируются как «эконом», потому что сюда поставляют только базовые линейки. При этом у той же Midea есть техника высокого уровня исполнения. Аналогично с сантехникой: то, что в российских магазинах стоит 50 000 рублей, там обходится в 15–20 тысяч.

На этом действительно можно существенно сэкономить.
Единственная позиция, от которой мы отказались после просчёта логистики, — паркет или инженерная доска. Закупочная цена качественного материала — около 2 000 рублей, но из-за веса стоимость доставки приближается к 10 000, что нивелирует выгоду.

Поездка в Китай в итоге оказалась оправданной: мы забрали часть купленного для ремонта, что застряло на складе и помещалось в чемоданы, приобрели для себя фирменную одежду и кроссовки (я привезла восемь пар) и убедились, что товары на китайских площадках в реальности выглядят так же, как на фото.