Как близость школ влияет на стоимость жилья
Родители готовы переплачивать за покупку квартиры рядом с престижной школой. Продавцы жилья стали играть на этом.
Нет ничего важнее качественного образования для детей, думают родители, и когда заходит речь о покупке новой квартиры, близость хорошей школы становится одним из решающих факторов.
Попробуем разобраться, какой процент в цене вторички и первички составляет «взнос за известную школу поблизости», как родительскими страхами манипулируют продавцы недвижимости и почему гарантированное бесплатное образование незаметно перестает быть таковым.
Сколько придется доплатить за квартиру рядом с хорошей школой
Качество школ влияет на стоимость жилья рядом с ними во всем мире. Классические исследования показывают, что родители готовы платить на 2,1% больше за жилье, если средний результат начальной школы по результатам тестов выше на 5%.
Величина реального «школьного процента» в стоимости жилья зависит от особенностей конкретной страны.
Например, в США, где в ряде штатов имущественные налоги идут на сферу образования по месту уплаты, за хорошую школу придется добавить 1—4% к цене жилья. А улучшение средних школьных показателей по математике на 1% означает, что средняя цена дома рядом с такой школой увеличивается на 5 692 $ .
В Шанхае из-за жесткой системы распределения премия за сильную начальную школу достигает 15,6%. В Китае, как и в России, работает привязка детей к государственным школам по месту жительства и регистрации — система «хукоу». Из-за колоссальной конкуренции за право дать ребенку хороший старт в жизни на рынке всегда ажиотажный спрос на квартиры, прикрепленные к так называемым ключевым школам. Жилье в таких районах называют «сюэцюйфан», дословно — «комнаты в школьных округах» .
Нам удалось найти единственное похожее исследование о российских школах. Оно проведено в 2014 году на примере Москвы и показывает: если в округе есть профильные школы — лицеи, гимназии или школы с углубленным изучением предметов, — стоимость квартир в этом округе в среднем выше на 2,6—3,4% . Влияние качества школ на стоимость недвижимости в Москве существует, делает вывод автор исследования Дмитрий Чугунов: «Это относится и к средним результатам ЕГЭ по русскому языку и математике, и к долям учащихся, получившим хорошие и отличные отметки по данным предметам».
Если предположить, что выводы ученого актуальны в 2026 году, получится, что в цене квартиры за 15 млн рублей рядом с хорошей школой примерно 450 000 ₽ составит плата за близость этой школы.
Сергей Разуваев
директор консалтингового агентства GMK
Хорошие школы превратились в мощнейший экономический драйвер рынка жилья
Рыночный закон капитализации образования работает безотказно: чем выше уровень учебного заведения и авторитетнее его оператор, будь то сильная государственная школа или элитная частная, тем выше стоимость квадратного метра в домах поблизости при прочих равных условиях.
Спрос на качество образования настолько велик, что заставляет людей менять свои жилищные стратегии. В свое время я сам был вынужден приобрести недвижимость в конкретном районе исключительно ради того, чтобы мой ребенок получил прописку и смог пойти в ту школу, которую я для него выбрал. Это законная, нормальная и распространенная практика.
Мой пример в очередной раз доказывает: хорошая школа превратилась в мощнейший экономический драйвер, который определяет ценность и ликвидность городского жилья.
Достоверно вычленить «цену школы» в стоимости жилья в России сложно еще и потому, что родители прибегают к другим способам решить вопрос с пропиской. Например, покупают для ребенка фиктивную регистрацию поблизости с хорошей школой. В интернете можно найти объявления от собственников квартир, которые за определенную плату готовы зарегистрировать на своей площади родителя с ребенком: согласно законодательству РФ, прописать ребенка без законного представителя невозможно.
Также нужно помнить: если это вскроется и установят, что ребенок не живет по адресу временной регистрации или прописан не у близких родственников, родителей могут оштрафовать на 3 000—5 000 ₽.
Вокруг хорошего образования сложился свой микрорынок недвижимости, где частные продавцы вторички у старых известных школ конкурируют с крупными девелоперами, которые строят школы сами, и мелкими частниками, готовыми сделать регистрацию за деньги.
Как получилось, что мы стали платить за образование через стоимость жилья
В СССР государство стремилось дать всем детям одинаково сильный старт в жизни, независимо от того, где они родились. Но при этом создало жесткую систему отбора и бесплатного продвижения наверх самых талантливых. В Союзе не было такого количества элитных школ, как не было и «школ-гетто», хотя в столице и существовали лицеи для одаренных. Схема распределения выпускников-педагогов тоже позволяла сгладить различия: лучших молодых учителей могли запросто отправить преподавать в глухую деревню.
Когда Союз распался, постепенно возникло качественное расслоение школ, а образование стало выполнять роль социального фильтра. Среди элитных школ с качественным образованием сформировались два типа:
- Государственные с конкурсным отбором. Тут деньги не имеют значения, учиться может любой, кто пройдет конкурс. Чтобы попасть в такую школу, нужна мощная мотивация родителей и детей плюс хорошая подготовка, на которую не всегда есть деньги. В последнее десятилетие в Москве реформировали систему школ — объединили все в образовательные комплексы. Из-за этого количество выделяющихся госучреждений сократилось, сильные учителя ушли в частный сектор.
- Частные. В Москве это МШП, «Летово», «Новая» и подобные. Здесь деньги уже имеют значение, потому что школы платные. Хотя в них есть стипендиальные программы для талантливых учащихся не из богатых семей.
Не всегда обычная школа может дать настолько же качественное образование, как школа в центре с авторитетными учителями. Родители тянутся в сильные школы и создают ажиотаж. Тогда как обычная дворовая школа берет всех.
Николай Грошков из Высшей школы урбанистики имени А. А. Высоковского НИУ ВШЭ несколько лет назад сравнил две московские общеобразовательные школы: № 1998 «Лукоморье» и № 1929. Школы построены в районе Братеево по соседству с разницей в два года, в 1996 и 1998, по одному типовому проекту и с одинаковым количеством мест — 825. В 2014/15 учебном году в них обучались 552 и 881 школьник соответственно. Заведения внешне одинаковые, но спрос на них разный.
Другой пример: центр образования № 548 «Царицыно» одно время вел занятия в три смены. Высокий спрос стал причиной расширения центра до пяти зданий. А соседний центр образования № 1601 в тот же период не мог укомплектовать классы .
После переезда поближе к сильной школе я ничуть не жалею
Мой сын ходил в обычную дворовую школу, и я поняла, что хочу перевести его в другую, так как в этой был всего один выпускной класс без какого-либо профиля. Я сама училась в профильном классе в старшей школе, и мне нравился фокус именно на профильные предметы.
Я нашла в нашем районе школу с профильными старшими классами и поставила себе задачу: перевести туда сына, а потом, если получится, и младшую дочь.
Мы жили в спальном районе на окраине. А нужная мне школа располагалась на другом конце района. Если ехать на машине — 30—40 минут по утренним пробкам. Если на общественном транспорте — час. Стало понятно, что кроме школы придется менять жилье.
Сначала мы перевелись в новую школу, для этого нужно было сдать вступительные экзамены. Потом стали искать жилье. Поскольку эта часть района располагалась ближе к центру, жилье стоило там дороже. Плюс на стоимость влияла и школа — владельцы семейных квартир сразу говорили, что у нас рядом хорошая школа и ценник обоснован. Эпопея с переездом растянулась на два года.
Мы продали трехкомнатную квартиру в кирпичном доме 2008 года постройки с хорошим ремонтом, добавили накопления и смогли купить четырехкомнатную сталинку без ремонта рядом со школой. Новостройки в этой части района мы не потянули. Панельный фонд и хрущевки я не рассматривала.
Спустя четыре года после переезда я ничуть не жалею. Школа оказалась действительно сильной — в старшей параллели у сына пять классов, четыре — профильные. Я почти не тратилась на репетиторов для ОГЭ: в школе прекрасно дают нужные знания, преподаватели очень опытные, а состав учеников — сильный, есть за кем тянуться, а мне не нужно беспокоиться о мотивации. В школе масса кружков и внеурочной деятельности.
Школы выживали как могли — не всегда была возможность взять всех детей, поэтому вводили конкурсы и разные полулегальные методы зачисления.
Власти поставили задачу оптимизации бюджетных расходов — выравнивали финансирование школ. В России работает нормативно-подушевое финансирование: деньги выделяют на число учеников, и чем больше учеников, тем больше бюджет школы. Если учеников мало, денег в школе тоже мало: учителя увольняются, материальная база ветшает, качество обучения падает.
Но вокруг вроде бы справедливой схемы с прикреплением началась еще одна история: появилась плата за качественное образование, которая зашита в цене недвижимости рядом со школой.
Какую роль в цене недвижимости играет рейтинг школы
Рейтинги, например топ школ России по конкурентоспособности выпускников от RAEX, служат маркером для родителей — покупателей жилья.
В России происходит то же самое, что было во Флориде конца 1990-х, где ввели публичный рейтинг школ от A до F. Простое присвоение школе публичного рейтинга мгновенно меняло цены на жилье в районе, даже если реальное качество образования оставалось прежним. При одинаковых исходных академических результатах детей дома, прикрепленные к школам с наивысшей оценкой А, стали стоить на 8—9% дороже, чем дома у школ с оценкой В. Родители и так знали, какие школы хорошие, а какие плохие, но государственная шкала оценок сработала как мощный психологический триггер для покупателей .
В РФ пока нет государственного рейтинга школ, исключение — рейтинг в Москве. Кроме частной шкалы RAEX есть еще косвенные признаки, по которым можно оценить качество обучения:
- Сами школы в названиях подчеркивают элитность, например, указывая на принадлежность к вузу: лицей НИУ ВШЭ или бауманская инженерная школа № 1580, где точные предметы часто ведут педагоги с учеными степенями — действующие преподаватели МГТУ им. Баумана. Могут быть и специальные аббревиатуры в названии: школа № 1533 ЛИТ, то есть Лицей информационных технологий.
- Девелоперы, которых в последнее время обязывают строить школы в рамках комплексного развития территорий, стали раскручивать соцобъекты. Застройщики изо всех сил пытаются привлечь в новые школы громкое имя — открыть филиал знаменитого лицея, договориться о патронаже вуза, заявить, что школа будет работать по инновационной системе, или даже сыграть на имени конкретного педагога. Для девелопера это легальный способ поднять цену квадратного метра жилья, даже если на деле инновационная школа скоро превратится в обычную.
Юлия Сидорова
коммерческий директор «Метрикс-девелопмент»
Мы активно использовали строительство новой школы для позиционирования своего проекта
Формулировку «лучшая школа» использовать было нельзя, но мы рассказывали про филиал известной гимназии. Эта гимназия уже была на слуху, поэтому местной аудитории не требовалось дополнительных объяснений. Параллельно у нас был сильный детский сад, который получил награду от администрации.
Но оговорюсь, речь шла о расширении существующей системы. В нашем случае у заведения была школа-наставник и, по сути, мы открыли филиал. Приезжал мэр, было внимание со стороны города. И школа действительно получилась очень сильной.
Задача любого девелопера — понимать, чем живет его аудитория и какие боли у нее есть. Если основные потребности можно закрыть в шаговой доступности, это реально работает.
Есть исследования, согласно которым влияние качественных школ на показатели проекта доходит до 40%. Мы отслеживали влияние в нашем проекте, и в момент продаж школа дала рост цен на квартиры примерно на 20%.
Наличие сильной школы влияет на стоимость квадратного метра и помогает застройщику обосновать цену продукта. Потому что человек, по большому счету, платит за статус, эмоцию и решение своей проблемы. Качественная школа рядом — очень важный фактор. Хороший пример — феномен школы «Летово» . Многие считают, что она находится далеко, но вокруг нее, на Новой Риге и соседних территориях, сформировались целые жилые кластеры с очень высокими ценами. Хотя формально это тоже локации за МКАДом.
Качественный образовательный кластер влияет не только на стоимость жилья. Он решает еще две задачи:
- Экономит время родителей. Например, мама отвела ребенка в школу — и вместо того чтобы тратить время на дорогу или ждать его после занятий, она может заниматься своими делами или работать.
- Помогает занять ребенка. Я, например, выбрала свой жилой комплекс в Краснодаре в том числе по этой причине: у нас рядом хорошая школа. Ребенок ходит на английский и в ИТ-академию, все рядом. Я могу быть в другом месте и понимаю: если мне не звонят педагоги, значит, все хорошо.
Качественная школа рядом с домом — это не только про образование. Это про экономию времени, комфорт семьи, безопасность ребенка и, как следствие, про ценность самого жилья.
Что в итоге
- Качественные школы влияют на стоимость недвижимости. По разным оценкам, надбавка за школу в стоимости жилья составляет 2—3% для вторички и около 20% для первички, если новую школу возводит застройщик вместе с жилым комплексом.
- Рыночная цена реагирует не только на реальные успехи учеников, но и на рейтинги, и на имя школы. Зачастую это даже важнее средних баллов на ЕГЭ или других формальных параметров.
- Если у вас нет детей или они уже выросли, покупка квартиры для себя у престижной школы теряет экономический смысл. Выгоднее купить жилье подальше от элитного образования и, возможно, сэкономить миллион, а то и несколько. Если же хочется купить недвижимость для перепродажи, вложиться в жилье у престижной школы — хорошая идея.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
