Как перевести СНТ в ИЖС

Многие СНТ погрязли в бардаке и склоках, и единственным выходом садоводы видят перевод в земли ИЖС.

Товарищества садоводов должны жить автономно и управляться своей властью в лице правления, но на практике чаще всего с этим проблемы. Из-за них собственники садовых земельных участков хотят перевестись в ИЖС — таким образом ликвидировать СНТ, включая правление, и больше никогда не платить взносы и не ходить на собрания.

Расскажу, какие бывают проблемы с таким переходом, почему муниципальные администрации не в восторге от подобных идей и какова вероятность, что удастся довести дело до конца.

Садоводческие товарищества — это объединения собственников, которые своими силами и за свой счет содержат территорию, от дорог до сторожки. Для этого участники СНТ платят членские и целевые взносы. За счет этих же взносов получают зарплаты председатель, бухгалтер, сторож или временные рабочие, организуется бухучет и подсчет налогов, а также выплачиваются сами налоги — земельный и имущественный.

Жизнь в СНТ регулирует устав и, например, правила проезда и прохода, проживания, ведения строительных работ, приема гостей. В другой статье мы подробно рассказывали, что такое СНТ.

Вот основные причины, почему садоводы хотят в ИЖС.

Постоянные конфликты и плохое управление. Члены СНТ зачастую не согласны друг с другом и правлением по вопросам повседневного быта. Споры возникают из-за всего: складирования мусора, шумных работ или отдыха, регулярности уплаты и величины взносов, границ участков, подачи воды и так далее. Это приводит к затяжным конфликтам, появлению неплательщиков, а также ответным, часто незаконным, действиям правления: отключению коммуникаций или запрету доступа на территорию.

Многие СНТ, можно сказать, прекратили существование как юридические лица. Низкая зарплата председателей правления приводит к тому, что на эту работу никто не соглашается — даже из постоянно проживающих в садоводстве пенсионеров. В итоге хаос.

Проблемы с модернизацией инфраструктуры. Электрической мощности иногда хватает только на освещение, работу холодильника и телевизора. СНТ не могут рассчитывать на сельский пониженный тариф на электроэнергию. О водопроводе и канализации приходится лишь мечтать, социальная газификация стала доступна лишь в 2024 году и только для СНТ в черте населенных пунктов, а большинство СНТ — на сельхозземлях.

Закон о ведении садоводства для личных нужд, принятый в 2017 году, построен так, будто правление и садоводы только и думают, как потратить годы своей жизни и сотни тысяч рублей на межевание и перевод в долевую собственность земель общего пользования, а также разработку проекта планировки территории. Сами СНТ в законе выглядят успешными коммерческими предприятиями, на работу в которые стоит очередь.

Усугубляет ситуацию то, что в последние годы СНТ принудили перейти на белые выплаты и прием членских взносов через банковский счет. Это выглядит обоснованно и законно, если не учитывать, что зарплаты председателю и прочим специалистам выплачиваются из этих же взносов. Они возросли с учетом начислений НДФЛ и страховых взносов на зарплату — в 2025 году это 43%. При этом около 70% членов СНТ — пенсионеры. Для них и тысяча рублей — существенные деньги.

В закон периодически вносят поправки, но они косметические. Например, о возможности электронных голосований для проведения общих собраний.

Низкая ликвидность недвижимости. СНТ массово создавались в советское время, и их сегодняшний облик, как правило, не соответствует современным представлениям о загородной жизни.

Проекты планировки СНТ разрабатывали как для второстепенных территорий: с узкими дорогами и минимальной площадью общественных пространств. А так как площадь участков маленькая, садоводы считали за благо что-то прирезать себе от и без того нешироких дорог. В итоге дороги в СНТ заужены, а еще разбиты: на ремонт нет денег.

Участки и строения в СНТ банки рассматривают как менее ликвидные по сравнению с домами в населенных пунктах, поэтому бывает трудно получить ипотеку или ломбардный кредит.

Сейчас строительство индивидуальных жилых домов разрешено и в СНТ, но дома там чаще имеют статус садовых, то есть для сезонного пребывания. А материнский капитал можно потратить только на покупку жилого дома. Перевод садового в жилой требует вызова специальной организации, которая составит акт обследования, — это в 2025 году стоит около 30 000 ₽. Потом придется несколько месяцев ждать, пока муниципальная администрация примет решение.

В общем, идея СНТ как саморегулируемых автономных территорий во многом показала свою нежизнеспособность. Рассчитывать, что СНТ смогут более-менее приемлемо существовать и дальше все сложнее.

В населенных пунктах на территориях ИЖС картина более благоприятная. Коммунальная, транспортная и социальная инфраструктура там должна строиться по нормативам, в большем объеме, а создавать и обслуживать ее обязан муниципальный бюджет. Членских взносов нет, а все социальные программы и пониженные тарифы доступны. О таких условиях и мечтают садоводы, когда они решают поменять СНТ на ИЖС.

Перевод СНТ в ИЖС юридически означает включение садовых земельных участков садоводческих некоммерческих товариществ на землях сельскохозяйственного назначения в черту населенного пункта. Одновременно происходит изменение вида разрешенного использования участков: с «Ведение садоводства», «Дачное строительство» и подобных на «Для индивидуального жилищного строительства», то есть ИЖС.

Около 10% СНТ и так находятся в населенных пунктах, там процесс перевода проще. Но все остальные расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Будем рассматривать только второй вариант.

Реальная возможность перевода СНТ в ИЖС появилась в 2022 году, когда внесли поправки в закон о садоводстве  . Субъектам РФ дали право самим решать, включать СНТ в границы населенных пунктов или нет. Регионы разработали условия для такого перевода.

Остановлюсь на некоторых пунктах из таблицы подробнее.

Общая граница СНТ с населенным пунктом. Требование понятно с точки зрения администрации, но не так легко выполнимо. Множество СНТ не граничит с деревнями и поселками. Затруднительно сказать, сколько таких садоводств, но субъективно — около трети от всех.

При этом есть сотни примеров, когда коммерческие коттеджные поселки присоединяют к поселениям в виде анклавов, то есть без общей границы.

Наличие в СНТ зарегистрированных в ЕГРН жилых домов. Минимальное количество по числу жилых домов из наших регионов-примеров установила Московская область — 50%. Но даже такой процент близок к заградительному. Жилые дома в СНТ разрешено регистрировать только с 2019 года, а дачная амнистия идет с 2006 года.

Преимущественно зарегистрированные в СНТ дома — садовые. А подавляющее большинство собственников в СНТ — городские жители, у которых есть еще и квартиры.

В общем, регистрировать дом как жилой, если он к этому не приспособлен, смысла нет. К тому же, если собственник стоит в очереди на получение жилья, жилой дом будет минусом, когда дойдет до решения государства, давать новую жилплощадь или нет.

По моей экспертной оценке, вероятность перевода СНТ в ИЖС только по условию наличия 50% зарегистрированных жилых домов составляет не более 60%. А если муниципалитет требует 90% зарегистрированных домов, шанс выполнить это условие не превышает 10%. Речь об СНТ, созданных 20—30 и более лет назад, в новых коттеджных поселках ситуация другая.

Соблюдение нормативов градостроительного проектирования по обеспечению планируемого населения объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Объясню проще: чтобы СНТ вошло в состав поселения, в этом поселении должно хватать мест для новых жителей в школах и детских садах, в больницах, на парковочной и торговой площадях. Учитывается даже озеленение и близость автобусов.

Нормы устанавливает регион, исходя из расчетного населения на территории. Так, в Московской области на землях ИЖС население считается как количество домов, умноженное на 2,5  . То есть, если в присоединяемом СНТ сто жилых домов, расчетное население в составе деревни или города будет 250 человек.

Маловероятно, что по всем параметрам дела обстоят хорошо и муниципалитеты строили «лишние» садики и школы, ожидая, когда же присоединятся соседние СНТ.

В самом СНТ, как правило, ничего нет: ни детских и спортивных площадок, ни мест отдыха, ни зеленых зон. Даже в новых коттеджных поселках нередко не предусмотрены общественные пространства.

Таким образом, если муниципальная администрация не захочет присоединять СНТ, она это легко обоснует несоблюдением нормативов градостроительного проектирования.

Соответствие дорог нормативным требованиям и документам СНТ. В приведенной таблице такое условие есть в Ленинградской области и Краснодарском крае. Но, например, в Тульской области, где установлены всего два условия присоединения СНТ, одно из них — про соответствие параметров дорог и улиц СНТ нормативам  .

На мой взгляд, это могло бы быть основным условием, ведь все прочие — предмет коммерческого и политического торга и хотя бы в отдаленной перспективе имеют шансы на выполнение.

С дорогами проблема следующая. Когда проектировали СНТ, никто не думал, что настанет пора переводить их в деревни и поселки. Поэтому все делалось по минимуму, в том числе закладывалась минимальная ширина улиц, например семь метров. Садоводы еще чуть-чуть присоединяли от дорог к своим участкам. В результате есть СНТ с улицами три с половиной метра, хотя должно быть минимум шесть с половиной  .

Идеальный вариант: шесть метров под движение машин, два тротуара по полтора метра, два инженерных коридора по два метра вместе с обочинами и кюветами. Итого 13 метров. В современных хорошо спроектированных коттеджных поселках ширина улиц — 18 метров.

Так как существующие границы участков закреплены результатами межевания, а заборы стоят десятки лет, предложение вернуть все к проекту планировки, например, 50-летней давности выглядит нереалистично. Этот фарш обратно не провернуть. Но и улицы такой ширины в населенном пункте недопустимы — в этом администрации правы.

В целом допустимой будет считаться любая ширина улиц, соответствующая первоначальному проекту планировки СНТ. Но сколько своих же требований соблюдают СНТ? На мой взгляд, не более половины.

Каждое из установленных в регионах ограничений — независимое, они не связаны друг с другом. Но соблюдаться должны все. Если отбросить новые коттеджные поселки, можно предположить, что лишь 10% СНТ будут более-менее соответствовать условиям перевода в своих регионах.

Поясню на примере Ленинградской области, которая установила чрезвычайно строгие условия перевода СНТ в ИЖС. На входные ворота в ИЖС достаточно было бы повесить один амбарный замок в виде количества жилых домов в СНТ (75%) плюс нормативы градостроительного проектирования.

Но в Ленинградской области СНТ-соискатель должно иметь:

1. Полный учет участков в ЕГРН, включая земли общего пользования.
2. Дороги в нормативном состоянии и правильной ширины.
3. Подъездную дорогу от СНТ к дороге общего пользования — в собственности СНТ или хотя бы с установленными сервитутами — в нормативном состоянии.
4. Работающие инженерные сети.
5. Дренажную и сточную системы.

То есть как минимум предполагается, что в Ленобласти участки не бросают, люди не умирают, все наследства оформлены, никто из владельцев не уехал в другой город или за рубеж, а дачная амнистия успешно завершена. Фантастика! А еще регион установил, что средний размер участка в СНТ должен быть не менее 10 соток, забыв про пяти- и шестисоточные участки.

Смею предположить, что в Ленинградской области нет ни одного СНТ, которое можно было бы перевести в ИЖС, не считая коттеджных поселков.

Депутат Госдумы Никита Чаплин, отвечая на вопрос, зачем самим дачникам отказываться от СНТ, в 2022 году пояснил: в первую очередь они рассчитывают, что больше не будет нерационального расходования их взносов, да и в целом больше не будет взносов, а все блага будут обеспечивать муниципальные власти. Но если дороги и сети приняты на его баланс, то механизма, позволяющего взимать с бывших садоводов деньги на содержание этого имущества, нет. В этом, по мнению депутата, самая большая загвоздка.

С позиции СНТ перевод в ИЖС целесообразен в подавляющем большинстве случаев. Но интересы СНТ и муниципалитетов противоположны. Вот как мог бы выглядеть их честный диалог.

СНТ: «Примите нас в деревню! Как есть: с ветхими сетями, разбитыми дорогами, узкими улочками и лачугами, которые мы признали жилыми домами. Избавьте нас от членских взносов! Мы морально устали от СНТ, председателя и правления. Переведите на сельский электрический тариф. Проведите газ и водопровод по социальным программам, поставьте новый трансформатор, замените столбы. Пустите школьный автобус. А мы будем платить налоги — но не больше членских взносов!. Полюбите нас бедненькими и обеспечьте счастливую комфортную жизнь!»

Администрация: «Бедненьких у нас и так полно. Нам нужны богатые, успешные и щедрые. Сделайте сначала все за свои деньги, например детский сад постройте, а потом посмотрим, принимать вас или нет. Налогов ваших нам на поздравительные открытки не хватит. Надо бы вам еще УК и ежемесячный взнос на управление хотя бы по пять-шесть тысяч. И вообще, на 90% вы живете и прописаны в городах, а значит, избирателями тут не считаетесь, поэтому отношения у нас будут в основном коммерческие. Само собой, общие земли вы передадите нам бесплатно. Территорию еще надо открыть, никаких ворот и шлагбаумов. Неиспользуемые участки СНТ мы изымем и продадим на аукционе. Разместим там магазины, автосервисы и еще кое-что. В деревнях можно! Жаль, многоэтажные дома у вас там, наверное, не поместятся».

Когда надо определить целесообразность перевода, стоит оценить еще, не будет ли противодействия в самом СНТ. Внутри товарищества всегда находятся противники любых инициатив. А в случае перевода в ИЖС воспротивиться может само правление СНТ, которое руководит им с коммерческой выгодой. Если это коттеджный поселок, против наверняка будет УК, ведь она рассчитывала на вечное кормление, а не на то, что СНТ присоединят к близлежащей деревне и она будет вроде как уже и не нужна.

Некоторое количество собственников начнет сопротивляться переводу из-за предстоящих затрат на межевание земель общего пользования, исправление реестровых ошибок в сведениях ЕГРН, перевод садовых домов в жилые и прочее. Другие не захотят регистрировать право на дома, чтобы не платить налог на имущество. Третьи посчитают, что им просто не нужно переводить дома в жилые. Четвертые банально не смогут это сделать, так как их дома не подойдут под понятие жилых.

Как проверить возможность перевода. Простого способа нет, это кропотливая работа, которую часто доверяют специалисту, потому что самостоятельно можно упустить много моментов. Но в целом все выглядит следующим образом.

Первым делом надо узнать, какой региональный нормативно-правовой акт описывает условия перевода. Для этого в поисковой строке браузера набирают: «Об установлении в Н-ской области требований, при соблюдении которых территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд могут быть включены в границы населенного пункта либо в границах территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд может быть образован новый населенный пункт». Можно попробовать и короче: «Условия перевода СНТ в ИЖС в Н-ской области».

Бывает, что региональный акт не принят, то есть условий просто нет. В таком случае только ждать принятия.

Второй шаг — изучить условия перевода, указанные в документе, который мы нашли.

Рекомендую сразу смотреть на:

1. Процент домов, которые должны быть жилыми. Например, в Тульской области такого требования нет вообще, а в Ярославской надо 75%. Необходимо посчитать жилые дома и соотнести с общим количеством земельных участков в СНТ.
2. Требование о наличии генерального плана на момент создания СНТ и о том, насколько положение дел сейчас соответствует исходному генплану. На небольшие отступления администрация, скорее всего, согласится, но не насчет ширины дорог.
3. Условие про выполнение требований по инженерной и транспортной обеспеченности. Если есть это условие, придется изучить региональные нормативы градостроительного проектирования: сколько должно быть детсадов, школ, какова обязательная транспортная доступность и площадь озеленения.

Какие нужны документы. Потребуется все, что есть у СНТ: генплан, выписки из ЕГРН по недвижимости, список садоводов, межевой план земель общего пользования, план землеотвода СНТ и общей границы, баланс площадей и прочее.

Скорее всего, часть документов придется переделывать — переводить садовые дома в жилые, проводить новые межевания участков и земель общего пользования и регистрировать участки, которых нет в ЕГРН. Вполне вероятно, потребуются и работы на месте: придется освобождать захваченные земли, переставлять заборы, чинить дороги.

Решение о переводе принимает общее собрание членов СНТ, которое оформляет протокол о согласии на присоединение к населенному пункту. Хорошо, если такое требование есть еще и в региональном документе об условиях присоединения. Если нет, администрация может сказать, что нужно согласие 100% членов СНТ, а это просто невыполнимо.

Решение общего собрания и ходатайство о присоединении необходимо отправить в муниципальную администрацию. Она проверит, соответствует ли СНТ условиям присоединения. Скорее всего, запросит дополнительные данные. Например, сведения от комитета лесного хозяйства о том, что земли СНТ не пересекаются с землями государственного лесного фонда.

Если все нормально, администрация издаст постановление, в котором будет прописана дорожная карта завершения процедуры. Это изменения в генеральный план поселения и правила землепользования и застройки, для чего администрация сама проведет публичные слушания. Потом надо внести в ЕГРН новые сведения о границах населенного пункта, функциональной и территориальной зоне, установить порядок ликвидации СНТ — в частности, передачи общих земель и иного общего имущества СНТ в муниципальную собственность. Все это уже в основном забота администрации.

Сколько стоит оформление. В Московской области изменение категории земель платное, поэтому затраты на перевод будут около 100 000 ₽ на один садовый участок в 10 соток. В других регионах существенно дешевле, но только если СНТ готово к переводу, то есть не нужно межевать земли общего пользования, регистрировать дома и так далее.

Если есть проблемы с документами, надо учесть сопутствующие траты: перевод садового дома в жилой, межевание, услуги юристов по ликвидации СНТ и прочие.

Технический, или межевой, план участка стоит от 10 000 ₽, в Московской области — от 15 000 ₽. Устранение реестровой ошибки делают по цене межевания одного участка. Межевание земель общего пользования стоит дешевле аналогичных работ в расчете затрат на один садовый участок в СНТ, но тут больше проблем, так как индивидуальные земли часто стоят неправильно, при этом невозможно найти некоторых владельцев — или владелец умер. А значит, непонятно, что делать с координатами примыкающих к индивидуальным общих земель.

Сколько займет рассмотрение. Перевод СНТ в ИЖС обычно занимает не менее года. В интернете много рекламы юридических фирм, которые предлагают за деньги сделать быстро, но они работают в основном с СНТ, которые уже находятся в черте населенного пункта. Быстро перевести земли сельхозназначения в земли для ИЖС невозможно.

Отказ несложно спрогнозировать, если внимательно изучить условия перевода по региональному нормативному акту и примерить их к своему СНТ.

Некоторые регионы умышленно установили заградительные условия перевода СНТ в ИЖС. Эти условия могут выполнить лишь коттеджные поселки, которые формально считаются СНТ. Предполагаю, так сделано в интересах застройщиков. Поскольку готовность к переводу высокая, они могут примерно на 30% поднять ценник на участки и дома.

В случае отказа в переводе садоводческим товариществам остается лишь работать над устранением причин отказа, если требования муниципалитета вообще выполнимы.

Не стоит забывать, что власти также могут использовать не отмененное пока положение Земельного кодекса о том, что участки сельскохозяйственного назначения на расстоянии до 30 км от границ сельских населенных пунктов не могут использоваться для целей, не связанных с сельским хозяйством  . На этом основании можно заблокировать любой перевод, даже если все условия выполнены.

Плюсы:

• Не надо платить членские и целевые взносы, участвовать в работе СНТ, ходить на общие собрания.
• Для жилых домов можно добиться пониженного сельского тарифа на электроэнергию.
• Содержать все инфраструктуру будет муниципалитет.
• Скорее всего, повысится стоимость недвижимости.
• Проще получить ипотеку.
• Повысится ликвидность жилых домов. Это важно еще и с точки зрения размена жилья, когда дом в СНТ покупают вместо квартиры с несовершеннолетними собственниками — и опека требует переезда детей в жилье с благоприятными условиями. Дачный дом — это одно, а дом для постоянного проживания в населенном пункте — другое.

Минусы:

• Больше не будет возможности самостоятельно управлять территорией, решать, что нужно, а что нет.
• Территорию СНТ придется открыть для общего доступа, могут вырасти кражи и иные правонарушения.
• Вырастет кадастровая стоимость недвижимости, земельный и имущественный налоги.
• Если в обновленных правилах землепользования и застройки не будет вида разрешенного использования участков «Ведение садоводства», строить можно будет только индивидуальные жилые дома, что в ряде случаев невыгодно. Например, для людей, стоящих в очереди на получение бесплатного жилья или не готовых платить повышенный налог за жилой дом.
• Власти могут изъять неиспользованные участки, продать их — и там появятся объекты, которые всем мешают.
• Кратный рост тарифа на вывоз мусора. Например, в Московской области затраты возрастут примерно в четыре раза.
• Все общее имущество, включая дороги и детские площадки, перейдет на баланс муниципалитета. Если раньше их можно было починить самим, то теперь придется добиваться этого от властей.

Садоводы хотят бесплатного содержания имущества, без председателя и взносов, а у администраций нет на это денег. Власть может решить вопрос так: перевод разрешить, но назначить в бывшее СНТ управляющую компанию. Механизм создания УК и размеры платы за обслуживание законом сейчас не определены. Но вариант вполне возможный.

Находятся среди председателей СНТ такие, кто и сами не прочь переквалифицироваться в управдомы. «Сегодня СНТ — это товарищество собственников недвижимости, точно такое же, как ТСЖ в городе. СНТ становится управляющей компанией, которая управляет общим имуществом. Это тот механизм, по которому будут развиваться дачные территории. Хотя пока напрямую создать такую структуру мы не можем, положение на федеральном уровне дорабатывается. Но все к этому идет», — говорит председатель СНТ «Станкостроитель» Сергей Быстров из Набережных Челнов.

Также законодатель мог бы подумать о следующих инициативах:

1. Средства от продажи неиспользуемых, признанных бесхозяйными участков в СНТ зачислять в специальный фонд развития этого СНТ. Расходовать фонд с согласия муниципальной администрации.
2. Территорию ликвидированного по инициативе органа регистрации СНТ передать под непосредственное управление муниципальной администрации. Все действия от имени ранее существовавшего СНТ выполняла бы администрация. Речь об СНТ, которые прекратили существование сами собой, а территория осталась без власти. Например, надо согласовать акт границ индивидуального участка, а некому, так как полномочия председателя прекратились. Передать сети на баланс организации тоже некому.
3. Запретить взимание платы за изменение категории земель и видов разрешенного использования садовых земельных участков.
4. Для всех садовых участков, где люди содержат огороды только для себя, установить сельский тариф на электроэнергию.
5. Включать садоводческие товарищества на землях сельскохозяйственного назначения в федеральные программы — например, по газификации.

Полагаю, если чем-то помочь СНТ, число желающих переводиться в ИЖС снизится. Но нужна реальная помощь садоводам, а не декларации, что ее может оказать муниципалитет.

1. Многие регионы РФ приняли блокирующие нормативные акты об условиях перевода СНТ в ИЖС.
2. Интересы СНТ и муниципальных администраций противоположны. Первые хотят бесплатного создания инфраструктуры и ее обслуживания, вторые — дополнительных доходов.
3. Реальная вероятность перевести СНТ в ИЖС мала, а администрация может законно заблокировать любые попытки, даже если все условия, казалось бы, выполнены.
4. Без учета коттеджных поселков в ближайшие пять лет не будет не только массового перехода СНТ в ИЖС, но и сколь-либо заметного.
5. Пока нет приемлемого концептуального решения, что делать с морально устаревшей и испытывающей кризис управления формой организации загородной жизни — СНТ. Устранение этого пережитка под силу только государству. Но во что трансформировать СНТ — большой вопрос.