Я плачу 250 000 ₽ за квартиру, которую мне сдает государ­ство

В 2023 году я решил снять квартиру в Москве и наткнулся на арендный дом от госбанка «Дом-рф».

Я сразу воодушевился этой идеей, так как уже девять лет снимал квартиры и устал от неадекватных хозяев, проблем из-за каждой поломки и фразы «давайте без договора», которая предполагает, что тебя могут выселить хоть завтра, а деньги придется носить наличными.

Мы с семьей до сих пор живем в доходном доме, который нашли, и я доволен всем, кроме, пожалуй, цены. В статье расскажу, как устроена такая аренда, кому надо платить коммуналку и каково жить в доме, где нет ни одного собственника, а все вокруг — такие же арендаторы.

Я ничего не знал про арендные дома, даже не думал об их существовании и в очередной раз просто искал квартиру на «Циане». Мы жили с семьей в одном из московских ЖК и хотели найти там же квартиру побольше — не меньше 100 м².

Но в Москве не так много таких больших квартир под аренду. А 80% арендного жилья по объявлениям выглядело ужасно даже на фото. Если же ходить по просмотрам, уйма времени уходит на варианты, которые просто никуда не годятся: как правило, там все убито, даже если просят много денег.

Мы наткнулись на объявление от «Дома-рф», понравились фото. На просмотр пришлось записываться по онлайн-заявке, но чтобы ее сделать, нужно скачать приложение и авторизоваться, без этого никакие функции не доступны. Я все сделал, указал свои данные, и мне пришло сообщение, что в течение суток меня проверят. Но через сутки ничего не произошло. Через вторые тоже. И через неделю тоже.

Меня это удивило: у меня в этом банке ипотека и непонятно, чего там вообще проверять. Так что спустя неделю я позвонил по телефону горячей линии, указанному в приложении. Мне объяснили, что у них несколько арендных домов, и дали номер девушки, которая отвечала за тот, что меня заинтересовал. Мы созвонились и назначили дату просмотра — уже без приложений и онлайн-заявок.

В назначенный день мы пришли на просмотр. Нас встретила девушка с карточкой-ключом и провела на нужный этаж в квартиру, которая нам понравилась. По площади 105 м², фото совпадали с реальностью — все чисто, есть хорошая мебель, свежий ремонт.

Договор подписывали в офисе администрации дома на первом этаже. Это скорее не офис, а квартира, которая переоборудована под офис. Там постоянно сидят люди: менеджеры, бухгалтер, техники, которые решают проблемы в квартирах, и другие сотрудники.

При заключении договора сразу указали день заезда, чтобы знать, к какой дате готовить квартиру. Также в договоре прописали, сколько человек будут жить, и по этому количеству выдали карточки-ключи, поскольку обычных металлических ключей нет. Если карточку потерял, можно тут же в офисе быстро сделать новую за 700 ₽. Еще попросили паспорта на взрослых, на детей документы не потребовались.

К договору прилагалась опись мебели с ее стоимостью. Если что-то жильцы испортили, понятна сумма компенсации.

Через два дня после просмотра пришло сообщение от приложения «Дом-рф», что я авторизован, а когда мы подписали договор, мне дали полный доступ в приложение.

Там я сделал первую оплату — после этого можно принимать квартиру. Выглядит приемка так: сотрудник доходного дома записывает все недостатки, еще дается три дня на то, чтобы жилец сам проверил, что все хорошо. У нас проблем не было, то есть ничего не вписывали. Внести недочеты очень важно: хоть я пока и не съезжал, но по рассказам знаю, что проверяют все досконально и вычтут из депозита любую мелочь. Договориться здесь не получится.

Этот подход соответствует исходному состоянию квартиры: она передается идеальной. Я видел, как перед нашим заездом меняли матрас, также они перекрасили стены и сделали мелкий ремонт.

Как взимают аренду. Оплата производится через приложение. Первый раз это плата за месяц вперед плюс депозит размером в одну арендную плату. Депозит можно разбить на два платежа. Расчет идет за календарный месяц, то есть платишь с первого по последнее число. Если заезжаешь, например, 15 апреля, надо сразу оплатить полтора месяца — половину апреля и весь май. Такие правила.

Регулярная оплата у всех до 25 числа текущего месяца за следующий месяц. Если вовремя не оплатил, у меня иногда бывало такое, там выставляются автоматически небольшие пени. С этим строго.

Стоимость аренды нашей квартиры в 2023 году была 170 000 ₽. Это трешка с двумя санузлами.

Есть банковская карточка «Дома-рф», по которой дают кэшбэк 5% на оплату аренды в их домах, но там еще есть условие тратить определенную сумму в месяц, так что я не стал открывать такую карту.

Как оплачивать услуги ЖКХ. По счетчикам платить надо только за воду и электричество. Все счетчики «встроенные», доступа к ним у жильцов нет — просто в приложении выставляют счет.

Это не значит, что потребление не проверить, в приложении будет вся статистика в кубометрах или киловаттах.

В доме постоянно находится сервисная служба, которая решает все проблемы. Если, например, потек кран, надо написать им в «Вотсап»*, и почти моментально приходит сантехник. Если поломка произошла не по вине арендаторов, чинят бесплатно. В других случаях можно заплатить — и тоже все сделают.

Мы пока не пользовались такими услугами, так как все работает. Но я знаю об этом из разговоров с соседями. Удобно, что можно просто оставить заявку и уйти. Рабочие возьмут ключи в администрации, откроют и сделают, что требуется. Например, весной подготавливали кондиционеры к лету. Они ходили по всем квартирам и меняли фильтры. Я написал в «Вотсап»*, что меня не будет, но можете прийти и сделать что надо. Они пришли и сделали. Мы пришли — все готово. Не нужно вызывать и сидеть ждать.

Есть местный клининг, но я не пользуюсь, так как у меня есть для этого свои проверенные люди.

У «Дома-рф» есть несколько доходных домов и, насколько я знаю, пропускная система там может различаться. У нас сидит консьерж. Но это не скучающая бабушка, а толковые молодые ребята и девчонки — и им можно что-то доверить. Например, к нам приходят курьеры из «Озона», которым необходим для прохода пропуск. Для этого я пишу консьержам в «Вотсапе»*, они пропускают курьера, смотрят, чтобы он дошел до двери и оставил заказ.

Мне очень нравится такой пропускной режим, потому что я жил в ЖК, где как будто каждый день ждут террористов. До каждого жильца на вахте докапываются, а уж если посторонний придет, так без кипы бумаг и звонков точно не просочится. При этом очевидно, что если террористам нужно, они все равно пройдут, а у обычных людей бесконечные проблемы.

На этажах у нас стоят видеокамеры, но некоторые жильцы предпочитают просить курьеров, чтобы оставляли заказы у консьержа. Боятся, что от двери украдут соседи: говорят, такое бывало.

Самокаты и велосипеды администрация просит оставлять внизу, там есть специальная комната рядом с консьержами.

Цена фиксируется на 11 месяцев. За два месяца до истечения договора аренды в приложение приходит оповещение: спрашивают, будем ли продлевать по обновленной цене.

Цена стабильно увеличивается раз в год. В 2023 году мы платили 170 000 ₽ за нашу трешку, а в 2025 платим уже 250 000 ₽. При этом в 2024 году стоимость аренды разом выросла на 30%!

Подозреваю, что собственник доходного дома исходит из экономической ситуации в стране и своей рентабельности, поэтому арендаторы тоже зависят от всего этого.

В обычной квартире редкий владелец рискнет поднять плату сразу на 30%, как это произошло у нас здесь. А если установились хорошие отношения с хозяином, он может и вовсе не повышать аренду, так как хочет сохранить нормального квартиросъемщика и избежать разрывов, пока он ищет кого-то нового, если этот решит съехать из-за повышения.

Мне вариант доходного дома нравится намного больше, чем обычная аренда, но у него есть и минусы.

Вот преимущества и недостатки, которые я заметил.

✅ Квартира изначально в нормальном состоянии. Если смотреть с точки зрения бизнеса, они взяли, например, 200 квартир, наняли дизайнера, строительные бригады, сделали типовые планировки и ремонты, оптом закупили стройматериалы.

Себестоимость хорошей квартиры для арендного дома намного меньше, чем для обычных собственников. Потому что обычные люди, если у них квартира недорогая, не будут вкладываться, а сделают все самое дешевое. А те, кто и сделает подороже, руководствуется своими представлениями о вкусе. В итоге их квартира может быть ужасно некрасивой и неудобной.

✅ Нет отношений с собственником, который в обычной квартире может, например, приходить и что-то смотреть. При стандартной аренде надо постоянно взаимодействовать с хозяином. В России часто сдают без договора, а потом боятся получать деньги на карту, то есть надо каждый месяц передавать наличные. Любой ремонт согласовывать с собственником, считать затраты и искать мастеров, если хозяин сам не готов это делать.

✅ Без проблем делают прописку. Если нужна школа или детсад поблизости, это важно.

✅ Из доходного дома не выгонят на улицу, так как есть договор и арендатор защищен юридически. Когда договор заканчивается, арендный дом точно его продлит, пусть и с повышением цены. Это стабильность.

✅ Все соседи в доходном доме тоже арендуют квартиры. Большинство арендаторов старается соблюдать порядок, потому что за нарушение могут выселить. Нет такого, что люди шумят, мусорят и на них не найти управы. Я жил в ЖК с дорогими квартирами, и надо мной были люди, которые упарывались с утра до вечера. Соседу пришлось делать шумоизоляцию. И вообще, живешь как на пороховой бочке — то ли зальют, то ли сожгут. В элитных ЖК такое бывает.

✅ Своя сервисная служба. Это не УК с непонятными сантехниками, которых не дозваться, а нормальные мастера, которые сразу решают проблемы.

Опять же сравниваю с обычной арендой: есть жадные собственники, они приедут и будут сами чинить. А остальные просто скажут: «Найдите мастера, согласуйте со мной цену, он придет, я оплачу». Это лишние согласования и лишнее общение, которое вырывает тебя из обычной жизни.

❌ Основной минус — постоянное и непредсказуемое повышение цены. То есть оно предсказуемое, так как происходит ежегодно, но сумма этого повышения каждый раз непонятна.

❌ Жесткий порядок сдачи квартиры после завершения аренды. У каждой табуретки прописана стоимость, менеджер осмотрит все без исключения, ни на что в доходном доме не махнут рукой — придется платить за любую испорченную или потерянную вещь.

❌ Все квартиры стандартные, и никто не будет их обставлять под нового арендатора. При обычной аренде можно договориться, чтобы хозяин закупил дополнительную мебель или бытовую технику, особенно если ежемесячная плата высокая.

❌ Быстро заехать не получится. Арендаторов проверяют, потом некоторое время занимает оформление договора.

Мы решили провести свое исследование и подсчитать, сколько стоит аренда в разных городах и какой процент от дохода она занимает в бюджете семьи. Если вы сдаете, для вас тоже есть несколько вопросов, как выгоднее — посуточно или на долгосрок. Опрос анонимный и займет не больше минуты.

Примерно через год после переезда в доходный дом я снял там еще студию 20 м², куда ухожу работать из большой квартиры. Цена была сначала 65 000 ₽, в 2025 году я плачу уже 72 000 ₽.

Стоимость аренды высокая. Но это все равно выгоднее, чем покупать свое жилье в ипотеку под 30%. Получается, я плачу три миллиона рублей в год за нашу большую квартиру, которая стоит на рынке, думаю, 60 миллионов. Со ставками начала 2025 года я бы ее никогда не купил.

Сейчас я достраиваю дом в Подмосковье и планирую скоро туда переехать, так что доходный дом для нас — не постоянный вариант.

Несмотря на ежегодное повышение платы и высокие цены, я бы уже не стал возвращаться к обычному съему. Очень нравится, что в доходном доме никто не нарушает приватность, нет бесконечных и ненужных коммуникаций с хозяевами. В целом сервис соответствует цене, и я думаю, что это неплохой вариант для тех, кто не гонится за дешевизной.