Как я выбираю участки за городом: 8 советов на основе моих и чужих ошибок

Я выходец из диджитала, то есть ранее никакого отношения к земле не имел.

Просто в какой-то момент понял, что не хочу больше заниматься исключительно онлайн-работой, настраивать «Яндекс Директ», считать конверсии и так далее. Для более высокого заработка нужно взять на себя больше ответственности и попробовать что-то кардинально поменять. Так и сделал: попробовал флиппинг квартир, а потом вместе с деловым партнером приобрел первый земельный опыт.

С чем мы только не сталкивались! И с зараженной почвой, и с поддельными межевыми планами. А еще — с засекреченными линиями связи, самозахватами от соседей и помехами в GPS, из-за которых мы купили не тот участок.

Обо всем этом пишу в телеграм-канале «Андрей Коняхин — ИнвестЩи». Моя основная специализация — земля для жизни с правом строительства дома, регистрацией и проживанием.

Расскажу про сложные случаи и дам несколько советов из практики.

Первый объект мы с партнером взяли в июне 2023 года. Из огромного количества участков по крупицам отсортировали ликвидные, без серьезных ограничений, с хорошим дисконтом и потенциалом к увеличению стоимости.

В итоге купили землю в Подмосковье, в 10 км от МКАДа, с видом на пруд. За границей участка находился склон в прибрежной полосе, а за ней — береговая линия. Следовательно, была гарантия, что никто дальше не построится и соседей со стороны воды не появится.

Но участок находился в охранной зоне инженерных коммуникаций в виде ЛЭП. Это не смертельно, но неприятно. Рядом располагалась промзона, где заправляли газ в бытовые баллоны. Еще были два ангара.

В общем, не самый удачный вариант. Мы ничего не могли сделать с промзоной, потому что у ее владельцев были те же права, что и у нас. ЛЭП касалась въезда на участок и застройку сильно не затрагивала. Мы выровняли территорию и зонировали ее, обустроили въездные зоны. Это помогло. Мы вложили в участок 7 млн рублей, а продали за 13,2 млн рублей в августе того же года.

Сейчас с ним все в порядке. Там стоят четыре дома, где живут две семьи. Но теперь я понимаю, что важно учитывать все нюансы расположения.

Знаю от коллег случай, когда застройщик в Ленинградской области продал 300 участков в коттеджном поселке на земле СХ-2  . Сделал это в районе, где в правилах землепользования и застройки нет разрешения строить жилые или садовые дома. Но Росреестр почему-то регистрировал на этих участках дома, а банки одобряли ипотеки, хотя не должны были. Впрочем, банки проверяли только ЕГРН, а там было написано «для дачного строительства».

В декабре 2024 года пришло уточнение из Росреестра, что все новые дома здесь нельзя регистрировать, потому что категория земли не предполагает жилищное строительство. Как так? Категория земли в ПЗЗ  изменилась, видимо, уже давно, но разъяснения до местного Росреестра докатились только сейчас, а в ЕГРН остались данные от прежнего ВРИ  .

В ЕГРН жильцов стоит «дачное строительство», а в правилах землепользования и застройки уже нет такого вида разрешенного использования в этом месте. В итоге сейчас люди собирают коллективный иск в суд.

У нас огромная проблема в стране: данные из систем мало того, что собраны в разных ведомствах, так еще и синхронизируются между собой очень медленно, не без ошибок. Поэтому важно не ограничиваться выпиской ЕГРН, а проверять все доступные базы.

Перед покупкой участка рекомендую заказать расширенную выписку из ЕГРН, получить градостроительный план земельного участка — ГПЗУ, проверить текущий генплан и проект. Также важно посмотреть, чтобы в правилах землепользования и застройки в выбранной локации был нужный вам вид разрешенного использования, то есть можно было построить дом.

Еще надо проверить, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территорий, и подать уведомление о строительстве. Так удастся избежать примерно 90% проблем при строительстве жилого дома.

С 1 марта 2025 года только так и можно, но раньше было иначе. Однажды мы купили участок площадью 10 соток, который не стоял на кадастровом учете. Подумали, что быстро решим проблему, так как с границами все в порядке.

Оказалось, у одной соседки границы по ЕГРН от 2017 года расходились с фактическими, а наша земля не была отмежевана. Соседка, увидев движения техники на участке, изменила свои границы через исправление реестровой ошибки. Росреестр сделал это за счет купленной нами земли, которая для него выглядела как муниципальная, ведь границ еще не было.

В итоге нам удалось разместить в выделенной области площадь, указанную у нас в документах, но потеряв возможность в будущем прирезать две сотки земли, а также сделав более узкий заезд. Решили не судиться, так как это означало бы заморозку капитала на непонятное время. Не заработали часть денег, но и не потеряли. Вышли из объекта и забыли как страшный сон.

Однажды мы купили два смежных участка рядом. Градостроительный план земельного участка был на руках, и там было указано, что ограничений нет. Объединили эти земли, размежевали, получили новые планы и подали уведомление о строительстве.

Вскоре нас известили, что вдоль участка проходит охранная зона «Воентелекома» и строительство дома необходимо согласовать с военными. В градостроительном плане земельного участка этого ограничения не было, так как информация засекречена и не выдается собственникам.

К счастью, «Воентелеком» обследовал местность и сказал, что охранная зона все-таки не задевает участок и можно строиться.

Расскажу о случае, который произошел с моим знакомым. Он купил участок площадью 30 соток в Ленинградской области. Планировал построить там ферму, но через полгода после приобретения узнал, что почва заражена: на этом месте в 1980-х годах находился завод по переработке ламп. Пришлось снимать 50-сантиметровый слой грунта и завозить новый.

Вероятно, собственник и сам не знал, что земля с сюрпризом. Когда видите перед собой участок, невозможно догадаться, что на этом месте было раньше. Анализы могут показать интересные результаты.

В 2024 году мы отказались от участка на Калужском шоссе в Новой Москве после того, как соседка показала фото весеннего паводка: вода поднималась до крыльца ее дома. Продавец «забыл» упомянуть о сезонном подтоплении, а в градостроительном плане земельного участка об этом тоже не было сказано.

Перед покупкой стоит зайти минимум к трем соседям. Спросить о глубине скважины, вывозе мусора, содержании дорог, общественном транспорте, грунтах, подтоплениях, затоплениях, администрации и прочем. Не счесть случаев, когда мы отказывались от покупки именно после таких разговоров. Они — ваш главный источник информации.

Я еще люблю спрашивать о самой ужасной ситуации на участке. Предпочитаю понимать, что тут реально происходит, и самостоятельно отсекать риски, которые нести не готов.

Однажды нам с партнером приглянулся участок на торгах. Проверили его, оценили вложения и начали перебивать цены конкурентов. В итоге купили. Это был район Новой Москвы, а на дворе стояла весна 2024 года. Все супер — за исключением того, что участок оказался не тем, что мы осматривали.

Как так получилось? В Москве активно работают глушилки против GPS. Соответственно, по карте все совпадало. Но по факту купленный нами участок находился в 30 м от того, что мы осматривали. По нему протекал ручей, и он был весь в зарослях. В ГПЗУ была зона подтопления, но не затопления — юридически это разные понятия. У нас вся Новая Москва в подтоплении, так что этим уже никого не удивишь, но ручей стал неприятным сюрпризом.

Пришлось вырубать сорную растительность, завозить грунт, отводить воду в трубу и делать дренаж, потому что больше ничего сделать не получилось: вода затекала с территории соседа, а на частную собственность мы не проникаем. Было непросто, но мы справились. Сейчас в этой локации уже все земли проданы, а уведомления о строительстве получены, и даже построены три дома.

Последний участок я купил с торгов по банкротству в рамках федерального закона № 127. Банкротился застройщик поселка, статус земель значился как ДНП  . И огромное их количество было распродано именно через процедуру реализации имущества должника.

Я наивно полагал, что дороги, скорее всего, принадлежат тому же застройщику и будут также реализованы в рамках 127-ФЗ. Но оказалось, что это не так. Легально проверить собственника земельного участка нельзя: эти данные засекречены и не выдаются. Поэтому заранее предугадать, кому принадлежат дороги, было невозможно. Исключение составляют участки, которые принадлежат юридическим лицам, — тогда эта информация раскрывается.

Какие-то дороги принадлежат залоговым кредиторам застройщика в лице банка, который также обанкротился, — и теперь приходится иметь дело уже с Агентством по страхованию вкладов. Какие-то дороги продавали в срочном порядке «своим» людям, а сейчас сделки откатываются по судам — тоже придется иметь дело с арбитражным управляющим, но уже с другой стороны.

В общем, целая «Санта-Барбара». Но меня это касается только в том плане, что я не могу поделить свой участок и продать нарезку меньшей площадью. Для этого нужно согласие собственников дорог на доступ к земле, чтобы предоставить комплект документов в Росреестр. Это новые правила. Пока решаю вопрос.

В конце дам еще один совет: не ограничивайтесь покупкой участков исключительно для ИЖС  , есть и другие привлекательные категории. Также не ограничивайтесь в источниках выкупа земельных участков.

Кроме «Авито» и «Циана» есть муниципальные торги, залоговое имущество банков, непрофильные активы, арестованное имущество через 229-ФЗ, федеральная собственность, торги имуществом граждан, которые проходят процедуру банкротства. Можно выкупать собственность и через контрольные пакеты в компаниях, но это уже отдельная история.

Чтобы зарабатывать на покупке земельных участков долго и системно, это нужно полюбить. Маржинальность в таких инвестициях будет падать, как и в свое время во флиппинге, как раз таки из-за обильного потока инфокурсов. Но падать она будет в отдельных сегментах и определенных средних чеках.

Но есть и плюсы: часто такая работа проходит на свежем воздухе. Желаю сил и терпения, если решили всерьез заняться этим видом искусства!

Эти статьи помогут лучше ориентироваться в рынке:

1. Как бесплатно получить земельный участок.
2. Что происходит со строительством частных домов в 2025 году.
3. Насколько подорожали строй­материалы.