ДНП: что это такое и нужно ли ​реорга­низовывать в СНТ

За две недели до собрания членов ДНП должны о нем оповестить. Способов много: объявление на информационном стенде, в местном СМИ, сообщение в мессенджере, заметка на сайте ДНП, объявление по громкоговорящей связи или письма в почтовых ящиках. Исключение — ежегодное собрание, если его день, время, место и повестка заранее закреплены в уставе.

Собрание проводят очно, очно-заочно или заочно. Голосовать можно через интернет, если такой порядок закреплен в уставе. А вот изменить устав, выбрать председателя и правление, утвердить смету или размер взносов заочно нельзя.

Для легитимности собрания необходимо, чтобы присутствовало больше половины членов ДНП или их представителей. Ведущим выбирают любого, а еще нужен секретарь для ведения протокола. Подсчет голосов тоже доверяют специальному человеку. Результаты голосования оформляют протоколом, его подписывает председатель.

Решения общего собрания принимаются простым большинством голосов. Чтобы изменить устав, выбрать председателя и правление, утвердить смету и взносы, распоряжение общим имуществом и другие важные решения, нужно минимум 2/3 голосов участников собрания  .

Все, что утверждено на общем собрании и зафиксировано в протоколе, обязательно для исполнения даже для тех, кто голосовал против или воздержался. Оспорить решение можно в суде.

Председатель ДНП. Его избирают из членов ДНП тайным или открытым голосованием. За него должны проголосовать минимум 2/3 участников собрания. Срок полномочий устанавливают в уставе, он не может превышать пяти лет. Одного человека можно переизбирать неограниченное число раз. Если выбрать нового председателя не удалось, например, не было кворума, то продолжаются полномочия прежнего  .

Председатель действует на основании устава, представляет ДНП как юридическое лицо в различных организациях: ходит в энергосбыт, налоговую, расписывается от имени ДНП.

Председатель также заключает трудовые договоры с бухгалтером, электриком и другими наемными работниками ДНП. Как правило, он и сам получает зарплату, размер которой установлен общим собранием. Но может работать бесплатно, если он на это согласен.

Раз в год председатель ДНП отчитывается на общем собрании о проделанной работе, текущем состоянии дел и выполнении бюджета.

Правление. Избирают для ведения текущих дел в ДНП также на общем собрании. Число членов правления должно быть не менее трех человек и максимум 5% от общего количества членов ДНП. Если в партнерстве меньше 60 членов, в правление входят три человека  .

Каждому члену правления обычно поручают отдельный блок вопросов. К примеру, один занимается организацией благоустройства общественных мест ДНП, другой решает проблемы с муниципалитетом и лесхозом, третий контролирует обеспечение водой и пожарную безопасность.

Руководит работой правления его председатель, он же — председатель ДНП. Для решения сложных вопросов проводят заседание правления и голосование.

Ревизионная комиссия. Контролирует финансы ДНП. На общем собрании выбирают минимум трех человек, чтобы они могли принять решение голосованием, если мнения разделятся. Вместо комиссии общее собрание может выбрать одного ревизора.

Ревизию должны проводить не реже раза в год, но общее собрание может установить другой срок. Комиссия или ревизор запрашивают документы у правления и бухгалтера, проверяют их и отчитываются о результатах на общем собрании. А собрание решает, признать работу правления и председателя удовлетворительной или нет  .

Ревизионная комиссия может выдать рекомендации, как лучше вести дела, предложить способы экономии. Общее собрание вправе принять эти предложения или отклонить.

От СНТ. Сейчас старое ДНП и СНТ работают по одним правилам. Участки для дачного хозяйства или дачного строительства считают садовыми, а к самому партнерству применяют нормы о СНТ. Различия могут быть в названии, уставе и старых документах на общее имущество  .

И в ДНП, и в СНТ собственник может построить жилой или садовый дом, разбить сад и огород либо оставить участок для отдыха  . Главное, соблюдать нормы, например не строить слишком близко к соседям, чтобы в случае пожара не увеличить ущерб.

От ИЖС. На садовом участке в ДНП можно построить садовый дом для сезонного проживания или жилой, в котором разрешено жить круглый год и зарегистрироваться. По основным параметрам он такой же, как дом на участке ИЖС: отдельностоящий, не выше 20 м и высотой максимум в три надземных этажа  .

Участок ИЖС может находиться в обычном населенном пункте или коттеджном поселке. Дороги и сети там могут принадлежать муниципалитету, застройщику, управляющей организации или собственникам участков. В ДНП дороги, сети и другое общее имущество содержат за счет взносов членов, а также платы дачников, которые не вступили в партнерство  .

ИЖС — это жилой район на землях населенных пунктов, часть муниципального образования, поэтому муниципалитет там также обязан обеспечить доступ к образованию и медицине. В ДНП такого нет.

От ЛПХ. Дача в ДНП это отдых, а в ЛПХ — одна работа. Личное подсобное хозяйство создают для выращивания домашних животных и сельскохозяйственных культур, разведения пчел. Зачастую собственник ЛПХ приобретает для этого немаленький участок. Если он приусадебный, в границах населенного пункта, на нем можно вести хозяйство и построить жилой дом. Если полевой, за границами населенного пункта — только выращивать сельхозпродукцию, например овощи, зерно, кормовые травы, а строить дом, сарай, курятник и другие сооружения нельзя  .

Так же, как в ИЖС, собственники ЛПХ живут каждый отдельным хозяйством, а не объединением, как в ДНП.

Владелец ЛПХ содержит свое хозяйство для продажи излишков сельхозпродукции. Урожай с садового участка в ДНП тоже можно продать. По решению общего собрания на общей земле разрешено оборудовать для этого площадку или нестационарную торговую точку  .

В ДНП также можно держать сельскохозяйственную птицу и кроликов, если это допускают местные правила землепользования и застройки и соблюдены ветеринарные и санитарные требования  .

На участке в дачном некоммерческом партнерстве можно строить то же, что и в СНТ, например:

• жилые и садовые дома;
• бани;
• сараи;
• навесы;
• подсобные постройки;
• гаражи;
• теплицы.

Ко всем дачным участкам и постройкам на них применяются требования, аналогичные требованиям к СНТ. Дом в ДНП не может быть выше 20 метров и должен иметь не больше трех этажей  .

После строительства жилой или садовый дом нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. При расчете налога налоговую базу уменьшают на кадастровую стоимость 50 м² общей площади дома  .

До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом можно оформить в упрощенном порядке. Для этого нужен технический план и правоустанавливающий документ на землю — если право на участок не зарегистрировано в ЕГРН  .

Ипотеку на строительство дома в ДНП можно получить, если участок и будущий дом отвечают условиям банка.

Разделить жилой или садовый дом, хозяйственную постройку либо гараж на отдельные объекты недвижимости нельзя  .

Предельные отступы от границ участка устанавливают местные правила землепользования и застройки. Дополнительные ориентиры есть в СП 53.13330.2019, который применяют добровольно  .

В СП указаны такие расстояния между объектами:

• от садового или жилого дома до душа, отдельно стоящей бани, сауны, надворной уборной — 8 м;
• от колодца до надворной уборной и компостного устройства — 8 м.

СП также предусматривает такие расстояния до границ соседнего участка:

1. От садового или жилого дома — 3 м.
2. От отдельно стоящей хозпостройки или части дома с помещениями для содержания птицы и кроликов — 4 м.
3. От других хозяйственных построек — 1 м.
4. От стволов высокорослых деревьев — 3 м.
5. От среднерослых деревьев — 2 м.
6. От низкорослых деревьев и кустарников — 1 м.

Если хозяйственные постройки примыкают к дому, то расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта.

ДНП — устаревшее понятие, но такие партнерства продолжают существовать. Участки и дома в них можно покупать и продавать. Росреестр регистрирует такие сделки.

Действуют обычные правила выбора земли и дома: документы продавца должны быть в порядке, место и цена должны нравиться.

Перед сделкой попросите продавца получить свежую выписку из ЕГРН и сверьте данные о владельце с паспортом. В выписке проверьте обременения, категорию земли, вид разрешенного использования — ВРИ, границы участка и сведения обо всех постройках. Если границы участка не внесены в ЕГРН, Росреестр приостановит регистрацию сделки  .

Если участок входит в территорию ДНП, изменить его вид разрешенного использования на ИЖС отдельно от остальных участков нельзя. Поэтому ВРИ нужно проверить до покупки  .

Обратите внимание, как спланирован сам участок: есть ли уклон или местность ровная, а может, там ступенчатый ландшафт с приличным перепадом высот — его можно удачно обыграть. Еще важно, большая ли площадь — как будете обрабатывать землю, косить траву.

Выясните, кому принадлежат дороги и коммуникации, как организован доступ к участку и сколько собственники платят ДНП. Попросите продавца показать устав, последнюю смету, решения о взносах и справку об отсутствии задолженности. Даже без вступления в ДНП собственник обязан оплачивать содержание общего имущества и работу партнерства  .

Для круглогодичного проживания важно учесть:

• какая мощность подключенного электричества и хватает ли ее;
• есть ли водопровод;
• что с канализацией;
• можно ли подключить газ, хотя бы в перспективе;
• чистят ли дороги зимой;
• как дела с вывозом мусора;
• есть ли продуктовые магазины поблизости.

Большой плюс — если неподалеку полноценный жилой район с больницей, детским садом, школой и почтой.

Плюсы:

• бывает, цены на участки в ДНП ниже, чем в ИЖС, а иногда и ниже, чем в СНТ;
• ДНП удалены от города с его шумом, суетой и пылью; ощущается близость к природе;
• на старом участке, скорее всего, будет удобренная хорошая почва, разработанный сад, плодоносящие посадки, обжитой дом, возможно — баня, мангальная зона и прочие прелести; на новом участке можно все создать самому.

Минусы:

• если давно созданное ДНП все еще не переведено в СНТ, то могут быть проблемы в организации управления;
• на землях сельхозназначения не стоит рассчитывать, что однажды появится детсад, школа, поликлиника или что муниципалитет починит за счет бюджета дорогу.

Для выхода нужно подать заявление в правление ДНП, и даже не обязательно указывать причину. Членство прекращается в день подачи заявления, решение председателя или общего собрания не нужно.

После выхода дачник продолжит пользоваться дорогами, сетями и другим общим имуществом на тех же условиях, что и члены ДНП. Отдельный договор для этого не заключают. Каждый год придется вносить плату — членские и целевые взносы, рассчитанные для члена партнерства. Задолженность ДНП может взыскать через суд  .

В общем, после выхода из членства ДНП для владельца участка почти ничего не изменится — исчезнет только право избирать и быть избранным в органы управления. Но он сможет присутствовать на общих собраниях и голосовать по вопросам об общем имуществе, взносах и плате за его содержание, знакомиться с документами партнерства и оспаривать решения, которые затрагивают его права  .

1. Новые ДНП больше не создают, но старые продолжают работать по правилам СНТ. Участки и дома в них можно покупать и продавать.
2. В ДНП можно построить жилой или садовый дом, выращивать растения, а при соблюдении местных, ветеринарных и санитарных правил — держать птицу и кроликов для своих нужд. Выращенную продукцию можно продавать.
3. Перед покупкой проверяйте границы участка, вид разрешенного использования, регистрацию построек, права на дороги и коммуникации, размер платежей и задолженность продавца. Перевести отдельный участок в ИЖС нельзя, а выход из ДНП не освобождает от расходов на общее имущество.