У кого надежнее покупать квар­тиры в 2026 году: разби­раемся, какие пока­затели смотреть у застройщиков

В 2026 году уже недостаточно просто верить бренду девелопера. Чтобы не прогадать с покупкой, придется вникать в нюансы проектного финансирования.

Расскажем, какие показатели анализировать, чтобы оценить риски и получить жилье вовремя.

Эксперты обращают внимание на:

• распроданность — долю проданных квартир от всего объема, который строится;
• стройготовность — степень близости к сдаче в эксплуатацию;
• отношение распроданности к стройготовности — успевает ли застройщик продавать то, что строит, — идеальным считается соотношение 70—80%;
• покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу.

Первые три показателя по стране, регионам и отдельным застройщикам публикует «Дом-рф». За последним можно следить по статистике ЦБ по регионам.

Почему показатели должны быть в балансе. Тогда у застройщика минимальная процентная ставка по проектному финансированию — кредиту от банка. Если же застройщик осваивает кредит быстрее, чем продает будущие квартиры, у него растет процент: например, могло быть 7%, а станет 14%.

Представьте: себестоимость строительства объекта — миллиарды рублей. Это долгий кредит, который висит на балансе все время, пока дом не сдан и эскроу-счета не раскрыты в счет погашения долга. Все это время застройщик ежегодно платит проценты. И если из-за расхождения между эскроу-счетами и взятыми кредитами ставка растет даже на один процентный пункт по всей сумме финансирования — это огромная цифра.

Стройка и продажи должны быть сбалансированы. Важно, чтобы размер задолженности перед банком примерно соответствовал объему денег на эскроу-счетах, которые туда положили дольщики.

По данным «Дома-рф», 21% задолженности по проектному финансированию — кредиты по ставке выше 16%. Сохранение такой ставки на протяжении нескольких лет реализации проекта — сильный удар по его рентабельности, а то и убыток. Именно поэтому так важно смотреть на соотношение распроданности и готовности.

В критических ситуациях застройщики часто ведут агрессивные рекламные кампании. Им нужно продать больше и быстрее, чтобы оставаться на льготной ставке и не уменьшать рентабельность проекта.

По данным Forbes, примерно у трети застройщиков проценты по кредитам превышают 29% выручки, в итоге платежи по кредитам съедают прибыль.

Как низкая распроданность приводит к затягиванию сроков сдачи. Если у застройщика на финальной стадии строительства большие остатки нераспроданных квартир, например 20—30%, ему может быть невыгодно ускоренно сдавать объект и закрывать эскроу-счета.

В этом случае кредитная задолженность сильно выше, чем сумма на эскроу. После их раскрытия и погашения проектного финансирования на остаток долга банк начнет начислять рыночную ставку. Кредитная нагрузка сильно возрастет.

Что будет, если продавать квартиры быстро. Форсировать продажи застройщикам тоже не выгодно, особенно на ранних этапах проекта. Ведь они фиксируют стоимость продажи, а себестоимость в процессе строительства продолжает расти: компании теряют в рентабельности и могут уйти в минус.

Кажется, здорово, когда застройщик все распродал задолго до завершения строительства. Но он привлек избыточный объем денег и вряд ли хорошо заработает, так как все равно продолжает платить минимальный процент по проектному финансированию — даже несмотря на то, что кредит полностью перекрыт средствами на эскроу-счетах.

Всем приходится несладко в тяжелых экономических условиях, но все чувствуют себя по-разному. Рассмотрим несколько примеров.

У компании «Югстройинвест» отношение распроданности к стройготовности — 316%. При стройготовности всего 6% объем проданных площадей в разы выше темпов строительства.

Если подходить к этой статистике формально, картина выглядит так: компания выбрала агрессивную стратегию продаж, реализуя проекты на ранних стадиях. На дистанции это увеличивает риски — например, если резко вырастут цены на стройматериалы.

Но за статистикой может стоять и другая реальность. Возможно, у компании специфический региональный портфель, особая бизнес-модель или проекты с длительным циклом согласований. Это лишь сигнал для более пристального изучения компании, если вы собираетесь покупать там жилье.

У компании «Точно» все наоборот — отношение 36%, что ниже средних показателей по рынку. При стройготовности 39% распроданность — всего 14%. Это перекос в сторону предложения: много строящихся площадей не продано при среднем уровне готовности.

Цифры говорят, что компания должна нести дополнительную финансовую нагрузку из-за недопокрытия проектного финансирования деньгами дольщиков. Но мы не знаем точных условий кредитования компании, ее стратегии и какую долю своих средств она использует при строительстве. Для покупателя же это повод задуматься: почему проекты не находят своих клиентов?

Компания «Брусника», если судить по показателям, демонстрирует сбалансированную модель: отношение — 104%, распроданность — 47%, стройготовность — 45%. Статистически это выглядит как хороший баланс спроса и предложения с уклоном в сторону дефицита.

Это может говорить о высоком уровне доверия покупателей, а также о том, что с покрытием проектного финансирования проблем нет.

Цифры компании «А101» говорят о распроданности 82% и стройготовности 75% при соотношении 109%. Формально все выглядит впечатляюще: и продано много, и объекты близки к завершению. Можно предположить, что компания управляет крупным портфелем проектов и эффективно продает за счет удачного позиционирования.

Еще это может говорить о том, что компания в большей степени сфокусирована на завершении текущих проектов и довольно осторожна со стартами новых.

Этот показатель нужно рассматривать в связке со стройготовностью. Например, на одном объекте распроданность 30% при стройготовности 10%, а в другом — при стройготовности 80%.

В первом случае ситуация здоровая: стройка только началась, спрос высокий и к моменту сдачи, скорее всего, все квартиры раскупят. В такой ситуации застройщик, вероятно, будет чуть тормозить продажи, подняв цену.

Во втором случае все плохо: дом почти готов, а куча квартир не продана. Если динамика распроданности слабая, застройщик ускоренными темпами выбирает кредитные деньги. То есть степень готовности объекта сильно выше, чем объем денег, который он привлек на эскроу-счета.

Это создаст высокую кредитную нагрузку, и сохранение такой ситуации надолго повлечет крах финансово-экономической модели. Просто в силу того, что застройщик большую часть денег потратит на проценты. Ему нужно догонять — увеличивать продажи и привлекать средства. Но на вялом рынке без дешевой ипотеки это сложно.

В 2025 году девелоперы уста­но­вили исторический рекорд по выручке — продажи новостроек достигли 5,57 трлн рублей. Рост к 2024 году — почти 12,7%, в основном за счет ударного второго полугодия. Предыдущий рекорд по выручке был в 2023 году — 5,25 трлн рублей.

Это рекорд в номинальных цифрах, он вызван не ростом продаж, а тем, что квартиры подорожали. В целом инфляция за 2023 и 2024 год совокупно обесценила деньги на 15,65%, и если брать в реальном выражении — рекордных выручек нет. Кроме того, сильные показатели по продажам в конце 2025 года связаны с искусственным ажиотажем из-за ужесточения условий по семейной ипотеке. В этот раз покупательская активность превысила даже спрос июня 2024 года — периода незадолго до отмены базовой льготной ипотеки.

Важно учитывать, что высокие темпы продаж застройщиков обеспечивает ипотека, а львиная доля сделок — это льготные ипотеки. В 2025 году на сделки с ипотеками пришлось 72% всех ДДУ  . Остальное — это покупка за наличные и в рассрочку. 82% всех ипотечных сделок осуществлялись с господдержкой  .

Если бы первичный рынок жил на более рыночных условиях, как вторичный рынок, показатели застройщиков были бы совсем другими. Это еще один показатель структурного перекоса на рынке и зависимости от льготной ипотеки.

По регионам и застройщикам картина разная. Застройщики Москвы и Подмосковья в 2025 году выручили 2,3 трлн рублей, что на 7% выше показателя предыдущего года. В Петербурге доходы застройщиков рухнули на 15,6% — до 391,8 млрд. А вот Ленинградская область, наоборот, показала рост на 19,3% — до 135,8 млрд  .

Если смотреть по застройщикам, у «Самолета», например, выручка снизилась на 23,6%, у А101 — на 28%, у Level Group — почти на 35%.

В 2025 году были банкротства региональных застройщиков, например «Донстроя» в Ростове-на-Дону. Но громких случаев, таких как с Urban Group, в последние годы не было.

Более того, в первой половине года банкротств стало вдвое меньше — на 53% к аналогичному периоду 2024 года. Хотя в середине 2025 года Марат Хуснуллин заявил, что каждый пятый застройщик — в группе риска по банкротству. А без поддержки ипотечного рынка доля девелоперов с риском банкротства может превысить 30%.

В то же время в Минстрое не ожидают громких дефолтов застройщиков, разве что на уровне отдельных проектов. И утверждают, что строительная отрасль сейчас более стабильна, чем в кризисы 2007—2008 и 2014—2020 годов.

Сейчас для застройщиков сложился идеальный шторм: кредитование дорогое, продажи замедлились, а себестоимость растет, что съедает маржу. Поэтому застройщики скорее сфокусированы на оптимизации финансовых потоков и доходности объектов. В том числе они задействуют средства, заработанные на ранее реализованных проектах, — ту самую финансовую подушку, о которой говорила Эльвира Набиуллина.

Ситуация будет развиваться в зависимости от траектории ключевой ставки: чем она ниже, тем легче. Небольшие региональные застройщики более уязвимы, чем крупные девелоперы.

Раньше в этой ситуации дольщики оказывались без квартир и теряли деньги, а достраивать дом помогало государство. Это шло тяжело, крайне болезненно, а квартиры сдавали долго и плохие.

Схема с эскроу предполагает, что, если наступит банкротство застройщика, деньги находятся в банке и их легко вернуть. Либо банк должен сам взять проект под контроль и достроить.

Выглядит красиво, но с момента внедрения в 2019 году механизм масштабной проверки на прочность еще не проходил. И тут есть проблемы:

1. Дольщикам с эскроу вернут обесцененные инфляцией деньги, на которые уже не купить сопоставимое по параметрам жилье.
2. Если даже профессиональный застройщик не справился с проектом, банк вряд ли сможет это сделать и дотащить дом до сдачи.

Скажем прямо: ничего хорошего от банкротства любой компании-застройщика для рынка не будет. Банки понесут огромные убытки. Это поставит под угрозу финансовый сектор — кровеносную систему экономики. Тогда государству, скорее всего, придется вмешаться в ситуацию. Так было в США во время ипотечного кризиса 2008 года: тогда правительство запустило программу помощи на 700 млрд долларов, чтобы не допустить коллапса системы. То есть риски в критический момент лягут на всех налогоплательщиков.

Первым делом оцените показатели конкретного застройщика по информации на «Дом-рф». Далее действуйте так.

Посмотрите на положение дел в регионе. Показатели по Краснодару и Ленобласти, например, выглядят хуже, чем в среднем по стране. Соотношение распроданности к стройготовности там низкое: в Краснодарском крае — 53%, в Ленобласти — 65%, тогда как в среднем по России — 73%. Покрытие по проектному финансированию — 42 и 49%, тогда как по стране — 72%.

В Санкт-Петербурге согласования идут долго, риски высокие. А еще власти сильно нагружают застройщиков социальными обязательствами: строить или ремонтировать школы, сады и другие социальные объекты. Все это влияет на себестоимость и экономику проектов.

Высокие административные барьеры и риски подтолкнули застройщиков покупать землю в Ленинградской области — ближайшей агломерации. Эта тенденция продолжалась последние три-четыре года. Девелоперы сильно нарастили объем земельного банка в Ленобласти, понимая, что это тот же регион, при этом цена земли ниже, а согласования проще.

Все это привело к тому, что резко выросли конкуренция и предложение. Ленобласть уже занимает значимую долю питерского рынка. А темпы поглощения, то есть готовность людей покупать в Ленобласти, выросли не так сильно.

Как итог: строить надо, так как проекты запущены и открыто проектное финансирование. Затягивать не хочется из-за отмены моратория — с 2026 года дольщики могут взыскать неустойку за просрочки. Застройщики строят и выбирают деньги, а продажи отстают.

Проверьте концентрацию проектов застройщика в отдельной локации. То есть насколько сбалансирован портфель: продает ли он объекты в разных районах.

Если у застройщика высокая концентрация предложений в одном месте, это может затруднить продажи. Ведь тяжело продавать в одном месте стабильно.

В этом плане гораздо устойчивее выглядят девелоперы с большими портфелями объектов в разных районах.

Проверьте информацию по конкретным ЖК. Застройщики часто создают под каждый проект отдельное юридическое лицо. Формально компании автономны, но на практике они связаны через головную структуру. Тем не менее выбирать объекты лучше по их собственным показателям — смотрите на баланс распроданности и строительной готовности конкретного дома.

Безопаснее брать дома с высокой степенью готовности. Чем ближе сдача, тем меньше рисков, что что-то пойдет не так. При этом действуйте с оглядкой на уровень распроданности. Сегодня высокая степень готовности объекта, если она достигнута без должного привлечения денег дольщиков, — свидетельство высокой кредитной нагрузки застройщика.

В открытом доступе показателей по отдельным корпусам и домам может не быть. Главный источник — проектная декларация. Ее публикуют на портале ЕИСЖС в карточке конкретного дома, а также на сайтах самих застройщиков — обычно в разделе «Документы» на странице жилого комплекса. Этот документ обновляют ежемесячно, и он дает актуальную информацию по объекту. При этом сохраняется архив изменений: можно посмотреть историю, как менялись показатели месяц за месяцем.

На что обратить внимание в проектной декларации:

1. Информацию о количестве заключенных ДДУ. Это не всегда разбивка по корпусам, но общая картина понятна: если дом почти сдан, а квартир продано мало, — это повод задуматься.
2. Сроки окончания очередей или этапов, по которым строится ЖК. Если застройщик сдвигал эти сроки, это будет видно в истории изменений проектной декларации.
3. На какие деньги строится дом. Это могут быть собственные средства, проектное финансирование или обычные кредиты. Обратите внимание на последние страницы: там часто скрываются цифры о задолженности застройщика перед банками. Если долг велик, а продажи идут вяло, все может закончиться плохо.
4. Информацию о задекларированных к постройке социальных объектах, парковках и подобном. Если в рекламе говорят, что рядом с домом будет бассейн, а в документе этого нет, — скорее всего, его и не построят.

Стройготовность можно оценить по фото с дрона или онлайн-камерам на стройплощадке. Способ не самый надежный, но хотя бы позволяет выявить этап: котлован, возведена коробка, отделан фасад, вставлены окна.

Посмотрите на баланс проектов по степени готовности. Идеальная картина, когда у застройщика есть проекты и в высокой, и в средней степени готовности, и на старте. Если же, например, огромное количество проектов только на старте, застройщик, возможно, будет предлагать хорошую цену. Но это будет премия за риск, потому что чем выше срок ожидания стройки, тем страшнее.

Несбалансированность портфеля пусть и не глобально, но говорит о дополнительных рисках. Так, если много проектов на ранней стадии и всплывут сложности при реализации одного или нескольких из них, это скажется и на всех остальных. Если же у застройщика есть пул готовых или почти сданных квартир, он может продолжать их продавать.

Загляните в финансовую отчетность компании. Крупные строительные компании публичны. Акциями «Самолета», ЛСР, ПИК и «Глоракса» торгуют на Московской бирже, их финансовые показатели раскрывают ежеквартально.

Так можно оценить ключевые мультипликаторы бизнеса — динамику продаж, выручки и прибыли — и увидеть структуру долга. А по котировкам бумаг косвенно судить об ожиданиях инвесторов: если акции сильно падают, часто это вызвано корпоративными новостями и ухудшением прогнозов. Так, в начале февраля «Самолет» запросил помощь у правительства, в результате акции за день потеряли 8%.

Другие компании выходят на рынок долга, привлекая деньги инвесторов через облигации. Поэтому они находятся под пристальным вниманием рейтинговых агентств, которые анализируют финансовое здоровье компании. Например, в конце 2025 года застройщику А101 повысили кредитный рейтинг, что подтверждает его стабильное финансовое состояние. С другой стороны, если компания допускает дефолт по облигациям, дело плохо. Это значит, что она не справляется с обслуживанием взятых долгов.

В ноябре 2025 года «Брусника» допустила технический дефолт по облигациям — это была временная задержка выплат из-за недостатка ликвидности. Позже АКРА  ​подтвердило сильные оценки бизнеса и то, что поводов для паники нет.

1. Показатели распроданности и стройготовности по регионам могут показать дисбалансы в некоторых локациях. Например, цифры по Краснодарскому краю и Ленобласти слабее, чем в среднем по стране: там продажи не успевают за темпами строительства.
2. Отдельного застройщика стоит проверить по финансовым показателям, стройготовности и распроданности его объектов. А также по тому, насколько широко диверсифицирован его портфель по географии и по степени готовности.
3. Покрытие эскроу — важный индикатор реальной устойчивости: если на счетах накоплено менее 50—70% суммы кредита, возрастает давление на финмодель и возможны кассовые разрывы.
4. Оптимальным соотношением распроданности к стройготовности считают 70—80%. Если показатель ниже, у застройщика есть проблемы с продажами и он рискует получить более высокую ставку по проектному финансированию. Если сильно выше и превышает 100%, это говорит о высоких темпах продажи. Но в этом случае застройщик рискует просесть в рентабельности из-за растущей себестоимости стройки.
5. Застройщикам может быть выгодно затягивать сроки сдачи проекта, если в доме много нераспроданных квартир. Ведь покрытие кредитной линии деньгами на эскроу в этом случае низкое. Если раскрыть все счета эскроу, застройщик останется с долгом, но уже по рыночной ставке. Впрочем, отмена моратория должна стимулировать застройщиков не срывать сроки.