Как переезды людей внутри России влияют на цены на жилье

В России рекордные темпы стройки, но это не спасает регионы от запустения, а лишь усиливает концентрацию людей в нескольких мегаполисах.

Отток населения идет в Москву, Петербург и на юг России — это заметно невооруженным глазом, но на эти же территории приходится максимальный объем ввода жилья и сделок с недвижимостью.

В остальной части страны ввод жилья тоже растет, и вроде бы это должно говорить о развитии, но все сложнее. Разберемся, что к чему.

Население России уменьшается. Лишь в 19 регионах есть потребность в строительстве, чтобы обеспечить квартирами и домами новых жителей, выяснили аналитики «Домклика». В остальных субъектах РФ новостройки нужны только для улучшения условий людей, которые нуждаются, например, в расширении площади. Но у других категорий спрос не возникает или сокращается.

Одновременно стареют дома. Доля жилья позже 2019 года постройки в среднем по России составляет 14%. Больше молодых новостроек в Калининградской, Ленинградской областях и Чечне — 32, 29 и 26%. А хуже всего дела в Магадане, где совсем новых многоквартирных домов лишь 1%. В аутсайдерах также Чукотка и Мурманская область: у них по 3%.

Дефицит нового комфортного жилья — один из факторов, из-за которых люди решаются на переезд, узнал ВЦИОМ. На примере Ржева, где рынок первички фактически отсутствует, аналитики показали, как из города уезжает молодежь.

Здесь играет роль комплекс факторов. Если инфраструктура в упадке, к врачу не записаться и негде получить нормальное образование, жители уезжают просто от давящей атмосферы и ощущения безысходности — даже если на другой работе в другом городе не предлагают повысить зарплату.

В большинстве регионов страны численность жителей в лучшем случае не меняется, а чаще — падает. Если смотреть на динамику численности населения отдельных регионов за последние пять лет — 01.01.2025 против 01.01.2020, — можно сделать вывод, что население растет на Кавказе, «богатых северах», а также в московской и ленинградской агломерациях  . И получается, что только в 19 регионах есть необходимость в стройке, чтобы обеспечить жильем растущее население.

Больше всего страдают малые, а еще моногорода — такие, где есть так называемые градообразующие предприятия. Жители таких городов обычно легко готовы покинуть их, особенно если это города принудительного формирования. Так называют города, созданные под производственную или военную необходимость в советское время, а в общем смысле — места без коренного населения, где все приезжие.

Порог городов проходит примерно на уровне 250 000 жителей  . Меньшая численность порождает проблемы, и такие города быстрее уходят в минус по оттоку населения или балансируют на нуле, тогда как более крупные центры прирастают.

Чтобы покупка недвижимости в таком городе воспринималась как инвестиция в будущее, нужно не просто настроить новых квартир, а сформировать обновленную идентичность, благодаря которой жители ощущали бы ответственность за место, где они владеют недвижимостью. Речь идет о смене ментальности от временщика к собственнику, пишут эксперты ВЦИОМа.

Рынки Москвы и Петербурга подпитываются региональным спросом, так как жилье в столицах более ликвидно: его проще перепродать или сдать, а еще оно скорее вырастет, а не потеряет в цене.

В 2025 году 35,6% ипотечных кредитов в московском макрорегионе взяли жители других регионов. Приводит эти данные «Домклик», не уточняя, какие именно ипотеки анализировались. Но даже если предположить, что для анализа взяты только кредиты Сбера, и учесть, что под московским макрорегионом понимается объединение Москвы и 12 прилегающих областей  , будет видна тенденция перемещения к столице страны.

При этом сами жители Москвы стали покупать жилье в курортных городах — прежде всего в Краснодарском крае. По всей видимости, это вторые квартиры.

Перед нами две разные тенденции:

1. Люди из глубинки покупают жилье поближе к Москве, Петербургу или в самих этих городах. По цифрам невозможно понять, это инвестиционная недвижимость или переезд.
2. Состоятельные москвичи, пресытившись квартирами в столице, обратили внимание на южные города, где можно получить доход от аренды, а также использовать жилье в качестве дачи.

Рынок недвижимости становится все более мозаичным: столицы сохраняют ликвидность, а в регионах баланс между спросом и предложением стал хрупким, отмечает в своем отчете консалтинговая компания «Яков и партнеры». Каждый регион живет своей жизнью, и девелоперам приходится искать и разные подходы к экономике проектов.

По мнению демографа Михаила Балабана, во внутренней миграции в России есть два больших процесса. Первый — макрорегиональные потоки, когда, например, уезжают с Крайнего Севера. И второй — миграция из периферии в центры, когда люди уезжают из сел в районные центры, а из районных центров — в областные. На верхнем уровне остаются Москва и Петербург. Демограф объясняет это возрастающими потребностями, которые человек закрывает по мере переезда.

Специалисты ЦБ посчитали, что увеличение притока миграции на 1% приводит к росту цены на недвижимость на 0,2443%.

Для обычного человека данные о том, что люди активно едут в конкретный город, — это четкий сигнал, что жилье там будет дорожать и станет ликвидным активом.

Миграционный прирост оказывает влияние на динамику цен на недвижимость с запаздыванием в 10 месяцев. Но если в регионе начали расти зарплаты, рынок отреагирует в два раза быстрее — за пять-шесть месяцев. Это время — окно возможностей для покупателей и продавцов.

В исследовании ЦБ нет данных, как это работает в обратную сторону, — насколько уменьшается цена жилья, если люди покидают территорию.

Стройкомплекс России выполнил все задачи, поставленные в 2025 году, доложил президенту в начале 2026 года вице-премьер Марат Хуснуллин. Объемы ввода жилой и нежилой недвижимости сопоставимы с 2024 годом: ввод жилья составил 107 млн квадратных метров.

Национальная цель России — 38 м² жилья на человека к 2036 году  , это как в Европе или Бразилии в 2026 году. Пока в РФ на человека приходится 29,4 м². Объемы стройки не уменьшаются, но это не влечет соразмерного улучшения обеспеченности квадратными метрами.

Квартир в России уже больше, чем семей: эксперты говорят о соотношении 1,11 к 1. Но одна семья не может жить в двух или трех квартирах. Эта избыточная недвижимость, скорее всего, — однушки и студии, которые сдаются в аренду и участвуют в перепродажах.

Средние цифры по стране вводят в заблуждение, так как ситуация в субъектах РФ различается вплоть до противоположной. В 23% регионов уже сегодня достигнуты цели нацпроекта 2030 года.

Например, в Псковской, Воронежской, Тамбовской, Липецкой и Тверской областях план нацпроекта по квадратным метрам выполнен, губернаторы могут не гнаться за вводом жилья.

В то же время в Ингушетии или Тыве обеспеченность жильем на человека составляет 16 м² — почти вдвое ниже даже текущего среднего показателя по стране. При этом Тыва входит в тройку регионов — лидеров по рождаемости.

Если копнуть еще глубже, окажется, что:

1. В регионах — лидерах по выполнению нацпроекта обеспеченность квадратными метрами не достигнута за счет новостроек, а исторически сложилась за счет старого жилья. Метров давно достаточно, но эти метры — глубокая вторичка. Людям вроде бы есть где жить, но квартиры нельзя назвать современными и удобными. В ряде городов жилье вообще перестало быть капиталом. Например, его нельзя продать, чтобы переехать, потому что придется много доплачивать, если вообще найдется покупатель.
2. В структуру ввода жилья включены ИЖС — частные дома, которые люди строят сами, и регистрации дачных домиков, в том числе по амнистии. Доля этого жилья во вводе 2025 года составляет 58,7%, или 63,5 млн квадратных метров  . В 2024 году картина аналогичная  . В некоторых регионах доля вводимого жилья достигает 80%. За счет этого продолжают выполняться цели нацпроекта по квадратным метрам, но реальное многоквартирное строительство не так уж велико.

Зампред правления Сбербанка Тарас Скворцов на Domclick Digital Forum в 2025 году, учитывая некоторые из этих факторов, предложил делить регионы на пять групп.

Высокая потребность в строительстве. Это объясняется низкой обеспеченностью жильем на человека, хотя там есть прирост населения, включая трудовую миграцию, или развивается туризм. Например, Москва, Тюменская область, ХМАО, ЯНАО, Крым, Калининградская область и другие.

Стройка нужна, но не ударными темпами. Это субъекты со средней обеспеченностью жильем. В них нет оттока жителей, недвижимость часто покупают иногородние. Это Санкт-Петербург и Ленинградская область, Московская область или Краснодарский край. Здесь надо строить, но не ударными темпами.

Необходимо точечное строительство. Это регионы с минимальным оттоком населения и средней или низкой обеспеченностью жильем. Например, Нижегородская область и Камчатский край. Кроме стройки в них необходима реновация старого жилья.

Фокус на реновации и арендном жилье. Это зоны, в которых большая доля старого жилья, люди уезжают, но крупные предприятия нуждаются в привлечении работников. Например, Амурская, Архангельская и Иркутская области. Здесь не планируется дополнительного спроса и нужно улучшать существующее жилье.

Стройка многоквартирников не нужна, но логично развивать ИЖС. Это места, где высокая доля сельского населения. Это Северный Кавказ, Алтай, Тыва и Бурятия.

По сути, эксперт предложил изменить строительную отрасль и дифференцировать подход государства в зависимости от территории. Этот подход не учитывает региональные особенности и нацелен в основном на количество вводимых квадратных метров.

В 2025 году ученые из Института экономики УрО РАН и УрФУ разделили регионы по более простому принципу: на сырьевые, где добывают нефть или газ, и несырьевые. С помощью математических моделей проанализировали данные по 83 субъектам с 2005 по 2021 год и пришли к следующим выводам.

В сырьевых регионах (ЯНАО, ХМАО) объемы стройки зависят не от того, сколько людей приехало, а от корпоративных и госпрограмм для сотрудников добывающих отраслей. Но люди часто приезжают вахтой и не покупают жилье, даже если в регионе есть льготы по ипотеке.

Исследование показывает, что приток людей в такие регионы не создает устойчивого спроса на новое жилье. Люди там зарабатывают, но вкладывают деньги в квартиры «на большой земле». Местный рынок может годами стагнировать, хотя в обороте немалые средства.

В несырьевых регионах, например Московской области, Татарстане и Краснодарском крае, миграция — мощнейший двигатель стройки. Приезд людей конвертируется в новые микрорайоны. Здесь не просто много денег, здесь приезжие живут постоянно и становятся своими.

Эксперты в своем исследовании также предупреждают, что высокие процентные ставки по ипотеке и низкие реальные доходы населения способны полностью «выключить» эффект от внутренней миграции.

Государственная поддержка ипотеки в 2020—2024 годах де-факто субсидировала миграцию из малых городов в мегаполисы, повышая нагрузку на инфраструктуру последних и обесценивая активы жителей периферии. Многие россияне восприняли господдержку как шанс подешевле купить жилье в большом городе и воспользовались этим шансом. Подобные истории есть и в Т⁠—⁠Ж — например, как девушка из Новороссийска купила квартиру в Москве.

Экономический географ, профессор Наталья Зубаревич говорит, что благодаря льготной ипотеке к 2022 году 35% всего ввода жилья в стране приходилось на московскую и петербургскую агломерацию и Краснодарский край. «Мы сделали то, чего делать не стоило, — считает экономист. — Мы стянули дополнительное население в две крупнейшие агломерации и на теплый юг. Так получилось. Это стягивание уже не такое активное, но оно продолжается».

Основу рынка жилья в столичных агломерациях составляют Новая Москва, Московская и Ленинградская области, потому что там выше миграционный прирост населения, а еще жилье просто дешевле.

Строительство огромных массивов жилья экономкласса в Новой Москве и Подмосковье можно рассматривать как «заказ» на привлечение мигрантов из других регионов России. «Принимая решение о наращивании объемов строительства, особенно жилья экономкласса в гринфилд-проектах на периферии агломерации, город неосознанно принимает также решение об увеличении миграции из других регионов России», — пишет Николай Куричев из Института географии РАН.

Российский рынок недвижимости к 2026 году все отчетливее делится на две части:

1. Зоны роста: Москва и Петербург с областями, южные города, частично — нефтегазовые центры, например Тюмень.
2. Все остальные территории.

Так, перспективность работы в Москве высасывает ресурсы из регионов, а массовое строительство дешевого жилья на периферии дает возможность закрепиться в столице. Застройщики, по сути, продают на окраинах не квартиры, а право доступа к московскому рынку труда.

При этом жизнь в мегаполисах для приезжего из региона вряд ли можно назвать стабильной, а часто она еще и не очень удобна из-за транспортных проблем и времени в дороге.

С долей условности похожую ситуацию можно найти в Китае, где идет круговая миграция — это вахта в российском понимании. Оказалось, жителям провинций свойственно обостренное чувство «запасного аэродрома». Наличие дома в родном городе, даже если человек там не живет постоянно, действует как мощный антистресс. Люди чувствуют себя смелее в большом городе, когда знают, что им всегда есть куда вернуться в случае неудачи.

В том числе из-за маятниковой миграции большинство малых городов России не умирают так эффектно, как Воркута, а стагнируют десятилетиями, и их проблемы куда сложнее, чем просто брошенные пятиэтажки.

Эксперты ВЦИОМа называют следующие способы удержать население на периферии:

1. Повысить доступность недвижимости — это может стать конкурентным преимуществом: города способны привлекать новых жителей, предлагая понятные перспективы покупки собственного жилья и более низкие повседневные расходы по сравнению с Москвой или Санкт-Петербургом.
2. Развивать инфраструктуру для удаленщиков — они могут работать из небольшого города на работодателя в мегаполисе. Но это получит развитие только там, где есть нормальный интернет, школы, медицина, общественные пространства и ощущение безопасности.
3. Улучшать качество жилья и его ликвидность — оно должно восприниматься как выгодное вложение. Ключевая потребность покупателей — не просто отдельное жилье, а хорошая квартира в хорошем доме.
4. Ввести адресные программы вместо всеобщих льгот — для поддержки врачей, учителей, ученых и многодетных семей.
5. Инвестировать в модернизацию ЖКХ и транспортную инфраструктуру там, где это важнее, чем поддерживать застройщиков.

Можно добавить еще один фактор — развитие транспорта и сети дорог. Чем быстрее можно добраться до крупного центра, тем больше людей будет жить в пригороде. Так, развитие МЦД повысило привлекательность подмосковных городов.

1. Рекордные цифры ввода жилья не делают жителей регионов счастливее и не отражают реальное развитие страны. Если квартира в Москве — это ликвидный актив и, скорее всего, неплохая инвестиция, то в Магадане или Мурманске ее будет одинаково тяжело и сдать, и перепродать. А в Воркуте жилье обесценилось настолько, что квартиру можно купить по цене подержанного ноутбука, но никто не покупает.
2. Сделки с недвижимостью тесно связаны с демографией и отражают общие тенденции: стягивание людей ближе к столице и ряду богатых нефтегазовых центров на севере, опустынивание остальной территории. Льготные программы ипотеки от государства только подстегнули этот процесс: всем захотелось купить квартиру в Москве.
3. Коренные жители столицы озаботились вторым жильем и сместили фокус на южные регионы. Во многом из-за проблем с зарубежной недвижимостью и вообще поездками за рубеж в России стал развиваться рынок курортного жилья. В ряде южных городов он живет, по сути, за счет межрегиональных сделок, когда квартиры покупают иногородние.