Вопрос о ремонте: как начать приводить в порядок евродвушку, если важна ликвидность жилья?

Получили ключи от евродвушки, где есть кухня-гостинная, 2 санузла с общей площадью 60 м², с лоджией будет 61,4 м² в Москве. Без отделки в бетоне, без межкомнотных перегородок, есть только несущие колонны. Выводы под коммуникации (электричество, воду) находятся под порогом входной двери, связанное отопление по кругу от одного радиатора к другому. Если первый радиатор сломается, то все остальные радиаторы будут холодными. При этом стены (границы комнат) отрисованы на тех.плане в ЕГРН. Тех.паспорта нет, застройщик производил тех.инвентаризацию самостоятельно, без привлечение специализированной организации (БТИ). При этом лоджия за красной линией, где по общему правилу за красной линией находится общедомовое имущество на тех.плане.

Квартиру покупали для себя, планируем рождение ребенка. При планировании второго ребенка в ближайшие 5-10 лет после ремонта планируем продать с целью покупки жилья с большей площадью. Поэтому важна ликвидность ремонта.

Планируем уложить в 4-4,5 млн. рублей, на текущий момент на руках 3 млн.руб.

Пробовали купить курс по «Системе управления ремонтом», чтобы сэкономить на «ошибках». Курс не оправдал ожиданий, вернули деньги. Из пользы вынесли историю от участника курса про развод на плохих мастеров.

Схема: блогер (у которого есть своя компания по ремонтам под ключ) говорит, что компания в договоре является его личным юр.лицом в Москве. Однако эта компания — посредник, у которого несколько бригадиров, которым они передают ремонты по договорам подряда/субподраяда. Затем блогер после получения комиссии за договор, умывает руки и говорит, что никакого отношения к этой компании и бригадиру в частности отношения не имеет. Компания посредник аналогично говорит, что мол с ним мы больше не работаем, ничем помочь не можем. По факту договор с бригадиром, у которого проблемы с законом, и ремонт выполняется мастер-универсалом на «все руки». Тех.надзор выявил свыше 100 нарушений, до сих пор исправляют свои ошибки, и неизвестно чем все закончится.

По рекомендации из курса ведем переговоры с блогером, у которого можно заказать дизайн-проект с подбором материалов и визуализацией за привлекательную цену (3500 за 1 кв.м). Смущает, что отказываются вносить правки в договор и менять соотношение оплаты.

Обращались в специализированную организацию, которая занимается узакониванием перепланировок и переустройств. Там, сообщили, что в нашей ситуации потребуется делать проект с согласованием в Мосжилинспекции (МЖИ), т.к. в тех.плане ЕГРН о застройщика не выделена сантехника, плита и мойка на кухне, которые попадают под категорию перепланировки с точки зрения МЖИ. Стоимость их услуг 100-160 тыс.руб. в зависимости от пакета услуг.

Вопросы:

1. Подскажите, пожалуйста, с учетом нашей ситуации, с чего начать ремонт?
2. Нужно ли согласовывать возведение стен и всех коммуникаций с МЖИ до начала ремонта?
3. Как быть с лоджией, которая отрисована за красной линией?
4. Как соотнести узаконивание ремонта с дизайн-проектом?
5. Реально ли уложиться с ремонтом в имеющийся у нас бюджет?
6. Как оценивать, выбирать и нанимать ремонтников и дизайнеров ДО начала работ?
7. Как выявлять обман? С дизайн-проектом смущает категоричность в вопросе правок по договору, а плохих отзывов об этой студии совсем нет, только положительные. С организацией по перепланировке, что они утверждают, что без их услуг не обойтись, с учетом продажи квартиры в будущем.
8. Как выбирать магазины техники и стройматериалов? Сетевые магазины зачастую подводят со сроками доставки и могут вовсе отказаться от доставки (был печальный опыт с М.Видео и Яндекс.Маркетом).