Как привести в порядок евродвушку, если важна ликвидность ремонта
Получили ключи от евродвушки в Москве, где есть кухня-гостиная, два санузла. Общая площадь — 60 м², с лоджией будет 61,4 м². Без отделки, в бетоне, без межкомнатных перегородок, есть только несущие колонны.
Выводы под коммуникации находятся под порогом входной двери. Связанное отопление по кругу от одного радиатора к другому. Если первый радиатор сломается, все остальные будут холодными. При этом стены и границы комнат отрисованы на техплане в ЕГРН.
Техпаспорта нет, застройщик производил техинвентаризацию самостоятельно, без привлечения специализированной организации — БТИ. Есть еще и лоджия за красной линией, где по общему правилу отмечается общедомовое имущество на техплане.
Квартиру покупали для себя, планируем рождение ребенка. При планировании второго ребенка в ближайшие 5—10 лет после ремонта собираемся продать эту квартиру с целью покупки жилья с большей площадью. Поэтому важна ликвидность ремонта. Планируем уложиться в 4 000 000—4 500 000 ₽, на текущий момент на руках 3 000 000 ₽.
Еще мы покупали курс «Система управления ремонтом», чтобы сэкономить на ошибках. Курс не оправдал ожиданий, нам вернули деньги. Вынесли полезную историю от участника курса про развод на плохих мастеров.
По рекомендации из курса мы ведем переговоры с блогером, у которого можно заказать дизайн-проект с подбором материалов и визуализацией за привлекательную цену — 3 500 ₽ за 1 м². Смущает, что он отказывается вносить правки в договор.
Мы обращались в специализированную организацию, которая занимается узакониванием перепланировок и переустройств. Там сообщили, что в нашей ситуации потребуется делать проект с согласованием в Мосжилинспекции, так как в техплане ЕГРН от застройщика не выделены сантехника, плита и мойка на кухне, которые, с точки зрения МЖИ, попадают под категорию перепланировки. Если мы будем сотрудничать с этой организацией, заплатим 100 000—160 000 ₽ в зависимости от пакета услуг.
Вопросы:
- Подскажите, пожалуйста, с чего начать ремонт?
- Нужно ли согласовывать возведение стен и всех коммуникаций с МЖИ до начала ремонта?
- Как быть с лоджией, которая отрисована за красной линией?
- Как соотнести узаконивание ремонта с дизайн-проектом?
- Реально ли уложиться с ремонтом в имеющийся бюджет?
- Как оценивать, выбирать и нанимать ремонтников и дизайнеров до начала работ?
- Как выявлять обман? С дизайн-проектом смущает категоричность в вопросе правок по договору, но плохих отзывов об этой студии совсем нет, только положительные.
- Как выбирать магазины техники и стройматериалов? Сетевые зачастую подводят со сроками доставки и могут вовсе отказаться от нее. Был печальный опыт с «М.Видео» и «Яндекс Маркетом».
Вы задаете правильные вопросы, постараюсь дать содержательный ответ на каждый из них.
С чего начать ремонт
Ремонт стоит начать с понимания того, нужны ли вам какие-то изменения в квартире, отличные от плана квартиры в выписке ЕГРН. На плане из выписки реестра недвижимости не всегда есть сантехприборы. Но они есть на плане техпаспорта БТИ.
Техпаспорт — необязательный документ, но иногда его просят при продаже квартиры банки и оценщики, когда видно, что в квартире была перепланировка. Если все стены и проемы у вас остаются тех же размеров и там же, как и в выписке из ЕГРН, согласование и вызов службы МосгорБТИ даже для продажи квартиры не требуется. Если мы оставляем проемы и стены на месте, при продаже можно позвать техника для составления плана БТИ, если это требуется банку для проведения сделки.
Если хочется внести изменения, отличные от плана в выписке ЕГРН, необходимо оформить свои пожелания в план, нарисовать от руки или подготовить дизайн-проект. С этим планом нужно обратиться в компанию по согласованию перепланировок с членством СРО : там подготовят проект для согласования и технического заключения о допустимости и безопасности работ, а также о состоянии конструкций дома.
После того как проект согласуют, в Мосжилинспекции вам выдадут постановление. Можно начинать ремонт. В процессе важно следить, чтобы не было расхождений с проектом, иначе на приемке выдадут акт о несоответствии произведенных работ — придется возвращать все, как было до ремонта.
Небольшую погрешность допустить можно, но есть и строгие требования, которые нельзя нарушать. Например, расположение санузлов над комнатами соседей недопустимо.
Согласно общему правилу, на реализацию проекта есть год. Не успеете — срок можно продлить, если соседи снизу или сверху не успели внести свои изменения, противоречащие вашему плану. После выполнения работ необходимо оформление акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в многоквартирном доме.
Как быть с лоджией
То, что лоджия находится за границей квартиры, косвенно указывает, что она может использоваться как островок безопасности при пожаре. Если лоджия расположена выше 15 метров над землей, выход на нее считается аварийным .
Основные ограничения для вашего случая:
- Любые конструктивные изменения нужно согласовывать с другими собственниками на общем собрании. Например, установку французских дверей вместо оконно-балконного дверного блока или замену утепления, предусмотренного застройщиком.
- Нельзя убирать или уменьшать противопожарные простенки. Обычно это глухие конструкции от стены до остекления в 1 200 мм и более, а также глухие конструкции между двумя остекленными проемами от 1 600 мм.
- Нельзя менять остекление с изменением расстекловки или цвета заполнения оконных пакетов.
- Если есть ограждения, их нельзя демонтировать.
- Нельзя выносить приборы отопления на лоджию.
- Нельзя объединять лоджию с помещением квартиры.
Часто бывает, что на таких лоджиях застройщик использует остекленный фасад с первого по последний этаж. Тогда, чтобы законно утеплить лоджию, внутри ставят второй контур теплого остекления, чтобы не портить конструкцию и архитектурный вид фасада здания.
Реально ли уложиться с ремонтом в ваш бюджет
Можно уложиться в 4 500 000 ₽, которые вы как раз планировали потратить. В 3 000 000 ₽, что у вас на руках, — скорее всего, нет. Только если искать работников с помощью агрегаторов, что довольно рискованно.
Еще придется быть максимально включенным в стройку, что-то делать самостоятельно, не замахиваться на брендовые предметы мебели, искать скидки и альтернативы.
Обязательно озвучивайте бюджет дизайнеру перед проектированием, чтобы вам не закладывали изначально дорогостоящих решений. При самостоятельном ремонте ведите все расходы в сводной таблице, чтобы не распылять бюджет.
Как выбирать ремонтников и дизайнеров до начала работ
Чтобы выбрать бригаду, нужно изучать рекомендации, по возможности посещать объекты, в которых уже ведутся работы этими исполнителями.
При выборе дизайнера ориентируйтесь на примеры работ, отзывы, видеоролики — если есть. Предварительно договоритесь о личной встрече или созвонитесь.
Важно, чтобы с человеком было комфортно без стеснения обсуждать квартиру, свои сценарии жизни. Также посмотрите, устраивает ли вас, в каких стилях работает профессионал, какие идеи озвучивает. На этапе личной встречи обычно становится понятно, подходит ли вам дизайнер.
Если вы боитесь, что вас обманут, придется погружаться в работу сильнее. Если ранее исполнитель ввязывался в какие-то махинации, разочарованные заказчики на обычно жалуются на него на всех площадках, а зачастую и подают в суд. Есть ли у компании судебные иски, можно увидеть в картотеке арбитражных дел и в ГАС «Правосудие».
Что делать, если дизайнер не хочет вносить в договор правки
Мы, дизайнеры, действительно очень категоричны, когда речь заходит о внесении правок в договоры. Исполнителей защищает только он. Заказчики кроме договора защищены жестким законом о защите прав потребителей, где сторона, предоставляющая услуги, многим обязана в одностороннем порядке. И даже если в договоре указаны ограничения, суды чаще встают на сторону заказчика.
Если заказчик просит внести пункт о правках в договор, это может оттолкнуть дизайнера: он будет ожидать тяжелой работы и бесконечных согласований на каждом этапе. Если вас что-то не устраивает в договоре, подумайте, чем обусловлено недовольство и готовы ли вы с ним смириться. Если нет, ищите другого исполнителя.
Если вы не планируете перепланировку с переносом стен, обозначенных на выписке ЕГРН, предварительный проект для согласующей организации можно разработать самостоятельно — например, онлайн в «Ремпланере».
Другие советы по ремонту
Идеально отлаженными процессы выглядят только тогда, когда их не видишь и делегируешь головную боль менеджерам, дизайнерам, комплектаторам или строителям, которые озвучивают сроки с учетом обычных простоев.
Но и в таком случае тоже случаются накладки, рекламации, несоответствия цветов разных партий, болезни, праздники и прочие неожиданности — это не редкое явление. Не ожидайте, что все будет выполнено в срок.
Главные правила для заказчика:
- Подробно заполнять техническое задание до начала проектирования и не затягивать с согласованиями проекта или этапов ремонта.
- Не переносить оплаты.
- Не менять концепцию, когда уже идет ремонт.
Чем больше заказчик тянет и раздумывает, тем менее рентабельным становится проект для исполнителя и тем больше времени уходит на общую реализацию.
