Когда семьи с детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья
Семьи, воспитывающие минимум двоих детей, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья.
Но есть требование к параметрам и сроку покупки новой квартиры или дома. Расскажу, какие условия нужно соблюсти семье с детьми, чтобы не было лишних расходов при продаже жилья.
Когда возникает обязанность платить налог с продажи жилья
По общему правилу при продаже недвижимости нужно платить налог. Такая обязанность возникает:
- Если сделка совершена ранее минимального срока владения — 3 или 5 лет .
- И доход от продажи выше расходов на покупку.
Доходы и расходы учитываются по одной квартире. Если семья получила за старую больше, чем за нее заплатила, и сразу купила новую с доплатой, часть денег в виде налога нужно отдать государству.
С 2021 года для семей с детьми сделали исключение: они могут избежать уплаты НДФЛ и сэкономить немало денег.
Какие семьи с детьми могут не платить налог при продаже квартиры
Для освобождения от налога при продаже жилья должны совпадать пять условий .
Количество и возраст детей. Налогоплательщик или его супруг — родитель двух и более детей до 18 лет. Или до 24 лет — при очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
Возраст детей для освобождения от налога определяется на дату госрегистрации перехода права собственности на проданную квартиру к покупателю.
C 2026 года возраст детей не важен, если суд признал их недееспособными. А еще льготу разрешили применять, если второй или оба ребенка появятся после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года, то есть до конца срока подачи 3-НДФЛ за предыдущий год.
Семья продала квартиру 20 декабря 2025 года, а 2 апреля 2026 года родится второй ребенок — льгота положена. А если продали жилье в марте 2026 года, для льготы второй ребенок должен родиться до 30 апреля 2027 года.
Срок покупки нового жилья. Семье нужно купить новую недвижимость в том же календарном году, когда продали старую, или не позднее 30 апреля следующего года.
При покупке квартиры в новостройке в этот срок должна пройти полная оплата по договору долевого участия в строительстве без учета доплаты за метры при сдаче жилья. Если покупать квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи или мены, в этот срок нужно зарегистрировать право собственности на новый объект. Покупателем по договору может быть сам налогоплательщик или члены его семьи.
Параметры нового жилья. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. Достаточно, чтобы выполнялось одно из этих условий.
Цена проданного жилья. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 ₽. Если ее нельзя установить, учитывается только площадь.
Наличие другой недвижимости в семье. На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого. С 2026 года такое жилье сравнивают с покупаемым еще и по кадастровой стоимости. Если у семьи уже есть квартира и она покупает еще одну, новая должна быть больше оставшейся или дороже по кадастровой стоимости.
Например, семья после сделки по продаже однокомнатной квартиры должна была заплатить 91 000 ₽ НДФЛ. Но в том же году купила двухкомнатную — теперь потратит сэкономленные деньги, а не отдаст их в бюджет.
На какие сделки распространяется освобождение
При соблюдении всех условий НДФЛ можно не платить при продаже квартиры, комнаты, жилого дома или доли в них. С 2023 года от налога при таких же условиях освобождаются и доходы от продажи земельного участка — при условии, что на нем находится жилое помещение с учетом всех требований. Если на этом участке есть еще и хозяйственные постройки, их тоже освободят от НДФЛ.
При этом срок владения не имеет значения: можно купить комнату и через полгода продать ее для покупки квартиры — налога не будет.
С машинами и нежилыми помещениями так не получится.
Если собственник продаваемого жилья — ребенок
Освобождение будет действовать при соблюдении всех условий. То есть ребенок должен быть членом семьи, где хотя бы двое детей. Тогда даже вся принадлежащая ему квартира может быть продана без НДФЛ.
При продаже доли, которая принадлежит ребенку, она освобождается от налога в том случае, если его не платят родители. Но все доли родителей и детей нужно продать одновременно.
Нужно ли подавать декларацию
Если продали квартиру в 2025 году и до 30 апреля 2026 года купите новую, декларацию за 2025 год подавать не нужно. Но могут понадобиться пояснения. До 30 апреля 2026 года отправьте в налоговую инспекцию сообщение с уточнениями и подтверждающими документами.
Письмо с пояснениями можно написать в свободной форме и принести в лично в инспекцию, отправить по почте или направить онлайн через личный кабинет налогоплательщика в разделе «Каталог обращений» → «Прочие обращения» → «Заявление в свободной форме».
Что в итоге
Если только планируете продавать жилье, учтите сроки: при продаже в 2026 году новую квартиру нужно купить до 30 апреля 2027 года. Сравните площадь и кадастровую стоимость приобретаемой квартиры с той, что будете продавать. При выполнении условий налога с продажи у членов семьи не будет.
Если не подпадаете под условия освобождения от НДФЛ, воспользуетесь другими способами сэкономить на налоге. Например, дождитесь истечения минимального срока владения или примените имущественный вычет — в размере трат на покупку продаваемой квартиры. Если нет платежных документов, вычет будет 1 млн рублей.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @t_jrnl
