Как жить в квартире в Грузии

Грузия — сравнительно недорогая страна с разнообразными вариантами жилья.

Я живу здесь больше двух лет: сначала гостила у друзей, а потом поменяла три съемные квартиры. Я пережила отключение воды на десять дней, боролась с насекомыми, а однажды наткнулась в подъезде на пьяных бродяг, и они сами извинились, что в таком виде. В статье расскажу, какое здесь бывает жилье и с какими особенностями придется мириться.

В других материалах Т⁠—⁠Ж читайте, как я переехала в Тбилиси с доходом 95 000 ₽ и как купить квартиру в Грузии в ипотеку.

Застройка. Основная особенность застройки — многослойность. Частные и различные двух- и трехэтажные дома, которые в народе называют итальянскими, стоят вперемешку с многоквартирным жильем.

Я живу в спальном районе Тбилиси, многоквартирные дома здесь построены рядом с частными. Из-за такого соседства часто слышу лай собак и встречаю кошек.

Моя подруга живет в ЖК напротив, в элитном районе Ваке. Там строят новые здания, но настолько близко друг к другу, что между ними совсем не остается воздуха, а освещение одного дома бьет в окна противоположного.

В каждом районе свои особенности. В Старом городе, Чугурети и Сололаки больше «итальянских» домов, тогда как в спальных районах вроде Сабуртало советские многоэтажки соседствуют с относительно современными жилыми комплексами и в то же время — с заброшенными полуразвалившимися строениями.

В современном элитном районе Ваке, где живут состоятельные люди, тоже есть старые здания, но их меньше. Ваке считается модным и примечателен большим зеленым парком, где можно погулять и потренироваться, а еще — башнями-близнецами Pullman Tbilisi Axis Towers. Они выполнены в стиле модернизма. Рядом находятся супермаркеты, кафе и открытые террасы для отдыха.

Парковки. У меня нет машины, но моя подруга, которая живет в Ваке, рассказывает, что во дворах все паркуются как попало. Машины ставят на пешеходную часть и у входов в дома. Говорят, что жителям, даже если у них есть место в подземном паркинге, просто лень туда спускаться. Еще во дворах ставят машины работники соседних офисов.

В центральных районах есть платные парковки: например, возле торговых центров — они стоят от 1 GEL⁣ (29 ₽) в час. Цена зависит от расположения и времени, могут взять даже 30 GEL⁣ (873 ₽) за час.

В Батуми, как мне кажется, ситуация еще хуже: город меньше, парковок мало, а машин много.

Безопасность. Круглые сутки улицы патрулируют полицейские — ездят по дворам или просто стоят. Их машины встречаются везде, некоторые — с затонированными стеклами: это криминальная, а не патрульная полиция. Когда часто видишь полицейских, возникает ощущение безопасности. Но я предпочитаю никуда не ходить по ночам, к тому же освещение во дворах не везде яркое.

Возможно, в городах Грузии есть шумные районы, но я о таких не знаю. У меня и моих знакомых все спокойно. Помню, как в первый раз услышала крики из окон соседних домов: оказалось, местные так болеют во время футбольного матча. В другой раз буянил пьяный под окнами. Он громко ругался несколько минут, а потом угомонился и исчез.

В Грузии в 2024 году ввели штраф за шум от автомобилей, в Тбилиси на улицах стоят детекторы. Если кто-то захочет поездить с проткнутым глушителем, за это дадут штраф — 100⁠—⁠300 GEL⁣ (2910⁠—⁠8731 ₽).

В квартирах бывает три вида ремонтов — бабушкин, евроремонт 2000-х и 2010-х годов и современный. Расскажу о каждом.

Бабушкин ремонт. Встречается в старых домах. Это узорчатые ковры, бархатные диваны, деревянные стеллажи, паркет елочкой, хрустальные люстры и пианино. В отделке преобладают бежевый и коричневый цвета.

Стоимость 1 м² квартир в старых зданиях без современного ремонта начинается примерно с 913 $⁣ (72 010 ₽). Квартира площадью 80 м² стоит 73 000 $⁣ (5 757 683 ₽). Это результаты выдачи на том же сайте myhome.ge, где представлены варианты для аренды и покупки.

Евроремонт 2000-х и 2010-х. Этот стиль у грузин до сих пор считается модным. Он отличается мебелью из ЛДСП  и яркими акцентными цветами вроде оранжевого и голубого. В такой квартире будут натяжные потолки, фотообои и массивные кожаные диваны. Мебель бывает украшена рисунками наподобие волн или контрастными линиями.

Стоимость квартир с условиями получше, но все еще в бюджетной категории, как на фото выше, — от 1300 $⁣ (102 534 ₽) за 1 м². За 69 000 $⁣ (5 442 194 ₽), к примеру, можно купить квартиру площадью 53 м².

Современный стиль. Сюда относятся все квартиры, стоимость которых — от 400 $⁣ (31 548 ₽). Я бы разделила их на две категории: бюджет и люкс. У них спокойный дизайн и уютная обстановка в стиле сканди, лофт или минимализм. Я заметила, что сейчас стараются делать ремонты как раз в таком стиле — посовременнее. Можно сказать, что таких квартир больше. В них селятся иностранцы и состоятельные грузины.

Новые квартиры стоят дороже. Я нашла самый бюджетный вариант за 1650 $⁣ (130 139 ₽) за 1 м². Такая квартира со сдержанным дизайном площадью 80 м² стоит 82 500 $⁣ (6 506 971 ₽). Если нужен люкс-вариант, цена будет выше.

Чтобы купить квартиру в Грузии, понадобится:

1. Проверить юридическую чистоту объекта и его собственника. Это делают в Доме юстиции или онлайн на едином портале электронных сервисов Грузии. Кликните на иконку с домиком и вбейте кадастровый номер вида 00.00.00.000.00.000, чтобы получить результат в формате PDF. Подробнее мы рассказывали об этом в статье про покупку квартиры в Грузии в ипотеку. Лучше привлечь юриста.
2. Собрать необходимые документы: загранпаспорт, договор купли-продажи, подтверждение собственности. В случае с ипотекой понадобятся дополнительные документы по запросу банка, например справка с места работы, подтверждение доходов, выписка со счетов.
3. Оформить сделку в Доме юстиции. Там зарегистрируют право собственности.
4. Уплатить госпошлину. Регистрация за четыре дня стоит 157 GEL⁣ (4569 ₽), а ускоренная за два часа — 357 GEL⁣ (10 269 ₽).

Раньше можно было купить квартиру от 100 000 $⁣ (7 887 237 ₽) и податься на получение ВНЖ всей семьей. Но в 2025 году правящая партия рассматривает ужесточение этого условия: правительство хочет поднять стоимость до 150 000 $⁣ (11 830 856 ₽).

Подвальные помещения в Грузии переоборудуют в жилые. Это тоже квартиры, только на минус первом этаже. Я гостила в двух таких и жила в одной. Лучше их не снимать и не покупать, у них много минусов:

1. Плохая вентиляция, из-за которой появляется плесень. Все вещи начинают ею пахнуть. Даже стирка с порошком не выведет этот запах.
2. Темно и холодно. А если включить отопление, будет душно из-за того, что воздух нагревается, но не может нормально циркулировать.
3. Муравьи, пауки, сколопендры и даже крысы — спутники нижних этажей. Их сложно вывести, они пугают и нервируют. Я встречалась почти со всеми и убивала их книжками. Самая жуть — это длинные многоножки-сколопендры, которые быстро бегают. Тараканы тоже есть, но, кажется, они встречаются тут не так часто, как остальные насекомые.
4. Соседские и уличные коты, которые заходят в гости, если открыть дверь или окно. Однажды я угостила котов рыбой, и с тех пор они стали приходить ко мне. Один раз кот залез ночью через окно и спал на кровати. Сначала это умиляло, а потом стало бесить и тревожить: неизвестно, насколько уличные коты здоровы.
5. Попрошайки и прочие непонятные личности, которые иногда стучат в дверь. С пьяными я сталкивалась ночью в коридоре подъезда, через который нужно было пройти во двор. Они вели себя спокойно и даже попросили прощения за свое присутствие. Но все равно неприятно.

Перед моим переездом в Грузию в 2023 году подруга рассказывала, что найти квартиру, которой будешь доволен, сложно: жилье разбирают очень быстро. Но все оказалось не так. Я находила квартиры за пару дней.

В интернете огромное количество объявлений. В группах в «Фейсбуке»*, телеграм-каналах, на местных сайтах и в тематических чатах регулярно публикуются новые. Квартира с одной спальней в центре Тбилиси в среднем стоит 1910 GEL⁣ (57 000 ₽) в месяц, за пределами центра — 1220 GEL⁣ (36 525 ₽) в месяц.

Самые известные местные сайты с недвижимостью — ss.ge и myhome.ge. Я снимала через них. Однажды позвонила по объявлению через четыре часа после публикации. Трубку взял агент. На следующий день жилье показали, и я быстро заехала.

1270 GEL

стоит аренда квартиры с одной спальней в Тбилиси за пределами центра

Можно обратиться и напрямую в агентство или к риелтору. Рекомендацию дадут в любом русскоязычном чате. Первую квартиру, в которой я жила одна, нашла через местное агентство, а его — по совету друзей. Мне ответили оперативно, показали жилье на следующий день, составили договор.

Если агент говорит, что клиентов много и снимать квартиру нужно срочно, есть вероятность, что он врет: предложение в 2025 году явно превышает спрос. Это подтверждают и экспаты, которые недавно сменили жилье.

В Грузии есть две особенности аренды, которые могут показаться необычными для иностранца.

Договор заключают не всегда. Пара моих друзей находили себе жилье самостоятельно через местные сайты и не составляли договор с хозяином. Возможно, он не хотел платить агенту.

Первый мой опыт заселения с друзьями — аналогичный, без договора, и никаких проблем не возникло.

Но лучше все же арендовать жилье с договором, в котором будут прописаны все условия. А именно: сумма аренды, страхового депозита и полные условия от заселения до выселения.

Агентам платят хозяева, а не жильцы. Агентства не берут с арендаторов плату за подбор квартиры или другие услуги. Со мной и моими друзьями не случалось обманов, когда агент просит заплатить ему что-то поверх, хотя в чатах мне попадалась такая история.

Между агентом и собственником существует договоренность, что при съеме жилья арендатор оплачивает первый месяц и вносит страховой депозит, равный сумме месячной аренды. Страховой депозит идет в оплату агенту от собственника.

Потом депозит можно засчитать за последний месяц аренды, если хозяин не против. Иначе его возвращают при выселении при условии, что арендатор ничего не испортил.

В Грузии прилежно соблюдают эту систему, хотя, как мне сказали агенты, законодательно она не закреплена.

Платный лифт. До переезда в Грузию я не знала о существовании платных лифтов. Здесь, чтобы подняться и спуститься, нужно платить. В некоторых лифтах поездка оплачивается разово, а в других продают проездной на месяц.

Я плачу 20 GEL⁣ (587 ₽) каждый месяц за современный лифт, но есть тарифы и дешевле. Чтобы доехать, ввожу персональный код. Вместо кода еще используют специальную карточку — в ее памяти прошит персональный код жильца, как в отеле.

Карточку мне дала хозяйка при заселении, но я ее уже потеряла, так что пользуюсь кодом. Чтобы получить новую, необязательно ехать в компанию, — у меня лифт обслуживает Citycom. Можно прийти в магазин «Европродукт» и купить карточку на кассе, а потом позвонить в Citycom и попросить ее активировать. Это я узнала из районного экспатского чата.

В других лифтах за каждую поездку просто бросают тетри — это монеты, как российские копейки. Бесплатные лифты в стране тоже существуют, но в Тбилиси их мало.

Однажды я просрочила дату оплаты. Пользование лифтом мне не отключили, но начислили пеню в 50 тетри.

Курортный вайб — душевые кабины вместо ванн, отсутствие духовок и микроволновок. Эти пункты ассоциируются у меня с гостевыми домами на отдыхе, куда приходишь только помыться после моря и отдохнуть.

Микроволновки непопулярны в принципе. Еду греют на газовых плитках. Духовки тоже встречаются гораздо реже, чем в России. Судя по всему, их ставят только в дорогие квартиры.

Мода ходить по квартире в обуви. Гости почти никогда не разуваются. Из-за этого первое время не покидало ощущение, что я в американском сериале.

То же относится и к рабочим, которые приходят что-то чинить. Лишь однажды сантехник принес бахилы. Опоздать, насуетиться и натоптать — это очень по-грузински. Но это скорее забавляет, не вижу смысла ругаться и злиться. Такому терпению меня научил мой парень, который любит обуться и пройти через каждую комнату несколько раз, чтобы собраться до конца.

Я до сих пор не могу привыкнуть к тому, что разуваться необязательно и за хождение в обуви хозяин квартиры меня не возненавидит.

Мои соседи — местные, славяне и мигранты из Индии и Африки. Все друг с другом здороваются, могут при настроении поболтать, но тесных отношений у меня и моих друзей ни с кем не было. Местные друг с другом дружат, но не везде и не всегда. В общем, нет такой связи между соседями, как в Турции, где принято рассказывать о себе, своей жизни, семье.

Но нельзя не отметить сплоченность и отзывчивость экспатов в местных чатах. Там часто спрашивают совета, куда сходить, где починить ноутбук, что подкрутить в бойлере, чтобы давление пришло в норму.

Когда у меня отключили воду на десять дней, сосед позвал меня набрать воды и принять душ у него дома. Мне кажется, не везде встречается такая сплоченность.

Я не встречалась с конфликтными соседями, только читала об этом в чатах. Полиция кому-то помогала, а кому-то нет. Штрафы за шум выписывают — от 150 GEL⁣ (4317 ₽) за первое нарушение (сайт недоступен из РФ). А предприятие, например шумное кафе, на которое жалуются постоянно, могут оштрафовать на сумму до 10 000 GEL⁣ (291 057 ₽).

По подсчетам Numbeo  , коммунальные услуги в Тбилиси, в которые входят электричество, отопление, кондиционер, вода и мусор, стоят 196 GEL⁣ (5591 ₽) в месяц за квартиру 85 м².

Сумма зависит от площади, количества прописанных и месторасположения. Например, чем больше в квартире прописано человек, тем больше платить за мусор. Также цены в городе и регионах различаются.

Вода в Тбилиси (сайт недоступен из РФ) стоит 0,5 GEL⁣ (14 ₽) за м³, а электричество до 101 кВт·ч в месяц — 0,15 GEL⁣ (4 ₽). Чем больше тратишь электричества, тем выше цена за кВт·ч.

189 GEL

в среднем в месяц уходит на коммуналку квартиры 85 м² в Тбилиси

Бумажных квитанций за ЖКУ, как и привычного ЖЭКа, тут нет. Уведомления приходят по смс. На сайте коммунальных компаний доступны подробности: начисления и долги.

Но чаще оплачивают коммуналку через банковское приложение или банковские автоматы на улицах. Я оплачиваю через мобильное приложение банка TBC. Там есть функция учета каждой категории трат.

Максимальная сумма, которую я платила за ЖКУ, — 150 GEL⁣ (4365 ₽) зимой в Старом городе за квартиру площадью 30 м². Там воду грел бойлер, а помещение отапливалось печкой.

Минимальная плата была в районе 56 GEL⁣ (1638 ₽) в квартире 50 м² с газовым бойлером, без кондиционера и отопления, но с работающим полотенцесушителем.

Все счетчики обычно находятся снаружи, на улице. Коммунальные агенты приходят списывать показания, жильцам делать ничего не нужно.

Основных две — отсутствие центрального отопления и постоянные отключения чего только можно. Расскажу подробнее.

В Грузии нет центрального отопления и горячей воды. Чаще всего в квартирах используют газовые настенные котлы. Они нагревают воду и подают ее в батареи, чтобы отапливать зимой помещение. Горячая вода тоже нагревается за счет газа.

Однажды зимой двум районам в Тбилиси отключили газ на несколько суток, и квартиры прогревали кондиционерами.

Другой вариант — электрический бойлер, который греет только воду. А отапливают само помещение печкой, которую называют кармой. Это название произошло от бренда и стало нарицательным. Карма — это газовая печка в виде металлического короба с горелкой внутри.

Есть и менее распространенные способы отопления помещения — электрические обогреватели и кондиционеры.

Я жила со всеми типами обогрева. Лучший — газовый котел, который равномерно отапливает каждую комнату с батареей и не сушит воздух.

В квартире постоянно что-то отключают. Без этого нельзя представить жизнь в Грузии. Выключают газ, свет и воду. Включают обычно быстро, но порой все это раздражает.

Я дважды сталкивалась с отключением воды. В первой квартире, в районе которой шел ремонт, отключали воду через день. В другой, когда случилась авария на несколько районов Тбилиси, воду отключили на десять дней. Кому-то ее стали подавать на несколько часов, но мне не повезло, и за все дни не было ни капли. После третьего дня наступили смирение. А когда воду вернули, у меня сломался котел. Правда, хозяин быстро его заменил.

Знаю, что в случае с отключением воды можно позвонить по номеру компании GWP и попросить подключить оповещения. Тогда перед отключением придет смс. Это удобно: есть время набрать воды и морально подготовиться. Оповещения подключаются на номер, который заведен для оплаты.

У меня на случай отключения всегда наготове несколько трехлитровых бутылок с водой — часть из-под крана и одна с чистой для питья.

Еще ЖКУ могут отключить из-за неуплаты. Особенность: если не оплачивать мусор и воду, выключают свет.

Основные интернет-провайдеры и операторы мобильной связи в Грузии — Magticom и Silknet. Различаются они незначительно. У Silknet доступен ультраскоростной интернет 150 Мбит/с. В жилье под аренду практически всегда интернет уже есть, его не нужно выбирать.

50 GEL

плачу в месяц за домашний интернет со скоростью 80 Мбит/с

Я пользовалась услугами Magticom и Silknet, проблем не было. Только однажды роутер Magticom заглючил. Я попробовала самое простое — выключить и включить, но это не помогло. Тогда я позвонила по номеру компании, который нашла в интернете, и пообщалась с техподдержкой. Чаще всего в таких ситуациях в Грузии приходится разговаривать на английском. Бывает, понимают русский язык, но это вопрос случайности.

Мне объяснили, как проверить роутер, но ничего не помогло, и оператор оформил заявку на починку. На следующий день приехали мастера и за две минуты все поправили — по грузинским меркам это молниеносно.

Мобильный интернет в Грузии занимает 18-е место в мире из 153 по скорости. Он действительно быстро работает, жаль только, что пока недоступен во время поездки в метро. Тариф с безлимитным трафиком от Magticom стоит 32 GEL⁣ (936 ₽) в месяц. Для сравнения: Россия в рейтинге доступности мобильного интернета находится на 88-м месте.

1. В 2024 году Грузия стала второй по популярности страной для покупки недвижимости у россиян — сразу после Таиланда. По сравнению с 2023 годом спрос на грузинские квартиры вырос на 10%. Причины — релокация россиян и относительно недорогие квартиры. Студия в Тбилиси в Исани-Самгори, к примеру, стоит 46 451 $⁣ (3 663 700 ₽). В районе аэропорта студии продают за 21 000 $⁣ (1 656 319 ₽). Раньше можно было податься на ВНЖ всей семьей при покупке жилья стоимостью от 100 000 $⁣ (7 887 237 ₽), но эту сумму скоро увеличат до 150 000 $⁣ (11 830 856 ₽).
2. В Грузии при аренде жилья агентам платят хозяева. Надежнее снимать жилье через агента, чтобы был договор.
3. В стране нет центрального отопления и горячей воды. Используют газовые котлы и бойлеры, а еще — газовые печи. Плюсы индивидуального отопления — можно включить и выключить его в любой момент, настроить нужную температуру. Минусы — надо периодически проверять оборудование и чинить, если сломалось.
4. Чтобы пользоваться лифтом, нужно заплатить — разово или за месяц. Проехать разово стоит от 5 тетри. За месяц плата выше. При плате за месяц выдается карточка с чипом или код. По коду могут доехать гости или курьер.
5. В Тбилиси часто отключают электричество, газ или воду. Лучше иметь в запасе несколько трех- или пятилитровых бутылок воды для технических нужд и питья.