Что делать, если: нужно вернуть подаренную недвижимость или одаряемый умер
Иногда подаренное имущество нужно вернуть.
Например, если одаряемый умер, а подарок стал наследством для посторонних людей.
В статье отвечу на сложные вопросы об отмене дарения, которые нам задали читатели в Сообществе Т—Ж, и расскажу, как правильно действовать в их ситуациях.
Можно ли учесть экспертизу и отменить дарение?
После смерти моего отца мы с бабушкой унаследовали его имущество. Но к этому имуществу был еще интерес его сожительницы — третьего лица. Сначала бабушка отказалась от наследства в мою пользу. Затем после общения с третьим лицом подала в суд на отмену отказа. Просила назначить себе психиатрическую экспертизу. Экспертиза проводилась через девять месяцев после похорон.
По итогу вынесено решение, что на фоне всех ее болезней — черепно-мозговой травмы, гипертонии и так далее — бабушка не осознавала, что делала. Суд отказ отменил. Через год бабуля подарила спорное имущество третьему лицу.
Возможно ли отменить договор дарения с учетом предыдущей экспертизы?
Точного ответа нет. Экспертиза показывает, понимал ли человек, что делает, в конкретный период. На основании заключения суд может отменить сделки, совершенные в это время.
В вашем случае экспертиза была посвящена периоду отказа от наследства, и она не касается сделок бабушки, заключенных в другое время, включая дарение. Но вы вправе требовать, чтобы при новой оценке осознанности ее действий прежнюю экспертизу учли .
Подайте в суд иск о признании дарения недействительным и потребуйте отменить его последствия. Вы заинтересованное лицо и вправе это сделать. Одновременно с иском или на первом заседании попросите новую психиатрическую экспертизу — с учетом экспертного заключения по делу об отказе от наследства. Суд может запросить его из материалов дела.
Исход зависит от нового экспертного заключения. Если там укажут, что у бабушки стойкое психическое расстройство, договор дарения отменят. Иначе все останется как есть и вы зря потратите время и деньги.
Если бабушка откажется от прохождения экспертизы, по закону это будет признанием вашей позиции .
Как аннулировать договор дарения, если одаряемый умер?
В 2018 году я сделал нотариально заверенный договор дарения 75% от земельного участка без каких-либо строений своей родной сестре, которая уже была владельцем 25%.
Она не успела зарегистрировать его в Росреестре и умерла. В договоре дарения отсутствовало положение об автоматической отмене сделки в случае смерти одаряемого. В наследственную массу этот договор не включили, но ее трое детей-наследников получили в собственность ее 25% в равных долях.
О дарственной детям было известно. Я хотел переделать договор дарения на них, но они переругались и три года не могли мне сообщить, дарить им или нет.
Я вообще не против и готов отдать. Весь вопрос в них: один хочет деньгами, двое других — натурой. Друг с другом они не разговаривают, на ножах, по сути. Мне, как собственнику 75%, уже звонит председатель и угрожает признать участок бесхозным: он зарос, дом завалился. Я туда не ездил, поскольку считал, что не мое. Сейчас начинаю думать иначе.
Но я, как собственник, каждый год плачу налог на свою долю, и с точки зрения государства я собственник 75% участка. После смерти сестры прошло более трех лет.
Что должны сделать наследники, чтобы вступить в права собственности на подаренную долю, если они этого хотят? Что должен сделать я, чтобы аннулировать договор дарения?
Сейчас нотариусы в день удостоверения передают договор в Росреестр, если стороны не указали в договоре другой срок или способ передачи. С регистрацией меняется собственник .
В 2018 году, когда вы с сестрой были у нотариуса, тот не обязан был передавать договор в Росреестр. Это правило действует с 1 февраля 2019. Поэтому дарение не зарегистрировали — отменять нечего.
Отсюда и проблема: вы по-прежнему собственник участка и обязаны платить земельный налог и взносы. А еще вам могут назначить штраф, если участок зарастет сорняками, — от 20 000 до 50 000 ₽ или до 1,5% кадастровой стоимости земли .
Племянники унаследовали только 1/4 участка — долю сестры. Остальную часть они могут получить по договору с вами — через дарение или куплю-продажу.
Теоретически вы можете продать или подарить свои 3/4 и другим людям, но едва ли кто-то захочет потом разбираться с порядком использования части земли.
Если вы не планируете использовать землю, можно отказаться от 3/4 участка. Для этого подайте в Росреестр заявление об отказе от земельного участка. Госпошлину платить не нужно. Через семь рабочих дней права собственности и обязанности по земле прекратятся .
В прошлом году мой папа отказался от участка в СНТ. Ситуация была такой же: землей давно не пользовались, а налоги платили. Папа пришел в МФЦ с паспортом и написал заявление. Кадастровый номер взял из налогового уведомления. Согласие мамы не понадобилось, так как участок он получил еще в СССР до брака. Позже в МФЦ подтвердили, что право собственности прекратили.
Как отменить дарение, если обе стороны сделки не против?
В начале этого года мама подарила мне свою квартиру по договору дарения, который зарегистрировали в Росреестре.
Как мы можем отменить дарение по обоюдному согласию?
Дарение отменяют только через суд и в исключительных случаях: если одаряемый покушался на жизнь дарителя либо членов его семьи, умышленно убил его или нанес ему телесные повреждения. Но вернуть квартиру можно — по другому договору дарения .
НДФЛ с рыночной стоимости платить не нужно, потому что вы близкие родственники. Но придется заплатить за переоформление права собственности — нотариусу и Росреестру. Госпошлина за регистрацию сделки для граждан составит 4 000 ₽, если кадастровая стоимость недвижимости — до 20 млн рублей .
Нотариус возьмет региональный тариф и госпошлину за удостоверение договора дарения. Например, региональный тариф в 2026 году в Москве — 10 000 ₽ за один объект и 11 000 ₽ за несколько, в Санкт-Петербурге — 10 000 ₽ за любое количество в одном договоре. Госпошлина за удостоверение — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽. Если дарение происходит между близкими родственниками, скидка на госпошлину — 50% .
Как отменить договор дарения, если даритель не успел этого сделать при жизни?
Мой отец подарил 1/2 квартиры своей новой жене. Она умерла в октябре 2023 года, а через месяц после ее кончины, в ноябре 2023, умер мой отец — даритель. В договоре дарения есть пункт, где оговаривается, что, если даритель переживет одаряемого, он оставляет за собой право отменить дарение. Отец отменить этот договор до своей смерти не успел.
Теперь встает вопрос: можно ли после его смерти отменить договор дарения?
Нет, отменить договор нельзя. Даритель действительно может вернуть имущество, если переживет одаряемого и это прописано в договоре. Но такой возврат не происходит автоматически: даритель должен сам решить, хочет он забрать подарок назад или нет. Это право нельзя передать по наследству: оно привязано к дарителю .
В наследство входит имущество, которым человек владел на момент смерти. Если даритель не успел или не захотел возвращать себе подарок, наследники не могут это сделать вместо него .
В 2004 году супруги подарили сыну квартиру в Москве. В договоре указали: если сын умрет раньше родителей, они вправе отменить дарение. В 2007 году мать умерла, завещав все мужу. В 2011 году отец составил завещание на дочь.
В сентябре 2021 года сын умер. Через месяц отец подал заявление в Росреестр, чтобы отменить дарение в пользу сына и вернуть квартиру себе, но спустя неделю скончался сам, не дождавшись регистрации.
Возник спор: перейдет квартира дочери по завещанию или она останется в наследстве после сына? Росреестр сначала приостановил, а потом отказал в регистрации. Причина в том, что мать — второй даритель — умерла раньше сына. В таком случае условие о возврате дара считается невыполненным.
Суды трех инстанций решили, что квартира дочери не достанется. Отец умер, когда жилье ему еще официально не принадлежало. Право отменить дарение было только у него лично, но он им не воспользовался .
Ваш отец не подавал заявление об отмене дарения. Он даже не начинал процедуру возврата квартиры, которую когда-то подарил жене. Поскольку право отменить дарение неразрывно связано с личностью наследодателя, вы не можете сделать это за него. То есть квартира достанется наследникам его умершей жены, а если их нет — отойдет государству.
Как вернуть подаренный дом обратно дарителю?
Семь лет назад у меня было сложное материальное положение, большие кредиты. Боясь, что отнимут дом, я подарила его своей дочери. Живем с ней вдвоем в этом доме. Сейчас ситуация наладилась. И дочь хочет вернуть подаренный дом мне. То есть добровольно отказаться от дарственной.
Как это сделать?
Просто отменить или расторгнуть договор дарения, по которому уже прошла регистрация права собственности, не получится. Теоретически это возможно: когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Но суды считают, что договор дарения нельзя прекратить по соглашению сторон, если стороны уже исполнили обязательства по нему .
Многие пытаются сделать это через суд, но бесполезно: нельзя прекратить уже исполненный договор .
В Приморском крае женщина подарила знакомой дом с участком. Через три месяца они передумали, подписали соглашение о расторжении договора и принесли его в Росреестр. Ведомство регистрировать возврат отказалось, и суды трех инстанций это подтвердили .
В Москве люди заключили соглашение о расторжении договора дарения квартиры в простой письменной форме. Соглашение отправили в Росреестр, но тот отказал в госрегистрации, так как расторжение договора возможно только в судебном порядке. Когда же в суде они заявили ходатайство об утверждении мирового соглашения, им отказали: исполненный договор нельзя прекратить по соглашению сторон .
Логика судей простая: расторгнуть можно только неисполненный договор. А с дарением все уже случилось: жилье передали, новый собственник его принял. С этого момента договор считается выполненным и откатить его назад нельзя.
В вашем случае проще всего оформить другой договор дарения. Дочери нужно подарить дом вам. Так как вы близкие родственники, вам не придется платить налог 13% с рыночной стоимости дома. Скорее всего, вы потратите деньги на услуги нотариуса и госпошлину.
Может ли мама передарить подаренную землю?
На мою маму была оформлена земля, которую она подарила мне по заявлению. Может ли мама передарить или оформить эту землю без моего участия на других членов семьи или третьих лиц?
Распоряжаться землей может только собственник. Если участок ваш по устной договоренности, а юридически мамин, она вправе делать с ним что хочет. Законом не предусмотрено заявление о дарении: настоящее дарение — это договор, который подписывают две стороны, а нотариус удостоверяет и регистрирует в ЕГРН .
Чтобы земля стала вашей, сходите с мамой к нотариусу. Он составит договор дарения, который вы обе подпишете, и сам отправит документы на регистрацию. Росреестр оформит переход права за один рабочий день. После этого вы станете собственником — это подтвердит выписка из ЕГРН. Ее можно бесплатно заказать на госуслугах .
Пока вы не оформили дарение у нотариуса, земля остается маминой. Как собственник, она может подарить или продать ее кому угодно .
Могут ли родственники оспорить дарение?
Мой отец-собственник хочет сделать дарственную на мою несовершеннолетнюю дочь — свою внучку. Но у него есть еще двое взрослых детей, которые рассчитывают на наследство. Отец не хочет оставлять им ничего.
Могут ли мои брат и сестра оспорить сделку дарения?
Брат и сестра могут подать в суд и попытаться оспорить договор. Но это им удастся, только если есть законные основания.
Например :
- отца ограничили в дееспособности, и он не может ничего подписывать без попечителя;
- отец не понимал, что делает и к чему это приведет;
- отец серьезно заблуждался — например, думал, что подписывает договор купли-продажи, аренды или ренты;
- его заставили подарить имущество обманом, угрозами или силой.
Оспорить сделку обычно может только потерпевший — в вашем случае отец. Также прокурор вправе выступить в его интересах. А если дедушку признали недееспособным или ограничили в дееспособности, еще и его опекун или попечитель .
Наследники часто оспаривают недавние сделки умершего, ссылаясь на то, что человек не понимал, что делает. Они подают иск о признании дарения недействительным, чтобы имущество досталось им по наследству.
Если родственники не докажут, что дарение можно признать недействительным, суд им откажет. Родители не обязаны оставлять имущество детям.
Могут ли родственники умершего оспорить сделку, если тот подарил дом через куплю-продажу?
Ухаживала за дедушкой. У него есть родственники, но они приезжали очень редко — раз в полгода. Дедушка после инсульта передвигался плохо. Он решил оставить дом мне, так как я за ним ухаживала и никого из родственников рядом не было. Мы сделали куплю-продажу, он подписывал документы сам и дома, и в МФЦ. Дедушка умер, появились родственники, которые хотят оспорить сделку.
Могут ли они это сделать? Деньги при сделке не передавались, потому что дедушка не хотел писать дарственную, а сделали куплю-продажу, но без денег. Сказал: «Просто похороните меня, и все». Чем это грозит при оспаривании и не будет ли это мошенничеством?
Вы заключили притворную сделку, которая прикрывает другую сделку на иных условиях: прикрыли дарение куплей-продажей. Теоретически наследники могут оспорить куплю-продажу в суде. Они попытаются доказать, что из-за инсульта дедушка не понимал, что делает, возможно, потребуют посмертную судебно-медицинскую экспертизу. Она должна показать, мог ли дедушка в тот момент принимать решения самостоятельно .
Наследники могут сказать, что сделка не исполнена. Например, что дед думал, будто продает дом и получит деньги, которые уже пообещал им. А денег нет ни дома, ни в банке — значит, сделку не исполнили .
Еще один вариант: наследники скажут, что сделка купли-продажи была притворной и прикрывала дарение. Это тоже причина признать ее недействительной .
Мошенничество — это уже уголовное дело. Если кто-то подозревает такое, он может пожаловаться в полицию. Следователи проверят, не завладели ли вы домом обманом или путем злоупотребления доверием. Например, не обещали ли больному золотые горы или не убедили ли его, что он участвует в спецоперации. Но все это нужно доказать .
Можно ли передарить долю в квартире обратно и избежать налога?
В ноябре 2025 года я подарил дочке 50% своей двухкомнатной квартиры, принадлежащей мне с 1997. Теперь мы решили квартиру продать и выяснилось, что налог за ее долю — 335 000 ₽.
Если она передарит свою долю обратно мне, буду ли я обязан заплатить налог с этой доли при продаже квартиры?
Для налогов важна дата, когда вы впервые оформили право собственности на эту недвижимость. Неважно, как потом менялись доли или состав собственников. Если у вас оставалась хоть часть квартиры, при ее продаже НДФЛ не будет .
У вас срок владения — почти 30 лет, что значительно больше минимального срока владения 3—5 лет. Так что, если дочь вернет вам подаренную долю и вы продадите квартиру, НДФЛ платить точно не придется .
Нужно ли платить налог при продаже квартиры после отмены договора дарения?
Мама умерла. Ее квартира досталась мне по наследству, бабушка от своей доли отказалась. Сейчас хочу передарить квартиру бабушке: она в ней живет, а я не могу получить пособия на детей из-за большого количества квадратных метров на семью.
Я включу в договор пункт об отмене договора дарения, если даритель переживет одаряемого. После смерти бабушки я буду единственным наследником, но смогу отменить договор дарения. Тогда право собственности перейдет обратно ко мне.
Нужно ли платить налоги, если я захочу сразу продать квартиру после отмены договора дарения по причине смерти одаряемого?
Если отменить договор дарения по условиям из него, срок владения начнется заново, а не продолжится .
Чтобы не ждать три года после смерти бабушки и не платить налог с продажи, подарите ей только часть квартиры. Тогда срок владения, который начался, когда вы унаследовали квартиру от мамы, продолжится. Дарение не прервет его.
Оставьте себе столько метров, сколько нужно для соцзащиты: на каждого члена семьи должно приходиться не больше 24 м² — тогда одобрят единое пособие. Имущество оценивают не в расчетном периоде, а на дату обращения, и недвижимость, которая была подарена недавно, не учитывается. Но помните, что ваша доля не может быть меньше 6 м², иначе Росреестр не зарегистрирует сделку .
Учитывайте риски. Пункт об отмене дарения в случае смерти бабушки — это полезно, но он не помешает ей при жизни передарить квартиру кому-то другому. Если бабушка в здравом уме, оспорить такую сделку не выйдет.
Даже если вы подарите только долю, это не защитит собственность на 100%. Преимущественное право выкупа работает только при продаже. Свою часть квартиры бабушка вправе подарить любому человеку, и предупреждать вас она не обязана.
