Как продать квартиру удаленно?

Вы можете удаленно провести сделку, для этого не нужен представитель. Но чтобы найти покупателя, возможно, вам понадобится помощь агентства. Расскажу, какие есть варианты.

Общая схема такая. Вы находите покупателя — это можно сделать и дистанционно через агентство. И проводите удаленную сделку купли-продажи через банковский сервис с безопасными расчетами.

Для этого покупатель и продавец выпускают усиленную квалифицированную электронную подпись, УКЭП. Это можно сделать прямо в день сделки с помощью:

1. Представителя удостоверяющего центра с очной идентификацией личности либо через приложение, например «Госключ».
2. Биометрического загранпаспорта или подтвержденной биометрии на госуслугах.

Покупатель переводит сумму на безопасный счет сервиса в мобильном приложении. Стороны подписывают договор купли-продажи с помощью УКЭП в личных кабинетах сервиса.

Пакет электронных документов по сделке уходит в Росреестр. В течение одного-двух дней стороны получают выписку ЕГРН, которая подтверждает переход права собственности покупателю, а сервис автоматически перечисляет деньги на счет продавца, который указан в договоре купли-продажи.

Если найдете покупателя до переезда, но не успеете оформить сделку, можно использовать предварительный договор купли-продажи. Он не требует нотариального удостоверения и регистрации. Вы просто фиксируете намерение в будущем заключить основной договор. Например, ставите ту дату, в которую обеим сторонам удобно. В качестве обеспечения можете взять задаток.

По сути, задаток — это отдельный договор. Его не надо путать с авансом. Аванс — это частичная оплата будущего товара. А задаток в данном случае — форма обеспечения обязательства. Поэтому если покупатель по своей инициативе передумает покупать квартиру, то задаток можно и не возвращать. При этом вы можете взять задаток в размере стоимости, например, ваших билетов на самолет туда и обратно  .

Однако, чтобы оставить задаток себе, нужно доказать, что вторая сторона активно уклонялась от заключения основного договора.

Если покупателя будет искать агентство, в договоре с ним можно предусмотреть какие угодно условия: например, разрешить показывать квартиру и брать аванс.

У агентств, как правило, стандартный договор, который составлен так, чтобы агентство поменьше отвечало и побольше получало. Если хотите свои условия, нанимайте юриста, чтобы он составил вам договор. Если, конечно, агентство будет готово обсуждать изменения в своем типовом договоре.

Если для сделки нужно нотариальное удостоверение, можно провести ее удаленно с помощью двух нотариусов.

Процедура выглядит так. Вы находите покупателя на квартиру. Каждая из сторон в момент продажи лично приходит к нотариусу в своем регионе. Покупатель — к нотариусу по месту нахождения квартиры.

Каждый из нотариусов проверяет договор купли-продажи и полномочия сторон — как ваши, так и покупателя. После чего обе стороны подписывают договор, а нотариусы удостоверяют подписи и обмениваются между собой информацией по защищенной линии. Один из нотариусов направляет сделку на регистрацию в Росреестр в электронной форме. При такой форме сделки госпошлину платить не надо, а регистрация пройдет за один рабочий день. Деньги по сделке продавец получает так, как указано в договоре: на свой расчетный счет или депозит нотариуса  .

Агент или доверенное лицо нужны только для того, чтобы найти покупателя и сопроводить его к нотариусу. А сделку станете заключать лично: вы будете видеть текст договора, условия, сами поставите подпись, а нотариусы будут нести ответственность, если что-то пойдет не так.

Единственное — придется подстраиваться по времени, так как из-за разницы в поясах пересечение по рабочим часам в разных регионах может быть ограниченным.

Такой вариант тоже возможен, но он самый рискованный. Представителем может быть не только физическое, но и юридическое лицо: агентство недвижимости, риелтор или юрист  .

Как правило, с представителем заключают договор поручения или агентский договор. По договору поручения поверенный действует в ваших интересах не только до, но и во время сделки. Он ищет клиента, заключает с ним договор от вашего имени и за ваш счет, но права и обязанности по договору — например, передать квартиру, получить за нее деньги и нести ответственность за ее недостатки — возникают у вас, а не у поверенного. По агентскому же договору агент может искать покупателя, но сам договор будете заключать вы, как продавец  .

Возможен и третий вариант — договор возмездного оказания услуг. Но наименование договора не влияет на его суть. Важно только то, что в нем написано. Вот что обязательно должно быть указано:

1. Цена, по которой вы хотите продать квартиру.
2. Сроки — если надо продать квартиру быстро, пока не уехали, разумно ставить срок до вашего отъезда. Хотя, как правило, риелторы не ограничивают себя сроками. Они продают столько, сколько считают нужным. Рынок недвижимости таков, что можно месяцами искать и не находить покупателя, если только не снизить цену. Так что вряд ли кто-то захочет брать на себя обязательство продать квартиру за месяц и по определенной цене.
3. Порядок оформления итоговой сделки купли-продажи или передачи денег — нужно указать, кто, когда и в какой момент получает деньги.

Доверенность. В любом случае вам потребуется дать нотариальную доверенность. Я строго рекомендую выбрать разовую доверенность: ее выдают на одну сделку. В ней четко расписывают, в отношении какой квартиры и на каких условиях может заключать сделки доверенное лицо.

Аккредитив. Это безналичная форма расчетов. Покупатель кладет деньги на счет, а банк их замораживает. Когда банк получает выписку из ЕГРН о смене права собственности на покупателя, он раскрывает аккредитив и переводит деньги на счет продавца. То есть банк выступает посредником и гарантом при переводе денег. Например, у Т-Сделки доступен бесплатный аккредитив.

Депозит нотариуса. Это работает так: покупатель вашей квартиры и ваш представитель приходят к нотариусу. Они подписывают договор купли-продажи, после чего нотариус дает покупателю поручение внести деньги на его депозит. Как только нотариус увидит деньги на своем счете, он оформит договор окончательно.

Сколько будет стоить такая услуга в вашем регионе, можно посмотреть на сайте нотариальной палаты РФ. Как правило, все расходы возлагают на покупателя. С учетом услуг нотариуса цена квартиры может стать неконкурентоспособной, и это будет отпугивать потенциальных покупателей.

Варианты расчетов по сделке с наличными через банковскую ячейку или с распиской — это слишком рискованно. Я не рекомендую их использовать, тем более для удаленной сделки.

Мой совет такой: поручите поиск покупателя агентству, а саму сделку проведите удаленно с помощью любого банковского сервиса — это снижает риски, и не нужно лететь в другой город.

А если сделка требует нотариального заверения, можно провести ее с помощью двух нотариусов. Один из них должен быть по месту нахождения недвижимости.