Хочу взять сельскую ипотеку и не пони­маю, на какую недви­жимость ее дают

Ксения, действительно, с сельской ипотекой все не так просто. Я юрист и разбиралась в этой программе, когда покупала свою квартиру. Расскажу, что выяснила.

Программа «Сельская ипотека» работает уже несколько лет. Но получится ли взять ипотеку под 3% или нет, зависит от суммы, которую правительство выделяет на эту программу каждый год, и экономической ситуации в стране.

С сентября 2024 года выдачу приостановил один из крупнейших банков, где еще оставались лимиты по программе. У других банков они закончились еще раньше. И пока неизвестно, что будет с программой. Сейчас Минфин продолжает выделять деньги из бюджета, чтобы субсидировать уже выданные кредиты.

Если планируете взять кредит, рекомендуем прямо перед подачей заявки уточнить текущий статус программы в своем банке.

Всего их семь, вот они:

1. Сельскую ипотеку могут получить только граждане РФ и только один раз.
2. Целью кредита должны быть покупка либо строительство жилья. Оформить сельскую ипотеку на рефинансирование не получится.
3. Титульному заемщику нужно будет прописаться в ипотечном жилье, иначе банк повысит ставку. Это надо сделать не позднее чем через 180 календарных дней со дня регистрации права собственности. Банки проверяют прописку.
4. Срок сельской ипотеки — не более 25 лет.
5. Требования банков такие: минимальный возраст заемщика — 21 год, а максимальный — 65 лет на дату погашения. Верхний возраст можно увеличить до 75 лет, если до исполнения заемщику 65 лет пройдет не менее половины срока кредита и он привлечет созаемщика, которому будет менее 65 лет на дату выплаты ипотеки по графику.
6. Заемщик не получал другие льготные кредиты после 23 декабря 2023 года.
7. С 28 марта по 31 декабря 2025 года оформить сельскую ипотеку могут только работники агропромышленного комплекса и участники СВО — подробнее об этом расскажем в разделе «Кому дают сельскую ипотеку»  .

Если вы соблюдаете эти условия, можно купить дом по сельской ипотеке.

В 2025 году сельскую ипотеку выдают только на такие объекты  :

• готовый дом от продавца с годом постройки не старше пяти лет на момент заключения кредитного договора;
• готовый дом от компании с годом постройки не старше трех лет на момент заключения кредитного договора;
• готовую или строящуюся квартиру в многоквартирном доме высотой не более пяти этажей, который находится в опорном пункте на сельской территории у застройщика;
• на строительство дома на покупаемом или арендуемом у государства участке с привлечением подрядной организации или использованием готового домокомплекта — при самостоятельном строительстве.

В приобретенном жилье нужно оформить регистрацию. Если это не единственное жилье, придется как-то мудрить с пропиской.

Чтобы выбрать недвижимость, которая подходит под программу сельской ипотеки, необходимо определиться с юридическим статусом земельного участка и жилого дома.

Чтобы попасть под программу льготной сельской ипотеки, необходимо, чтобы земельный участок, на котором стоит или будет стоять дом, находился в определенном населенном пункте. Такой список утверждает правительство каждого региона. В нем указаны названия именно населенных пунктов, где могут располагаться соответствующие земельные участки, на которых, в свою очередь, могут быть дома или квартиры.

СНТ и ДНП — это формы объединения граждан в виде некоммерческих организаций, которые создают для садоводства или огородничества. Эти формы — не юридическая характеристика земельного участка, поэтому ориентироваться на них не стоит. Нужно смотреть на другие характеристики земли  .

Так, в первую очередь обращайте внимание на то, в каком населенном пункте находится участок и включен ли этот населенный пункт в программу сельской ипотеки. Такое поселение должно считаться сельской агломерацией с численностью населения не более 30 000 человек.

Разберу особенности программы сельской ипотеки на примере деревни Чаща Гатчинского района, так как деревню Дони из программы исключили.

Узнать, подходит ли населенный пункт под сельскую ипотеку, можно через сервис «Россельхозбанка» «Свое село». Но результаты поиска нужно перепроверять. Так, в феврале 2025 года поиск указывает, что деревня Янино-2 во Всеволожском районе Ленинградской области подходит под программу, хотя в постановлении правительства Ленинградской области в перечне опорных пунктов и сельских агломераций такого района теперь нет.

В программу сельской ипотеки включены конкретные населенные пункты. И деревня Чаща — как раз одна из них. Еще в том же районе есть СНТ «Чаща-2» — это не населенный пункт, а форма объединения граждан, поэтому его в этом списке нет и быть не может. Хотя названия похожие.

Узнаем, подходит ли СНТ «Чаща-2» под программу сельской ипотеки. Для этого нужно посмотреть границы садоводческого некоммерческого товарищества и деревни Чаща на «Яндекс Картах».

На карте видно, что СНТ «Чаща-2» в состав территории деревни Чаща не входит, а значит, уже не подпадает под программу сельской ипотеки. И даже если там есть вся инфраструктура — и центральное водоснабжение, и вывоз мусора, и детская площадка, — по документам это все равно не деревня.

Территориальный фильтр по границам — первый фильтр, чтобы понять, подпадает ли земельный участок под программу сельской ипотеки. Если СНТ или ДНП находится за пределами нужного населенного пункта, в программу сельской ипотеки оно не входит.

Когда определились, что земельный участок находится в границах определенного населенного пункта, который вошел в программу сельской ипотеки, можно рассматривать юридические характеристики возведенного дома.

Главное требование к дому: он должен быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания круглый год. Чтобы это выяснить, посмотрите выписку из ЕГРН на дом. Это основной правоподтверждающий документ, на основании которого банк будет принимать решение о выдаче вам сельской ипотеки. Такую выписку можно взять у продавца. Получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия теперь нельзя.

В графе «Назначение» в выписке из ЕГРН должно быть указано: «Жилой дом».

Предварительно все оценить можно и без выписки. Для этого нужно знать кадастровый номер земельного участка или дома или сориентироваться, где он находится, на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать статус земельного участка, в левом верхнем углу выбирайте «Участки», чтобы выяснить статус дома — «ОКС».

Потом в поиске введите кадастровый номер объекта или название нужного населенного пункта и, когда тот отобразится, кликните мышкой на объекты — здания или участки, зарегистрированные в нем. Сервис отобразит полные сведения о выбранном объекте.

Также общие сведения можно узнать на сайте Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости». Чтобы найти интересующие дом или участок, нужно знать их кадастровый номер.

Я выбрала дом на публичной кадастровой карте в той же деревне Чаща. Слева на странице отобразилась информация о нем. В графе «Назначение» указано, что это жилой дом, а в адресе — деревня Чаща. Если бы собственник продавал этот дом, то он бы попал под программу сельской ипотеки.

Если мы посмотрим на СНТ «Чаща-2», увидим, что в нем есть как жилые, так и нежилые дома. Но под программу сельской ипотеки не попадут даже жилые, так как они находятся не в деревне, а в СНТ.

Но это не значит, что любой жилой дом в любом СНТ сразу не подходит под программу сельской ипотеки. Проверяйте каждый земельный участок и дом индивидуально.

Совпасть должны два условия одновременно:

1. Земельный участок должен находиться в населенном пункте, который включен в программу сельской ипотеки.
2. Дом на этом участке по документам должен быть жилым.

То есть у продавца должны быть две выписки из ЕГРН: на земельный участок и на жилой дом.

Дом, который фактически является жилым, но не отображен юридически в Росреестре, то есть на него нет правоустанавливающих документов, под сельскую ипотеку не подойдет. Банк в первую очередь смотрит документы, а не фактическое состояние дома.

Нет, поскольку чаще всего назначение таких объектов — нежилое.

Но садовый дом можно признать жилым. Тогда в ЕГРН внесут изменения, и дом приобретет статус жилого. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления  .

Для перевода понадобится заполнить заявление, представить выписку из ЕГРН, нотариальное согласие других собственников, если они есть, и заключение о техническом состоянии садового дома, что он соответствует требованиям надежности и безопасности. Такое заключение выдает специальная организация — член СРО в области инженерных изысканий.

Отказать тоже могут: если не представите все документы и если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение на нем жилого дома.

Процедуру перевода садового дома в жилой дом должен провести сам продавец недвижимости. Сделать это надо до того, как покупатель будет подавать заявку на сельскую ипотеку. Тогда в банк уйдет выписка из ЕГРН и оценка, в которой будет указано, что дом жилой, а не садовый или нежилой.

В программе сельской ипотеки есть определенные требования к жилому дому. Дом должен  :

1. Быть пригодным для постоянного проживания.
2. Иметь кирпичный, каменный или бетонный фундамент.
3. Иметь подведенное электричество, воду, канализацию, отопление, а в газифицированных районах — и газоснабжение. Это могут быть как централизованные, так и автономные инженерные системы.
4. Быть определенной площади: не меньше учетной нормы на человека, размер которой устанавливает орган местного самоуправления на одного члена семьи.

Для покупателя это означает, что если в выписке из ЕГРН в графе «Назначение» стоит «Жилой дом», то дом соответствует всем предъявляемым требованиям: и по пригодности для постоянного проживания, и по инженерной инфраструктуре. Что касается учетной нормы площади жилого помещения, то необходимо поискать соответствующий нормативный акт местного уровня  .

Так, в нашем примере деревня Чаща находится в Вырицком городском поселении. Здесь необходимо руководствоваться решением совета депутатов Гатчинского муниципального округа, который установил единую учетную норму для поселений Гатчинского района — 10 м² на человека.

Если в доме собираются проживать трое — мать, отец и ребенок, — площадь должна быть не менее 30 м². Такое требование установлено для того, чтобы граждане, которые получили сельскую ипотеку, не вставали на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Банк будет залогодержателем, поэтому он может предъявить дополнительные требования к дому — предмету залога. Например, каркасные дома по сельской ипотеке берет не каждый банк. А еще есть требования к минимальной площади дома, и они выше учетной нормы: обычно банки рассматривают для ипотеки дома минимум от 60 м². Это лучше уточнить заранее.

СНТ и ДНП — это формы объединения граждан. А вам нужно смотреть на населенный пункт: он должен находиться на сельских территориях, которые подпадают под программу кредитования.

Если хотите купить недвижимость по программе сельской ипотеки, смотрите границы поселений. Один дом в СНТ может формально находиться в границах деревни, а другой нет.

Если понравится дом, сначала узнайте у продавца год постройки, если подходит — проверьте его статус. Купить дом, который по документам является нежилым, по программе сельской ипотеки нельзя. Но если дом очень понравился, его можно попробовать перевести в статус жилого. Сделать это нужно обязательно до того, как будете подавать заявку на сельскую ипотеку. Сначала купить, а потом перевести не получится.