Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Первое — при знакомстве с потенциальным строителем проверить его документы. Не только то, аккредитован ли он тем банком, где берём ипотеку, но и то, какие у него есть дипломы и сертификаты.
Я на момент, когда нашла строителя, была уже почти в отчаянии, поэтому поверила тем бумагам, что он показал. А оказалось, что он не имеет никакого отношения к организации, к которой примазался. Сотрудники организации "Теплый дом", находящейся в Санкт-Петербурге, никогда не слышали о существовании организации "теплый дом" в Казани. И более того, материалы, на которые мне показывали сертификаты, не производятся (во всяком случае, легально) в том городе, который указан в документах на эти материалы.
Далее стоит взять договор строительства и сходить в юридическую клинику или другую аналогичную контору, где хорошие юристы могут бесплатно посмотреть договор и рассказать, какие с ним могут быть подводные камни.
Например, в нашем случае договор заключён с ИП Ахмедовым ДС. И юрист, к которому я обратилась для составления иска в суд, объяснил мне, что строитель так легко уклоняется от гарантийных обязательств потому, что сможет в любой момент объявить себя банкротом. То есть, дело-то мы выиграем, но денег, скорее всего, с ответчика не получим.
Уже на этапе ведения переговоров о предстоящем строительстве нужно, чтобы план дома был расписан максимально четко. Учесть стоит все: материалы, где будут проходить коммуникации, где будут находиться розетки, краны, унитазы, раковины и прочее.
Здорово, если в договоре будет прописан пункт о штрафах с застройщика, если тот самовольно поменяет какие-то моменты на этапе строительства без вашего письменного согласия.
Постарайтесь изучить заранее (до подписания договора), какой должна быть вентиляция в вашем климатическом поясе, нужна ли отмостка для вашего типа дома и фундамента. Постарайтесь включить к смету установку штыря заземления. Все это строителям сделать проще, чем вам. Уже не говоря о вашей безопасности — в случае с заземлением.
У нас вот люк на чердак в душевой находится, и через него жутко дует. С другой стороны, если бы мы его сразу чем-то закрыли, то, когда весной с потолка закупало, пришлось бы сильно повозиться, чтобы попасть на чердак.
Посмотрите такие нюансы, как вентиляция: у нас она избыточная, причем естественная (то есть просто трубы в стенах: в каждой комнате по две — одна приточная и одна вытяжная), из-за этого сильные сквозняки. Пришлось ставить заглушки. Ещё надо клапаны будет ставить. Но и недостаточная вентиляция может навредить, помогая развитию плесени.
Учесть нужно то, какие кабели будут прокладываться. У нас дом топится электричеством. Плита тоже будет электрическая (пока готовлю в мультиварке). Поэтому нужно, чтобы проводка была предназначена для трёх фаз (380 V). А ещё у нас в договоре не были прописаны даже подрозетники, так что пришлось отдельно доплачивать их же электрику, чтобы сделал подрозетники. Розетки у меня сын сам устанавливать умеет.
Если есть возможность, на подписание договора с банком стоит приехать со своим юристом. Скорее всего, вас там будут торопить. И, естественно, не дадут посмотреть договор дома перед подписанием. У вас будет несколько минут на его прочтение. Ещё вариант — держать связь с юристом онлайн и послать ему фото договора.
Если берёте или даёте расписки, обязательно храните их и снимайте на камеру момент их подписания. А также момент, когда рассчитываетесь по ним.
Всю переписку фотографируйте или пересылайте себе в избранное (строитель и его сотрудники могут в любой момент удалить часть сообщений).
Строительство с привлечением счета Эскроу предполагает подачу уведомления о начале строительства. Проследите, чтобы по договору именно строитель был обязан это сделать. И чтобы он это точно сделал. Можно запросить у него это уведомление, когда он его получит (оно для маткапитал пригодится в том числе), и позвонить в Управление градостроительных разрешений, чтобы уточнить, подлинное ли оно (у меня вот на руках липовое).
Для чего ещё нужно это разрешение? При его подаче, если речь идёт о договоре со счётом ЭСКРОУ, к самому уведомлению прилагается договор и план дома. Соответственно, когда дом будут ставить на регистрационный учёт, его технический план будет сравниваться с планом из уведомления.
Дом, не соответствующий первоначальному плану зарегистрировать без подачи уведомления о внесении изменений в план строительства не получится (во всяком случае, мне так сказали в Росреестре). Это тоже дополнительная гарантия. Потому что в нашем случае, например, уведомление подано не было и дом без меня зарегистрировали без входной группы, которая по договору должна была быть. Но которую мне теперь уже не построят.
Здорово, если на вашей стороне будет мужчина. Желательно лет 40 и внушительных габаритов. У меня такого не было. Меня, моего сына и пожилого отчима строитель в грош не ставил и с нами не считался, меняя что-либо в первоначальном плане уже на этапе строительства. И не ставя меня в известность.
Желательно, чтобы этот мужчина регулярно приезжал на стройку с суровым видом наблюдал за процессом и снимал все на видео. Здорово, если он разбирается в ряде строительных моментов. Может, например, указать рабочим на стройке, что они укладывают пароизоляция не той стороной (к сожалению, такое бывает) или штробят стену не в том месте, где предполагается по плану.
Стоит учесть, что поставить дом на регистрацию можно уже на этапе коробки. Мои строители так и сделали, не спросив моего мнения и вообще никак меня к этому не привлекая. Это нарушение закона. Кадастровый инженер должен проверить дом в вашем присутствии. И только с вашей реальной подписью: физической на бумаге или электронной на электронном документе — он имеет право оформлять технический план дома. И уже на основании этого технического плана кадастровый инженер может подать документы для постановки дома на регистрационный учёт в Росреестр.
Если дом зарегистрировали на этом этапе, ни в коем случае не присылайте строителю ЕГРН на дом! Банк имеет право перевести все деньги со счета Эскроу на счёт строителя на основании ЕГРН и заявления строителя, даже если в договоре у вас будет прописано иное. В нашем случае в договоре было написано, что банк переводит деньги только после подписания акта сдачи -приемки, но перевел их без этого акта, ссылаясь на 186-ФЗ.
Перед подписанием акта сдачи -приемки и предоставлением ЕГРН банку считаю обязательным нанять строительную экспертизу. Лучше найти где-то 80 тысяч на нее, чем много сотен на ремонт потом. Конечно, наличие результатов по экспертизе не даёт гарантии, что все в итоге переделают, но шанс велик (при условии, что строитель ещё не получил деньги).
Важно получить у строителя все данные по коммуникациям в доме, документацию на скважину (если это он или его знакомые ее бурили), на отопительные приборы и вообще на все, что они установили.
Если вдруг, вы, как и я пишете заявление на строителя в ОБЭП или в полицию. Сотрудники органов трясут строителя, и тот согласен заплатить вам компенсацию за недоделки, берите его тепленьким, пока он от страха не помнит или не знает, что может объявить себя банкротом. Я этот момент упустила, стала проводить строительную экспертизу. С одной стороны, узнала ещё целый список недоделок,с другой — упустила возможность получить компенсацию за то, что уже было выявлено.
По поводу суда. Я до него не дошла. Почему? Иск мне составили, часть экспертиз пройдена. Но, как я уже писала выше со слов опытного юриста: выиграть дело я смогу, а деньги получить — вряд ли. Причем, потрачу ещё немалые суммы на юриста, который будет представлять мои интересы в суде и на судебную строительную экспертизу. Но тут я советы давать не буду, так как сама для себя ещё не до конца все решила.
Хорошего вам строительства. Дай Бог въехать в свой хороший теплый дом.
