Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Статью побудила написать очередная такая же прочитанная статья "ой а нужен ли риелтор?", которую я полез комментировать.
Таких статей полно, и они как правило склоняются к тому, что риелторы дармоеды (если пишут НЕ риелторы), и наоборот, что без риелтора вы пропадете (если пишут риелторы).
Начал писать, оказалось много, здесь осилю только про продажу с риелтором. Если интересно, напишу позже про покупку и аренду.
Я сам занимаюсь недвижимостью. Только своей, родственников и иногда близких друзей. Все. Клиентов не беру, и эта писанина не с целью набрать клиентов. Если кто просит помочь — просто бесплатно консультирую в телефонном разговоре, и все.
Я специально проходил практику в крупном агентстве, реально месяца 4, много лет назад. Ничего особо не ждал, и как полагается, разочаровался. Об этом тоже напишу.
Это для понимания, что я вижу картину и с одной и с другой стороны, потому постараюсь разобрать объективно многие моменты.
Я живу в Москве, потому все что пишу касается Москвы, не знаю насколько ситуация в других городах отличается.
*В Москве кстати сейчас большинство риелторов называют себя "агенты по недвижимости", видимо слово риелтор себя дискредитировало, да и запашок 90-х остался:)
Несколько моментов о риелторах в целом из моих наблюдений:
1. Порог входа в "профессию" — низкий, ну в принципе вообще отсутствует. Сократили юристом? Работала швеей? С первого дня практики в агентстве ты уже "эксперт по недвижимости". Ничего не знаешь, всем рассказываешь что работаешь с 1870-го года, начала сразу после отмены крепостного права.
2. Есть крутые риелторы (подробнее опишу ниже, что есть хороший риелтор), в Москве стоят обычно очень дорого, берут много, чаще всего все равно неоправданно много. Но при дефиците за них все равно платят.
3. Большинство риелторов перед клиентом отрабатывают комиссию. Да, сделка может быть настолько элементарной, что у риелтора вообще работы нет. Клиент сам нашел, согласился на цену, квартира самая простая — обременений прописанных нет, вообще всю работу сделает менеджер в Сбере). Но тогда будут вопросики, а за что такая комиссия. И вот тут риелтор начинает собирать досье) Об этом ниже.
Продажа с риелтором. Что важно а что нет:
Вы хотите продать квартиру. Нанимаете агента. Какие наиболее важные моменты:
1) оплачиваете вы рекламу сами, или оплачивает продавец. Сейчас это важно. Основной сайт по недвижимости (не знаю можно ли название писать? Но все поняли) в силу монополии берет просто огромные комиссии за продвижение и рекламу. Если платить не будете, в поиске не по карте ваше объявление никто не увидит. ТОП стоит по 10-15к в неделю, само размещение тыщ 5. То есть если продажа идет с регулярным продвижением, на рекламу может уйти и 50к и 100к.
Если оплачивается в общей сумме комиссии, риелтор всегда будет думать, что можно рекламу подешевле оплатить (из комиссии же), и продавать можете долго.
На другом сайте (где торгуют мелочевкой) размещаться бесполезно, там огромное количество фейков, на жалобы поддержка не реагирует, ваше объявления потонет в куче фейков за 10 млн 100кв.м. на Арбате будет всегда выглядеть интереснее и вводить людей в заблуждение.
2) Кто показывает. Риелтор риелтору рознь. Кто то (как я) готов подорваться в любой момент и быть на объекте через 20-30 минут на машине. Кто то из риелторов говорит — я могу показать в четверг в 9:30, другое время мне не удобно. И во втором варианте продаваться будет очень долго по понятным причинам, просто отвалятся интересанты.
Причем смотреть будут не только реальные покупатели. Приезжают и туристы, и девочки, которые себе визуализируют красивую квартиру в Москве (посидеть на кровати, представить что это твое), и другие продавцы квартир в том же доме, чтобы посмотреть на твою и понять, насколько они "в рынке". А если работать честно надо постоянно гонять по звонку.
*Я одну квартиру в одном ЖК полгода продавал. Половина примерно из тех кто смотрел это были продавцы других квартир, там много инвестиционных. И это поверьте сложно держать себя в руках, когда в каждом звонке видишь очередного просмотрщика, поговорить с ним все равно хорошо и не спугнуть реального клиента.
3) Насколько продавец прислушивается к рекомендации рыночной цены, и при этом же насколько риелтор честный. Это вообще ключевое. К примеру, Продавец хочет за свое чудо 20млн. Риелтор понимает что тут 16м если повезет. Но продавец говорит — 20 или я найду "нормального!" риелтора. И ок, агент соглашается, чтобы не упустить клиента (а нужно бы отказываться). Просто чтобы "висеть" на сайте по 20м, оплачивать рекламу, а продавцу показывать мизерное количество просмотров и звонков, чтобы тот приходил в себя и потихоньку снижался в цене.
Здесь же риелтор хочет как можно быстрее продать (именно быстрее, а не дороже!) потому что только факт сделки дает ему комиссию. Потому со своей стороны будет прожимать продавца на более низкую цену. Вот тут вообще тонкий баланс.
*Потому я работаю только с родственниками и близкими, потому что продаю как свою.
Пару слов про агентства. Что они предлагают:
1. Реклама на 20-40-80 площадках. Это сейлз-поинт начала нулевых. Нет никаких площадок, есть одна основная и одна второстепенная, о которых писал выше. Все остальное не работает.
Раньше лет 15-20 назад когда была специализированная база риелторов Winner это работало, сейчас нет.
2. Профессиональные фотографии. Это тоже нагнетание пафоса. Нужно просто понять пару элементарных моментов — каждая комната из каждого угла, убрать лишние вещи, фоткать лучше всего в солнечную погоду и т.д. И ваши фото будут не хуже чем у проф фотографа, а если он приедет в пасмурную погоду, то точно лучше.
3. Собственная клиентская база. Нет такого, все всё видят на сайтах. Бывает, что у риелтора или его коллеги есть клиент из региона, который полностью поиск на агентство возложил, и ему будет предложена именно ваша квартира, но это не часто. Базы страждущих купить квартиру и ничего самим не понимающих клиентов ни у кого нет.
4. Приоритетный показ на сайте от агентства через частными риелторами. Вот тут не могу со 100% вероятностью сказать, никому не известны алгоритмы сайта, но такое возможно в теории, хотя думаю вряд ли.
Опять же, кто ищет по карте, тот увидит и все бесплатные объявления. Как сайт выдает в поиске списком — неизвестно.
При этом комиссия агентств 2-3%, это очень много имхо, сам агент получает 35-50% от комиссии. Остальное берет агентство, предоставившее ему компьютер и свой бренд, но это не основная тема статьи.
Получилось много букв, хотел в одну статью уместить и про продажу, и покупку, и аренду). Если будет интересно, напишу про это позже)
