Когда пора покупать квартиру: вклады под 12% против роста цен на жилье
Вклады все еще дают аномальную доходность и опережают рост цен на недвижимость.
Продавцы жилья бьются за покупателей с живыми деньгами и вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с банками, которые предлагают без лишних проблем заработать проценты на вкладе.
Посмотрим, как развивается это противостояние и кто пока побеждает.
Что происходит с ценами на недвижимость
По данным РБК, доходность вкладов на начало августа такая:
- на три месяца — 13,46% годовых;
- на шесть месяцев — 13,27%;
- на год — 12,25%.
Средняя максимальная процентная ставка по депозитам топ-10 банков составляет 12,85% при официальной инфляции 6% . Таким образом реальная доходность вкладов — около 6,8%. Это аномально высокое значение. Летом 2026 года банки даже чуть увеличили процент, несмотря на снижение ключевой ставки Центробанка.
Годовой рост цен на недвижимость не превышает 10%. Так, в Москве с июля 2025 года по июль 2026 года жилье подорожало на 8,2% . Если смотреть по сегментам, максимальный рост в столице был у типовых панельных домов — 10,9%, а минимальный — у современных зданий из монолита и кирпича, 3,7%.
В других городах России динамика схожая. Например, в Екатеринбурге рост цен на первичку не превышает 7—8%, а на вторичке он не более 12%. В Петербурге первичка за год прибавила около 5,7%, вторичка — 6,3% .
Бывают однократные резкие повышения цен, но в целом недвижимость дорожает примерно в полтора раза медленнее, чем прирастает капитал на банковском депозите. Такова ситуация в конце лета 2026 года.
Выгодно ли держать деньги на депозите и ждать своей квартиры
Доходность по вкладам опережает темпы роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Это означает, что людям с деньгами пока выгоднее держать их на депозитах, чем «укатывать в бетон».
Например, у семьи есть 8 млн рублей, которые можно потратить на покупку квартиры или положить на вклад.
На депозите под 12,25% через год скопится 8 980 000 ₽, то есть почти миллион накапает процентами. А при ежемесячной капитализации — больше миллиона.
Если же покупать новое жилье, его стоимость, продолжи оно дорожать прежними темпами, за год увеличится на 8%, или на 640 000 ₽.
Разница на дистанции в один год составляет 340 000 ₽. При этом ставка по депозиту гарантирована, а подорожает ли новостройка на 8% — вопрос.
Мы берем в расчет только ценовой рост недвижимости. Она может приносить также пассивный доход, если сдавать ее в аренду. Если купить вторичку в неплохом состоянии, начать сдавать можно практически сразу. Если чистый арендный доход будет выше 30 000 ₽ в месяц, квартира уже станет выгоднее депозита.
Есть еще один момент: покупатель берет новостройку по цене первичного рынка, а продает по цене вторички. При перепродаже можно оказаться даже в минусе, особенно с учетом налоговых и прочих издержек на сделку.
Расчет выше работает только для людей с живыми деньгами, которые рассматривают жилье скорее как инвестицию. Если надо купить для себя, ситуация обычно другая: полной суммы нет и не предвидится.
Например, семья хочет купить квартиру за 8 млн рублей, но у нее только 2 млн сбережений.
Если она положит эти 2 млн рублей под 12,25% на вклад, в конце года получит 245 000 ₽ процентами.
Квартира за этот же срок подорожает на 640 000 ₽ — как и в предыдущем примере. Семья не выиграла, а проиграла 395 000 ₽. Квартира для нее стала недоступнее.
Этот пример — условный. У семьи в большинстве случаев не появятся просто так недостающие 6 млн. Придется брать ипотеку, а рыночные ставки в 2026 году все еще заградительные — порядка 18,7% .
Предположим, что той же семье удалось найти ипотечный кредит под 16% на новостройку. Срок — 20 лет, общая сумма кредита — 6 млн рублей, а 2 млн идут как первоначальный взнос.
Если семья купит жилье сразу, не прокручивая деньги год на депозите, она ничего не потеряет. Ежемесячный платеж составит около 83 000 ₽.
Если она решит подержать деньги на вкладе, через год за счет роста цены жилья получит мультипликативный эффект по ипотечному кредиту, когда на каждый «новый» рубль увеличится и переплата.
Квартира будет стоить уже 8 640 000 ₽. Ежемесячный платеж увеличится на 5 500 ₽. Переплата по ипотеке увеличится на 525 000 ₽. А проценты с депозита все те же: 245 000 ₽. Если их через год включить в первоначальный взнос, общие потери из-за откладывания покупки составят 920 000 ₽.
Можно надеяться, что ипотечные ставки снизятся, но вряд ли это произойдет быстро. Сам Центробанк ожидает средней ключевой ставки 10,5 — 12,5% в 2027 году и 8 —9% в 2028 году . Кредитная ставка будет еще выше.
Луиза Улановская
основатель Lanska group
Впервые за долгое время банковский вклад стал полноценным конкурентом деньгам в бетоне
Гарантированные, пусть и меньшие проценты более привлекательны, чем вероятный, хоть и больший выигрыш. Доход с депозита легко посчитать. Ликвидность вклада, который можно закрыть за один день, воспринимается гарантированной, а вот квартиру можно продавать месяцами.
Срабатывает и еще один момент — синдром отложенного решения. Пока ставка высокая, покупатель уверен, что может подождать, потому что деньги работают. Получается, депозит оправдывает бездействие, и именно это становится главной угрозой продаж недвижимости.
Девелоперам, которые зажаты сразу с нескольких сторон, приходится сложно: банковские ковенанты требуют согласованной на старте проекта скорости продаж. Растет себестоимость строительства и логистики, есть дефицит рабочей силы. Все это гонит цены продаж вверх.
При этом девелоперы адаптируются агрессивнее вторички, потому что могут себе позволить механизмы рассрочек, субсидированных и траншевых ипотек. Апартаменты и курортную недвижимость они продают с гарантированной доходностью, которую планируют обеспечивать через свои же управляющие компании.
Всех этих клиентоориентированных решений не было, пока продажи при льготной ипотеке больше напоминали отгрузку дефицитного товара с вагона. Падение спроса толкает застройщиков улучшать продукт. Мы видим сбалансированные планировки и оптимизированные под кошелек покупателя площади квартир, продуманную инфраструктуру и благоустройство.
Чтобы удержать редкого клиента, решившегося перевести деньги с вкладов в бетон, девелоперы также шлифуют сервис продаж до уровня пятизвездочных отелей и ресторанов. Плохая новость: пока дом строится, цена квадратного метра растет медленнее денег на вкладе.
Продавец же вторички конкурирует с вкладом единственно доступным способом — снижением цены. Многие собственники просто снимают объекты с продаж или уходят в аренду. Отсюда сокращение предложения в добротных готовых домах. Владельцы, купившие жилье в ипотеку под 6—8%, не хотят продавать его и терять дешевый долг. Получается замкнутый круг: рынок парализован еще и нежеланием продавать.
Депозит под 12—13% побеждает недвижимость комбинацией «гарантии + ликвидность». Девелоперы отвечают финансовыми инструментами и договоренностями с банками, когда, например, при траншевой ипотеке после первоначального взноса можно платить минимальную сумму, а основной остаток погасить к концу строительства.
Возможно, и ключевая ставка упадет к тому моменту. Если вдумчиво пересчитать, рассрочки и подобные финансовые инструменты выигрывают у вкладов. Девелоперам остается побороть только главного противника — бездействие покупателя.
Какие задачи решает депозит, а какие — покупка квартиры
Покупка квартиры — стратегическое решение. Особенно когда человек берет ипотеку на 20—30 лет. Вклады — тактический инструмент, который позволяет получить фиксированную доходность на горизонте года или двух.
Когда срок вклада истечет, придется открывать его уже на новых условиях, и они могут быть не такими выгодными. Квартира продолжит приносить прогнозируемый арендный доход, а ее стоимость так или иначе будет расти на размер инфляции.
Мы уже анализировали доходность разных классов активов на горизонте 20 лет и выяснили, что в долгую недвижимость со сдачей в аренду — одно из самых эффективных вложений.
Вклады и недвижимость — инструменты для разных задач.
✅ Вклад выгоден, когда основная часть или 100% стоимости квартиры есть наличными. В этом случае проценты по вкладу перекрывают возможный рост цен на жилье. Хотя прошлые результаты не гарантируют будущих: рост инфляции и цен на квартиры могут быть любыми. В случае вклада ставка зафиксирована на весь срок — доход прогнозируемый.
Инвесторам пока разумнее хранить деньги на вкладах — пользоваться высокой реальной доходностью. Кроме того, получать проценты куда легче, чем перепродавать жилье или сдавать его в аренду. А средние показатели роста цены недвижимости вроде 8 или 10% могут и не сработать для конкретного объекта. Его можно как перепродать выгоднее, так и вообще не перепродать, потому что никто не берет.
❌ Вклад невыгоден, если вы копите только на первоначальный взнос. Проценты начисляются на малую сумму, а дорожает весь объект. В сочетании с высокой ипотечной ставкой каждый год ожидания лишь увеличивает итоговую переплату по кредиту.
Для семей, которые берут жилье для себя, держать деньги на вкладах бессмысленно — выгоднее покупать недвижимость сейчас.
Но есть нюанс: большинству покупателей нужна ипотека, а по ставкам в районе 18% немногие могут себе ее позволить. Из-за этого люди все равно вынуждены ждать и держать деньги на вкладах, чтобы они хотя бы не обесценились. После окончания срока депозитов накопления идут куда угодно, только не на рынок недвижимости.
Что россияне на самом деле делают с депозитами
Как пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные Объединенного кредитного бюро (ОКБ), люди переводят деньги с депозитов на текущие нужды, в том числе — гасят ими кредиты.
Гендиректор ОКБ Михаил Алексин объясняет рост ранних погашений кредитов истечением сроков массы банковских вкладов: часть вкладчиков пустила освободившиеся средства на сокращение долгов. По его словам, роль сыграл и рост доходов заемщиков.
В июне на досрочное погашение по стране направили 372,3 млрд рублей — на 4,9% больше, чем месяцем ранее. Деньги пошли на закрытие — полное или частичное — 2,53 млн кредитов. Почти половина всех досрочных выплат пришлась на кредиты наличными — 183,7 млрд рублей. На ипотеку заемщики перевели 130,6 млрд, на автокредиты — 53,2 млрд, на POS-кредиты — 4,8 млрд.
Также эксперты говорят, что летом 2026 года депозитные деньги пошли на отпуска за рубежом, а еще покупку машин и бытовой техники.
Что в итоге
- Копить деньги на депозитах все еще выгоднее и проще, чем инвестировать в недвижимость, чтобы потом ее перепродать или сдать в аренду. Но это рациональный расчет, а на рынке действуют напуганные инвесторы, которые снимают деньги с вкладов и покупают жилье из опасений, что государство заморозит сбережения или начнет иначе ограничивать движение капитала. У россиян за годы выработалась мысль, что бетон надежнее денег, — и еще непонятно, так ли уж неправы те, кто так думает.
- Без приемлемых ставок по ипотеке небольшие для рынка недвижимости депозиты, равные первоначальным взносам, вряд ли сдвинутся с места. Люди, которые берут жилье для себя, держат накопления на депозитах не в расчете их сильно преумножить, они просто боятся обесценить единственные деньги. Семьи воспользуются первым же моментом, когда жилье станет доступнее.
- Многие участники рынка недвижимости ждут снижения ключевой ставки ЦБ и считают, что следом снизится доходность по депозитам, упадут ставки по ипотеке и начнется «возврат к нормальности». Но не факт, что все будет именно так. Последнее снижение ключевой ставки не привело к падению процентов по ипотеке, а банки, наоборот, увеличили доходность депозитов, чтобы сократить отток денег со счетов на фоне тревоги из-за экономических проблем. Возможно, и рынок недвижимости вошел в фазу структурной трансформации, когда просто изменение ключевой ставки не будет существенно на него влиять, а главной проблемой станет отрыв цен на недвижимость от реальных доходов людей.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
