Есть ли лучшее время для ипотеки и когда стоит ее брать
Всегда кажется, что лучшее время для ипотеки уже прошло.
Разберемся, какие факторы влияют на то, когда выгодно брать ипотеку, и стоит ли это делать, если банковские ставки высокие.
Когда выгодно брать ипотеку при высокой ставке
Ставки свыше 12% выглядят заградительными и невыгодными, но и на таком рынке можно поймать момент. У этой ситуации есть плюсы.
Цены на жилье относительно стабильны. Если ипотечные ставки низкие, спрос разогрет — застройщики поднимают цены. Так же действуют и продавцы вторичного жилья. А когда ставки высокие, рынок охлаждается: никто не приходит даже на просмотры, какое тут повышение.
Для покупателя это значит, что можно спокойно выбирать жилье, находить интересные предложения и не опасаться, что кто-то их перебьет уже завтра или продавец, увидев интерес, поднимет стоимость.
Покупатели вправе требовать снижения цены. На стагнирующем рынке многие продавцы готовы пойти на уступки, лишь бы заключить сделку.
На первичке эти уступки выглядят так:
- Субсидированные программы от застройщиков: девелопер компенсирует банку часть ставки, покупатель получает, например, 4—10% вместо 18%, но на некоторый срок — обычно до трех лет. Дальше будет рыночная ставка. Но нужно учитывать хитрости застройщиков: квартиры по субсидированной ставке часто на 20—30% дороже, что съедает всю выгоду.
- Прямые скидки: когда продажи падают, а девелоперы кричат об убытках, для покупателя это означает, что надо начинать торг. Попросить скидку в 10—15% — обычное дело, а на некоторые квартиры, которые иначе никто не купит, можно потребовать и больше.
Когда ипотечные ставки пойдут вниз, скорее всего, эти программы исчезнут.
На вторичке переговоры о скидках могут быть еще более успешными, так как за частным продавцом нет начальства, лимитов и тонкого расчета выгоды. В период высоких ставок продавцы теряют альтернативы и ждут дольше, реальная цена сделки может быть на 10—20% ниже объявленной. Проще говоря, покупатель может диктовать условия.
Получится ли рефинансировать ипотеку с высокой ставки на низкую
Высокая ставка не приговор. В 2015—2018, а потом в 2020—2021 годах сотни тысяч ипотечников снизили ставки по кредитам, когда экономика стабилизировалась.
Если банк, который изначально выдал ипотеку, не соглашается изменить кредит на своем балансе, у заемщика всегда есть возможность рефинансироваться в другом банке. В таком случае рефинансирование происходит через погашение старого долга: новый банк дает деньги на закрытие предыдущего кредита и оформляет новую ипотеку.
Ставка рефинансирования ипотеки, как и ставка новой ипотеки, зависит от ключевой ставки Центробанка. Когда ключевая ставка падает, банки начинают предлагать низкие ставки по рефинансированию. Им это выгодно: они переманивают к себе качественных заемщиков из других банков.
Юлия Рыкунова
основатель, директор по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2
Ипотека — долгосрочный инструмент, который нужно рассчитывать стратегически
Даже на историческом максимуме, когда ипотеку давали под 21%, покупатели ее брали. Они понимали: кредит — это долгосрочный инструмент, а условия можно оптимизировать через рефинансирование или реструктуризацию, когда рыночная конъюнктура изменится.
Это покупатели-стратеги, которые выстраивают план обслуживания кредита на перспективу.
Стоит ли ждать падения ставок
В 2026 году ставки по ипотеке примерно равны ставкам на депозитах или чуть ниже, и у покупателей есть вариант положить сбережения на вклад, приумножить их за счет процентов, а потом, может быть, и ипотека будет подешевле.
Например, есть первоначальный взнос в 2 млн рублей — если его положить на депозит под 13% на год, в конце этого года будет уже почти 2,3 млн рублей. Эти 300 000 ₽ можно потратить на ремонт новой квартиры, купленной в ипотеку.
Иногда лучше снимать жилье, а свободные деньги копить на депозите под высокий процент. Стратегия «коплю на вкладе и снимаю» математически может быть выгоднее ипотеки. Но и рисков много: непонятно, какие будут цены на жилье через год или два и получится ли просидеть в депозите больше года, если это потребуется. Если ставка ЦБ снизится, проценты по вкладам тоже пойдут вниз.
Можно сделать и наоборот — снять уже имеющиеся накопления с депозита и вложить все в ипотеку. Читатели задают вопросы в Сообществе Т—Ж и часто пишут свои истории. Многие беспокоятся за свои накопления.
На депозите у меня лежит сумма 2 млн рублей. Копились эти деньги около 20 лет. Думаю взять в ипотеку однокомнатную квартиру в городе, куда хотела бы потом переехать. Цена квартиры, на которую рассчитываю, не более 3,5 млн. Мой доход — 70—100 тысяч рублей в месяц. Ипотеку хотелось бы взять короткую — на три-пять лет. Но процент по ипотеке сейчас уж больно высокий. Как вы считаете, стоит ли с такими вводными брать ипотеку?
Здесь хорошая ситуация: большой первоначальный взнос и низкая стоимость квартиры — вероятно, это далеко от больших городов. А значит, можно взять ипотеку на короткий срок. Посчитаем.
Выгодно ли брать короткую ипотеку при ставке 15%
| Параметр | Ипотека на 3 года | Ипотека на 5 лет |
|---|---|---|
| Цена квартиры | 3 500 000 ₽ | 3 500 000 ₽ |
| Первоначальный взнос | 2 000 000 ₽ (57%) | 2 000 000 ₽ (57%) |
| Сумма кредита | 1 500 000 ₽ | 1 500 000 ₽ |
| Ставка | 15% | 15% |
| Ежемесячный платеж | Около 53 000 ₽ | Около 37 000 ₽ |
| Доля дохода при зарплате 70 000 ₽ | 74% | 51% |
| Доля дохода при зарплате 100 000 ₽ | 52% | 36% |
| Переплата за весь срок | 370 000 ₽ | 660 000 ₽ |
Видно, что на три года брать рискованно: придется отдавать больше 50% дохода. Такую ипотеку банк может и не дать. Комфортнее взять на пять лет, и если все пойдет по плану, погасить ее досрочно.
Высокая ставка не делает сделку невыгодной. По этому примеру видно, что при совпадении нескольких параметров покупатель решает жилищный вопрос и при этом не живет впроголодь. Совпадает следующее:
- срок кредита короткий;
- сумма ипотеки небольшая;
- есть больше 50% цены квартиры наличными.
Когда есть потребность в жилье сейчас, лучше взять ипотеку, чем угадывать рынок и ждать снижения ставки. К тому же может получиться так, что, когда ставки начнут падать, люди бросятся скупать квартиры — и цена 3,5 млн рублей из нашего примера превратится в 4,5 млн.
Но есть три категории людей, которым ипотека выгодна всегда:
- Участники государственных программ, например военные, айтишники или те, кто подпадает под семейную ипотеку. Для них ставка ниже за счет государственной поддержки.
- Покупатели с финансовой подушкой и стабильным доходом: они могут комфортно платить даже при повышенных ставках.
- Молодые семьи, которые снимают жилье. Для них ежемесячный платеж по ипотеке часто сопоставим с арендой или даже ниже. Правда, здесь уместнее говорить не о выгоде, а о том, что у семьи просто нет других вариантов, кроме как брать ипотеку.
Как оценить, потянет ли семья ипотеку
Есть простое правило: если ежемесячный платеж будет не больше 30% дохода семьи с запасом на непредвиденные траты, ипотеку можно брать.
Что еще учесть.
Как изменится образ жизни. Исследования поведения заемщиков говорят, что в первую очередь люди режут траты на мебель, отдых и развлечения: рестораны или бары.
Проанализируйте, за счет чего именно будете сводить концы с концами, потому что математически все может более-менее сойтись, но психологически ощущение такое, что весь срок ипотеки придется жить в нищете.
Какие жизненные планы. Решение о покупке жилья — это не только экономика. Если ребенок уехал учиться в другом городе и там надо где-то жить, для родителей вопрос о ставках важный, но вторичный: вопрос с жильем все равно придется решать.
Положены ли налоговые вычеты. Возврат НДФЛ улучшает ипотечную ставку, но вычет по покупке жилья дается лишь раз в жизни.
Каков уровень инфляции. Ежемесячный платеж постепенно обесценивается инфляцией. Представьте, что вы взяли в долг у соседа по даче ведро картошки на рассаду. В следующем году пообещали вернуть полное ведро и еще пять картошин сверху. Через год картошка подорожала вдвое. В картофельном эквиваленте сделка для вас была выгодной.
Так же и с ипотекой. Платеж фиксируется в рублях, и через пять лет ежемесячные 80 000 ₽ за счет инфляции будут ощущаться уже как сегодняшние 60 000 ₽. Но тут нужно учесть и рост доходов: если его нет, «подъедание» ипотечного платежа инфляцией мало поможет.
Насколько стабильна экономика в стране. В кризис люди предпочитают копить наличные под подушкой или на коротких вкладах, опасаясь потери работы или девальвации национальной валюты.
Если маячит сокращение на работе, потеря дохода или экономический кризис, стоит взвесить все за и против еще раз.
Максим Бочкин
руководитель направления первичной ипотеки Т-Банка
Заемщики системно переоценивают свои возможности
Ориентируйтесь так: на ипотеку должно приходиться не больше 30% чистого дохода семьи и не больше 40—45% на все кредиты. Выше ЦБ жестко ограничивает через показатель долговой нагрузки.
По нашему опыту, клиенты системно переоценивают возможности. Типичные ошибки такие:
- Считают серый доход, а не то, что приходит на карту.
- Забывают про кредитные карты и рассрочки — они все равно учитываются в долговой нагрузке.
- Не учитывают рост расходов после переезда: ЖКХ, страховка, налог, ремонт, мебель.
- Смотрят только на первые годы в субсидированных программах, когда низкая ставка (спустя несколько лет она возвращается к рыночной).
Можно провести простой эксперимент перед тем, как подавать заявку в банк: три месяца откладывайте на отдельный счет сумму будущего платежа по ипотеке плюс оплату ЖКУ за новую квартиру. Живите на остаток. Если удается не залезать в кубышку, платеж посильный. А если залезаете, надо брать меньше или увеличивать доходы.
Бывает ли лучшее время для ипотеки
Обычно считается, что лучшее время — это периоды низких ставок. Но также важны стоимость недвижимости и соотношение зарплаты и ежемесячного платежа. Если ставка всего 6%, но зарплата минимальная, а цены на жилье заоблачные, вряд ли можно говорить, что ипотека доступна. Она доступна, но лишь избранным.
Посмотрим, как менялась ситуации с течением времени.
Ставки. В начале 2000-х ставки по ипотеке были высокими — от 16% и выше. Тогда они казались практически заградительными. Потом поползли вниз, в 2009 снова подскочили, потом снова стали падать.
Максим Бочкин
руководитель направления первичной ипотеки Т-Банка
Какие были этапы развития ипотечного рынка
За последние десять лет ипотечный рынок в России прошел через три фазы, каждая из которых перестраивала привычки покупателя:
- До 2019 — ипотека на вторичку под 10—12%, новостройка считалась рискованной.
- С 2019 — эскроу-счета сняли страх, что дом не достроят, а в 2020 государство запустило льготную ипотеку под 6,5% и настала эра первички. К 2023 году до 80% выдач ипотек на новостройки шли по льготным госпрограммам.
- С 2024 года — нормализация: ставки вернулись к 18—20%, а выдача льготных ипотек стала более адресной, в том числе за счет изменения условий семейной ипотеки.
Сложились две категории заемщиков: льготники, чье количество государство к 2026 году свело к минимуму, и обычные ипотечники, которые брали кредиты по рыночной ставке. Первые некоторое время не чувствовали проблем, зато вторые ощутили их сполна.
Цена жилья. Стоимость недвижимости не стояла на месте. Однушку 35 м² в среднем по стране можно было купить в 2008 году в новостройке за 1,7 млн, а на вторичном рынке — за 1,8 млн рублей . Новостройки на тот момент стоили дешевле, поскольку не работал закон о долевом строительстве и вложения в строительство были рискованными: можно было просто не дождаться сдачи дома.
Цена не всегда росла. Если посмотреть на графики, можно увидеть, что после кризиса 2008 года цены пошли вниз и вернулись к своему уровню только в 2015. После 2020 года жилье стабильно росло вплоть до текущего момента.
Средние зарплаты. Если пересчитывать стоимость обычной однушки 35 м² на зарплаты, купить ее в 2006 году было сложнее, чем через 20 лет: требовалось копить в зарплатах намного дольше.
В Т—Ж была статья о том, сколько стоят однушки в пересчете на зарплаты — для расчетов мы взяли медианную зарплату в вакансиях на «Хедхантере». Если брать данные Росстата, результат будет другим: там рассчитывают среднее арифметическое.
Посмотрим, что будет, если наложить все эти числа друг на друга.
Возьмем ту же однушку 35 м² и ипотеку на 15 лет с первоначальным взносом 20% и аннуитетным платежом. Среднюю зарплату — исходя из данных Росстата. Мы будем брать только опорные точки — средние года, где ставка по ипотеке была либо высокой, либо низкой. Квартира нужна для жизни, то есть это не инвестиционный проект.
Как менялась доступность однушки 35 м²
| Год | Цена однушки | Средняя зарплата | Средняя ставка по ипотеке | Взнос 20% в зарплатах | Ежемесячный платеж | Доля зарплаты в платеже |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2006 | 700 000 ₽ | 10 634 ₽ | 13,7% | 28,0 | 7 345 ₽ | 69% |
| 2008 | 1 850 000 ₽ | 17 290 ₽ | 12,9% | 37,0 | 18 628 ₽ | 108% |
| 2010 | 2 000 000 ₽ | 20 952 ₽ | 13,05% | 28,6 | 20 297 ₽ | 97% |
| 2015 | 1 950 000 ₽ | 34 030 ₽ | 13,35% | 15,6 | 20 098 ₽ | 59% |
| 2018 | 1 800 000 ₽ | 43 724 ₽ | 9,56% | 12,0 | 15 089 ₽ | 35% |
| 2020 | 2 100 000 ₽ | 51 344 ₽ | 8,03% | 11,4 | 16 084 ₽ | 31% |
| 5,47%* | 11,4 | 13 700 ₽ | 27% | |||
| 2024 | 3 800 000 ₽ | 89 069 ₽ | 20,41% | 11,7 | 54 315 ₽ | 61% |
| 7%* | 11,7 | 27 324 ₽ | 31% | |||
| 2025 | 4 562 562 ₽ | 100 297 ₽ | 25,1% | 9,09 | 78 231 ₽ | 78% |
| 6%* | 9,09 | 30 801 ₽ | 31% |
Видно, что в 2008 году ипотека была непосильной. Платеж не просто съедал всю зарплату, но и превышал ее. То есть даже при двух работающих в семье такой платеж был бы тяжелым. Фактически ипотека была, цены на недвижимость низкие, но купить жилье нереально.
Затем ставки пошли вверх, но доля зарплаты в платеже падала, потому что доходы росли.
Первый период «лучшего времени для ипотеки» настал в 2018 году. К этому времени совпали три фактора: ставки снизились до 9,56%, а цены на жилье немного упали. Зарплаты при этом продолжили рост. Брать ипотеку со средней зарплатой стало посильно и выгодно.
Казалось, лучше быть не может. Но сыграла на руку пандемия, ипотечные ставки упали до исторических минимумов, в том числе и благодаря льготным программам от государства в 2020 году. При этом квадратный метр какое-то время рос слабо и квартиры стоили столько же, сколько и раньше. И хотя жилье потом стало дорожать, его покупка в ипотеку была доступна как никогда.
Затем начался рост цен, а потом и ипотечных ставок. С 2022 года рыночная ипотека стала продуктом для избранных, но государство активно стимулировало рынок льготными программами. Экономисты говорят, что доступность жилья в 2024 году по сравнению с показателями 2023 года формально увеличилась . Но если разделить льготную и рыночную части ипотечного рынка, окажется, что доля семей, которые могут купить жилье 54 м² за счет своих и ипотечных средств, упала за год с 54 до 22%, а индекс доступности приобретения жилья — с 131 до 71%.
Обычная ипотека без льгот перестала быть массовым товаром. А по показателю доли зарплаты в ежемесячном платеже в 2024 году мы вернулись к 2015: в нашем примере человеку с зарплатой в 89 069 ₽ придется отдавать от нее 61%, чтобы купить небольшое жилье, например студию в новостройке.
Екатерина Мишина
основатель компании «Центр ипотечного кредитования»
Невозможно сказать, когда наступает лучшее время для ипотеки
Ипотека — это прежде всего инструмент, который должен улучшать качество жизни человека. Если отринуть инвестиционную историю и говорить только о бытовом уровне, ипотека имеет смысл тогда, когда она действительно делает жизнь лучше. Если с ее помощью человек получает что-то важное без существенного ухудшения своего привычного уровня жизни, значит, это и есть подходящее время.
Например, если человек по-прежнему может отдыхать, питаться так, как привык, жить в своем ритме, но при этом получает дополнительную комнату, может расселить детей, сделать так, чтобы семья жила комфортнее, — это и есть реальное улучшение качества жизни. В такой ситуации даже ставка не всегда становится главным фактором. Если ты получаешь больше, чем отдаешь, значит, для тебя в этом есть смысл.
Именно поэтому невозможно сказать, для кого и когда наступает лучшее время для ипотеки. У кого-то в этом просто нет необходимости. Не нужно идти за трендом и думать, что квартиру обязательно надо купить, потому что «так правильно» или «так делают все».
Всегда будет кто-то богаче, у кого квартира больше и условия лучше. Но ориентироваться нужно только на собственную жизнь, на свои возможности и на свое понимание комфорта. Ипотека — это не самоцель, а инструмент. И в первую очередь это инструмент улучшения качества жизни. Все остальное вторично.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
