Как построить частный дом с эскроу-счетом: объясняет эксперт

Чтобы построить дом с подрядчиком, теперь можно не платить ему деньги сразу, а положить их на спецсчет в банке — это и есть эскроу.

С 1 марта 2025 года в ИЖС все работает так же, как и в многоквартирных новостройках: заказчик вносит деньги в банк, а подрядчик получает их, когда достроит дом.

«Дом-рф» как единый институт развития в жилищной сфере принимал непосредственное участие в разработке закона об эскроу в ИЖС. А сайт строим.дом.рф с 1 марта стал единой цифровой платформой, куда подрядчики по закону обязаны выкладывать проекты частных домов и раскрывать информацию о себе самих.

Применение эскроу с 1 марта 2025 года добровольное, то есть привлекать подрядчиков по прежней схеме с прямой оплатой тоже можно. Но если планируется ипотека, банк, скорее всего, будет требовать расчеты через эскроу, чтобы обезопасить всю процедуру.

Оформить льготную ипотеку по программам «Семейная ипотека» и «ИТ-ипотека» на ИЖС с середины прошлого года можно только при условии взаиморасчетов с подрядчиком через эскроу.

Схема в общих чертах выглядит так:

1. Заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор об открытии счета эскроу. В нем прописывают все существенные условия. Покупать землю одновременно со сделкой по дому можно, также можно использовать маткапитал, льготную ипотеку и иные меры поддержки.
2. Подрядчик строит дом за свой счет или привлекает для этого специальный банковский кредит.
3. Когда заказчик подписал акт приема-передачи, а дом зарегистрировали в Росреестре, эскроу-счет раскрывается и строительная компания получает свои деньги.

Если что-то пошло не так — например, подрядчик обанкротился или просто сбежал, — деньги заказчика не исчезают вместе с ним: они так и остаются лежать на счете. Заказчик и банк могут договориться о замене подрядчика или возврате денег за вычетом затрат подрядчика на строительство дома, чтобы начать все заново.

В свое время в многоквартирном домостроении была огромная проблема обманутых дольщиков. Она приняла колоссальный масштаб, и, чтобы ее решить, государство издало законы, которые предполагают обязательное использование счетов эскроу и исключают финансовые риски. То же самое сейчас сделали в секторе ИЖС, хотя здесь уже тоже пострадало немало людей.

Теперь расскажу о процедуре по шагам и остановлюсь на важных нюансах.

Проект дома — это инструкция по его строительству. Просто красивые картинки будущего дома и общие планировки не считаются проектом. В нем должны быть три основных раздела:

1. Архитектурный. Включает поэтажные планы с точными размерами, план фасадов и их визуализацию.
2. Конструктивный. Содержит информацию о фундаменте, перекрытиях, стенах, кровле и других конструкциях.
3. Инженерный. Описывает системы электроснабжения, отопления, водоснабжения и канализации. Учитывает вход и выход коммуникаций из дома, в том числе прокладку труб при возведении фундамента.

Проекты бывают условно типовыми, многократного использования — по ним строится множество домов в разных регионах, а также индивидуальными, которые создаются с нуля под конкретного заказчика и максимально учитывают его пожелания.

Типовой проект готов почти сразу, в него вносят изменения, по сути, только под конкретный участок. Индивидуальный проект специалисты делают от нескольких недель до месяцев, а его цена может быть чувствительна. Как правило, самые востребованные дома в ценовом диапазоне до 10—15 млн рублей строят по типовым проектам, которые уже есть у строителей, с минимальными корректировками.

На сайте строим.дом.рф люди в основном ищут проекты, а уже потом смотрят на подрядчика, так как именно подрядчики размещают проекты. Но никто не мешает делать иначе — если у человека есть на примете хороший подрядчик, он может исходить из того, что хочет иметь дело только с этой фирмой, и выбирать из ее проектов.

По закону об эскроу портал строим.дом.рф играет роль источника информации о проектах и подрядчиках  . Как и в случае с многоквартирным домом, когда застройщик обязан опубликовать проектную декларацию и минимум данных о себе, подрядчики ИЖС теперь тоже должны рассказать о себе, заключенных договорах, их параметрах и своевременности выполнения.

Сейчас на портале представлено свыше 8400 проектов домов от более чем 4000 подрядчиков, более 80% проектов строители предлагают заказчикам по схеме с эскроу.

Искать проекты и подрядчиков можно где угодно, не обязательно использовать строим.дом.рф. Но если планируете строить безопасно по договору подряда с эскроу, подрядчик и проект будущего дома должны быть на строим.дом.рф. Как минимум важно проверить их наличие там перед подписанием договора, иначе заключить его по закону не получится.

Строители могут по желанию раскрывать о себе больше информации, чем предусмотрено законом, и проходить дополнительные проверки — например, на наличие исполнительных производств, дисквалификации, банкротства, задолженности по налогам и подобные. Если проверки пройдены, подрядчику присваивается дополнительный значок своего рода «информационной открытости».

Но это все-таки минимальные проверки на откровенный негатив по данным публичных источников, и гарантировать добросовестность подрядчика на 100% просто невозможно. Хотя бы по той причине, что между проверкой и датой конкретного заказа проходит время, за которое фирма может, например, подать на банкротство.

Ключевое: подрядчик и проект есть на портале, взаиморасчеты по договору подряда проходят с использованием счетов эскроу, а значит, исключаются финансовые риски, деньги не пропадут.

С 1 марта 2025 года подрядчики, желающие работать с эскроу, обязаны раскрывать информацию о себе, публиковать данные о количестве заключенных и завершенных проектов и их сроках, своевременности выполнения, прикладывать договоры подряда.

Постепенно эти данные буду собираться, анализироваться, в том числе автоматически, и все придет к тому, что по фирмам и ИП будет накоплена репутационная статистика, которая в сводном виде появится в публичной части строим.дом.рф. Это неплохой инструмент оценки: каждый сможет посмотреть, что, когда и как сдал подрядчик.

Сразу же такая статистика не появится, да и после я бы рекомендовал базовые вещи:

1. Самостоятельно сделать минимальную проверку. Взять ИНН подрядчика и вбить его хотя бы в поисковую строку. Не проблема выявить явный негатив из открытых источников и выяснить, если компания или ИП погрязли в судах.
2. Проверить аккредитацию подрядчика в банках. Многие крупные банки к этому очень серьезно относятся и, если есть судебный иск, просто исключают подрядчика из своих списков — не уверен, что это точно правильно, так как иск может закончиться ничем, но у них такой подход.
3. Посмотреть, что проект содержит все разделы и оформлен приложением к договору. Бывает, заказчику предлагают квазипроекты — эскизы фасадов, бесполезные с технической точки зрения наборы картинок и прочее. А если непонятно, что должно быть построено, как потом принимать результат.
4. Прописать в договоре гарантию.

Если заказчик строит дом без ипотеки, условия договора согласовывают только две стороны: заказчик и подрядчик. Когда есть ипотека, включается дополнительное заинтересованное лицо — банк.

Решение по ипотеке нужно получить заранее. Обычно ипотечные кредиты одобряются по принципу наибольшей доступной суммы, то есть банк говорит: «Исходя из вашего дохода и финансового состояния можете рассчитывать на сумму до 15 млн рублей», — хотя, к примеру, в итоге может оказаться, что желаемый дом стоит лишь 10 млн рублей.

Не обязательно брать всю одобренную сумму. В целом такой подход правильный, он позволяет сразу определиться с доступным бюджетом и выбрать проект в нужном ценовом диапазоне.

Минстрой России утвердил примерную форму договора подряда, она учитывает наиболее существенные моменты. Но ситуации бывают разные, потому она и примерная. Я бы советовал использовать эту форму и дорабатывать ее под свою ситуацию. Это очень важно, так как договор — основной документ, который регулирует весь процесс стройки, правоотношения с подрядчиком.

На строим.дом.рф также есть ориентировочная форма договора подряда, в которой учтены рекомендации от Минстроя, но более подробнее прописаны порядок оплаты, доступа на земельный участок, приемка работ, права и обязанности сторон, гарантии, ответственность, форс-мажор и прочее.

Не исключено, что банк, если задействована ипотека, предложит свой договор подряда. Это нормально, и банк здесь стоит воспринимать как союзника: ему тоже важно, чтобы дом был построен в срок и качественно, потому что банк примет его в залог. Если заемщик перестанет платить по ипотеке, банку придется продавать дом, а чтобы его продать по нормальной цене, он должен быть ликвидным.

В целом чем подробнее договор, тем лучше. Часто попадаются договоры, где, например, написано: «Дом должен быть сдан в предчистовой отделке». Но из такой формулировки неясно, что это такое. В идеале должно быть так: «Дом должен быть сдан в предчистовой отделке, которая включает…» — и далее все прописано подробно.

Процедура похожа на то, как открывают обычный банковский счет. Основанием, чтобы открыть эскроу, будет соответствующий договор. Шаблон есть в банке. Нужно будет также предоставить договор подряда, хотя в целом закон позволяет открыть счет и до его заключения.

Счет открывают в пользу подрядчика — он будет называться в договоре бенефициаром. Заказчик, которого называют депонентом, вносит деньги в размере всей суммы, причитающейся подрядчику за строительство дома, но подрядчик не может снять их, пока дом не достроен и не зарегистрирован. Банк будет это контролировать.

Нужно учесть два момента:

1. Открыть счет эскроу можно не в каждом банке  . Есть список, который ведет и ежемесячно обновляет Центробанк. Там порядка 60 банков, все крупные есть.
2. По закону счет эскроу должен быть открыт в том же банке, где подрядчик будет получать кредит от банка на строительство дома, если у него нет собственных денег. То есть схема выглядит так: заказчик обращается к подрядчику и спрашивает, за счет каких средств тот собирается строить. Если он говорит, что нужен банковский кредит, сразу надо уточнить, кто его дает. Если подрядчика кредитует, например, Сбер, то и счет эскроу надо открывать в Сбере.

Требования к процедуре открытия счета эскроу, в том числе необходимость приходить в банк лично или возможность сделать все онлайн, могут быть разные и определяются конкретным банком, где будет открываться счет эскроу. Лучше уточнять условия там.

Это делают в отделении банка, через интернет-банк или в мобильном приложении. Эскроу составляют из собственных средств и ипотеки, если она есть. В таком случае ипотечный кредит на счет переводит банк-кредитор. Для оплаты ипотеки и внесения ежемесячных платежей банк откроет другой счет. Первоначальный взнос кладут на эскроу. Туда же отправляют — через Социальный фонд — маткапитал.

В итоге на эскроу-счете должна быть ровно та сумма, что указана в договоре для постройки дома.

Можно одновременно купить землю, например у частного владельца, но эскроу-счет здесь не участвует. Деньги продавец переводит, например, на аккредитив — онлайн-ячейку, которая откроется, когда зарегистрируют переход права собственности на землю.

В идеале все делается в один день — оформляется сделка купли-продажи земли и открывается эскроу-счет. Тогда в договоре получится прописать все условия: что дом строится на участке, который покупают у такого-то человека или самого подрядчика. Если сделка с землей сорвется, дальше дело не двинется и деньги вернутся.

Проблемная зона любой частной стройки — строительный контроль, чаще его просто нет.

Лучше использовать механизм промежуточного контроля и прописывать в договоре минимум четыре этапа приемки. Например:

1. Фундамент.
2. Коробка — перекрытия и стены.
3. Закрытый контур — крыша, окна и двери.
4. Отделка.

Отделка — это обычно самый дискуссионный этап строительства. Подрядчики неохотно включают ее в договор подряда на строительство дома, предпочитая выполнять уже отдельно после завершения основной стройки и регистрации права собственности.

Кредитная линия банка для подрядчика также обычно привязана к этапам. Построили и приняли фундамент — банк переводит транш, то есть часть денег, на финансирование следующего этапа работ. Доделали и подписали акт по коробке — еще транш и так далее. Подчеркну, это средства из кредита подрядчику, деньги заказчика на эскроу никто не трогает.

Заказчик может принять работы сам, а может нанять эксперта. В последнем случае не исключены проблемы с поиском, особенно в регионах. В России пока нет четкой и упорядоченной системы подготовки специалистов строительного контроля в ИЖС, единого прозрачного реестра. А значит, экспертом может оказаться человек, который не всегда понимает, что и как делает.

Важно найти баланс и не перегнуть палку: мало подрядчиков, кто подпишет договор, в котором есть пункт о том, что заказчик будет приезжать на объект с экспертом каждый день по вечерам, стоять за спиной и контролировать каждый шаг.

Доказательством, что все или часть работ приняты, считается финальный акт приема-передачи на законченный строительством дом. Его должны подписать подрядчик и заказчик.

Среди подрядчиков много разговоров, что заказчики будут придираться к мелочам и не подписывать акты. Ведь так происходит с многоквартирными домами: есть целая армия приемщиков, которые ищут малейшие недостатки и взыскивают с застройщиков деньги. Подрядчики ИЖС говорят, что они просто переложат эти риски в цену — поднимут ее.

Как будет на самом деле, покажет практика. Но если брать в целом ИЖС по договорам подряда, до введения эскроу лишь 3—5% домов не закончены строительством, так как заказчик не подписал акт. Это средняя статистика по рынку. На сегодня выдано более 8000 кредитов на постройку частных домов с применением эскроу в рамках льготных ипотечных программ, семейной и ИТ-ипотеки — это условие предусмотрели в них летом 2024 года.

Порядка 1000 домов уже построено без взаимных претензий, только в двух случаях — 0,02% — акт не был своевременно подписан по причине претензий заказчика к качеству. Здесь надо смотреть предметно, претензии могут быть обоснованные, но цифры говорят сами за себя.

Я не думаю, что гипотеза о массовом потребительском терроризме подтвердится. Этот вопрос во многом решается за счет этапности приемки, а уж если попался среди заказчиков потребительский террорист, он и без эскроу доставит исполнителю всевозможные проблемы. Но много ли людей, которые решаются на строительство частного дома, заведомо думают устроить скандал?

Возможно, таким образом некоторые объясняют повышение цен. Но кредитная линия сейчас открывается подрядчикам по доступным ставкам — порядка 8% годовых, а по льготной программе — вообще 1% годовых. И это при ключевой ставке 21% в марте 2025 года. Подрядчики по эскроу освобождены от НДС. В среднем дом строится за несколько месяцев. Давайте честно, они привлекают деньги почти бесплатно.

Порядок регистрации в ИЖС максимально упрощен. Перед началом стройки в администрацию подают уведомление о планируемом начале строительства со схемой будущего дома на участке. Это может сделать подрядчик по поручению заказчика. Муниципалитет присылает в ответ другое уведомление — что параметры соблюдены, можно начинать.

Когда дом готов, действуйте так:

1. Пригласите кадастрового инженера, который все измерит и оформит технический план.
2. Отправьте в местную администрацию уведомление о завершении строительства и приложите технический план. Это нужно сделать в течение месяца после окончания работ. Подать уведомление можно через госуслуги.
3. Если все документы в порядке, местные власти пришлют уведомление о соответствии дома проекту и автоматически подадут документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Это должно произойти в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления об окончании строительства. Если администрация не отправила документы на регистрацию, можно напомнить об этом или же сделать все самостоятельно через МФЦ или госуслуги.

Альтернативный вариант регистрации — по дачной амнистии, когда сначала строят, а потом общаются с властями. Но я бы не рекомендовал так делать. Может выясниться, что нарушены нормы, о которых никто и не догадывался, и в худшем случае здание через суд заставят снести.

Основанием для раскрытия эскроу служит выписка из ЕГРН, где указано, что новый дом поставлен на учет, а его собственник — заказчик по договору подряда. Эта информация будет размещаться и на строим.дом.рф. Банк увидит это, проверит и перечислит деньги с эскроу подрядчику.

Если есть ипотека, банк попросит оценить дом и застраховать его. Также рекомендую застраховать жизнь и здоровье заемщика: если что-то случится и не будет возможности выплачивать ипотеку, потом дороже выйдет.

Обзоры домов с портала строим.дом.рф от эксперта Т⁠—⁠Ж:

1. Г-образный барнхаус 156 м²​ за 10 млн руб­лей с пристройкой.
2. Домик с детского рисунка.
3. Модульный дом за 5 960 000 ₽.
4. Одноэтажный дом 102 м² из СИП-панелей.
5. Дом из газобетона за 7 150 000 ₽.
6. Евротрешка из клееного бруса.
7. Дом с выставки за 11 620 688 ₽.